【2020最新版】京都市山科区で高く不動産を売却するコツと地域情報・相場を知ろう

京都市山科区は京都市の南東部に位置し、天智天皇陵や山科本願寺、琵琶湖疏水など歴史的建造物が多く立ち並んでいます。

高度経済成長期以降は京都や大阪のベッドタウンとして発展しました。人口はピークアウトしつつあるものの世帯は増加を続けており、京都市中心部や大阪方面への交通アクセスが良好なため、今後も引き続き住宅ニーズが見込める街です。

今回は京都市山科区不動産事情や地域特性、不動産を売却するための方法について解説していきましょう。

京都市山科区の近年の変化

京都市山科区は、京都市の東の端に位置し、滋賀県大津市と隣接する府境に位置しています。東部を大津市、南部を伏見区、北西部を左京区と東山国囲まれ、大阪まで50Km圏内に位置するベッドタウンでもあります。

山科区内では、JR琵琶湖線、京都市営地下鉄東西線、京阪電鉄京津線が利用可能。また、高速道路もの京都の東の玄関口である京都東インターが山科区東部にあり、南部には第二京阪山科インター上り、大阪府東部へのアクセスを容易にしています。

2020年現在の京都市山科区の公示価格は平均13.1万円/㎡で、京都府平均よりも1割ほど低い水準で推移しています。相場については2014年以降は0.3％前後ずつ減少していましたが、2020年に入って減少が止まりました。

京都市山科区はマンションより戸建の流通のほうが多く、戸建の需要が高い地域と言えます。売却にあたってはエリアや物件ごとに地域特性や相場を把握しておきましょう。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで納得の行く金額で不動産を売却することができます。

不動産売却の流れ

Step1︓相場を調べる
　▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2︓不動産会社に査定を依頼する
　▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3︓不動産会社と契約を締結する
　▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4︓不動産の売却を始める
　▶実際に不動産を売りに出します。

Step5︓売却・引き渡し
　▶買い⼿が⾒つかれば売却の⼿続きを⾏い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。

不動産の売価をエリアの売買相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

京都市山科区の相場を知ろう

まずは京都市山科区の売却動向を簡単に掴んでいきましょう！

京都市山科区の地価・不動産相場の推移

京都市山科区の公示価格は、2020年と2019年で比べると0.02%高くなっています。2020年時点では平均13.1万円/㎡です。そこから5年前にあたる2015年の平均13.3万円/㎡と比較すると、2%低くなっています。京都府全体の平均地価と比較すると、山科区は地価の低いエリアであると言えるでしょう。

2020年時点の京都市山科区の平均相場は上半期と比較するとわずかながら落ちており、マンションの売却価格は2,438万円と122万円の下落です。また戸建は2,668万円と74万円下落しています。公示地価は上昇しているものの、取引価格が下落しているのがこの地域の特徴です。

京都市山科区の売却動向や売却相場の動き

京都市山科区の売却動向は、マンションよりも戸建の流通が比較的多いのが特徴です。マンションの売却動向は、築年数が古いマンションの流通が大半占め、専有面積は比較的小さめの1DK〜1LDKの物件が中心となっています。

一方、戸建の売却動向は築年数が古いを物件が流通の半数以上を占め、専有面積も比較的狭い物件が中心。人気エリアはJR・京都市営地下鉄・京阪山科駅周辺や京都市営地下鉄御陵駅周辺です。

参考）京都市山科区での直近の取引価格情報

中古マンションなど（駅距離基準値：10）

※2019年取引価格中央値

戸建て（駅距離基準値：15）

※2019年取引価格中央値

不動産価格に影響を与えそうな出来事

京都市山科区では、2019年12月にイオンタウン山科椥辻がオープンしました。以前は、グルメシティヒカリ屋が立地していましたが、2018年11月30日に閉店。改装によって3階建てにリニューアルされた建物は、食品だけでなく、京都初出店の3店を含む22の専門店が出店する複合商業施設として生まれ変わりました。

イオンタウン山科椥辻は京都市営地下鉄東西線「椥辻駅」から近く、バス停もあることから公共交通機関を利用した買い物にも便利。仕事が終わった帰宅時などに立ち寄ることができ、周辺地域の買い物の利便性が向上するため、地価の上昇も期待できます。

また、1998年に山科駅前の再開発事業によって建設された複合商業施設「ラクト山科」から2019年3月に大手百貨店「大丸山科店」が撤退。後継となるテナントとして小売大手の「無印良品」が入居し、改装工事を終えた同11月にオープンしました。

新たにオープンした「無印良品山科」は山科エリアの発展の核となるテナントと位置付けられ、3フロアにまたがる売り場面積は関西最大規模を誇ります。「食」をテーマにした独自の店舗レイアウトで、地元住民だけでなく京都中心地や滋賀県、大阪からの誘客を見込んでいます。

新たな賑わい拠点ができることで周辺店舗にも波及効果があり、周辺エリアの地価上昇も期待できます。

【売却のコツ】京都市山科区の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

地域特性を知るメリットとは？

不動産の売却を検討している場合、地域相場や不動産を魅力的に売却するノウハウを持っている担当者に任せることができますが、売出価格や内覧対応など売主として対応しなければならない場面もあります。

このような場合に地域や物件についてよく知っている売主が不動産の魅力を最大限にアピールできるような写真やキャッチコピーを作っておくことが大切です。

山科区には東海道山科追分があり、大阪・奈良方面へ向かう奈良街道と東海道が合流する街道町として多くの人が行き交う賑わいのある地域です。

明治時代には、琵琶湖疏水の完成により水の工業利用ができるようになると繊維や染色関係の工場が立ち並び、京都市郊外の工業地として発展しました。近年は京都・大阪へのベッドタウンとして多くの人が生活する住宅地に変貌しています。

京都市山科区の地域特性・歴史や魅力

街の歴史と魅力

山科区は平安京が成立した頃から集落が形成され、天智天皇陵や山科本願寺など、歴史的な遺構も多く残っています。江戸時代に入ると東海道と奈良街道の追分（分岐点）として、多くの人が行き交う街道町として賑わいました。

明治時代に入り琵琶湖疏水が建設されると、琵琶湖疏水を利用した繊維や染め物関係の工場が立ち並び、工業地域として発展していきました。戦後は、繊維業の衰退とともに工場が移転。後上、住宅地とし、大阪のベッドタウンとして発展することで今日の山科区の形が作られていきました。

京都市山科区は、1976年まで東山区の一部でしたが、ベッドタウン化にともなう急激な人口増加により山科区として分区。1997年の京都市営地下鉄東西線の開業により京都市中心部へのアクセスが容易になると、さらに街が発展していきました。

京都市山科区の人口推移

京都市山科区の人口は2010年に13万6,045人、2015年は13万5,471人、2020年には13万4,273人（2020年7月末日現在）と減少傾向にあります。しかし世帯数は増加しており、今後も住宅ニーズの増加が期待できます。

京都市山科区で人気のエリアは？

京都市山科区内には鉄道はJR琵琶湖線・湖西線と京都市営地下鉄東西線・京阪電鉄京津線が乗り入れており、人気があるのはいずれの鉄道線も乗り入れている山科駅が周辺か、京都市中心部に近い京都市営地下鉄東西線の御陵駅に集中しています。

京都市山科区で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

ポイント・注意点１

山科区は一見すると山に囲まれているため、通勤や通学に不便ではないかと考える方は多いです。しかし、実際には山科駅自体は京都市の中心部や大阪に出やすい街なので、心配する必要はありません。

京都市内でJR琵琶湖線の新快速電車の停車駅があるのは山科駅と京都駅だけであるため、京都市内で大阪方面へ直接アクセス可能な数少ない地域と言えます。京都市は鉄道駅に行きにくい街も多いため、京都市に住むことを希望しており、大阪方面への通勤・通学する必要のある購入者にとっては利便性の高い地域となります。

ポイント・注意点２

京都市は、狭い面積の中に人口が集中しており、建物が密集していることから大規模な道路を建設できず、慢性的な渋滞が発生します。特に、山科区の中心を縦断している国道1号線は京都東インターへのアクセス道路でもあることから、慢性的に渋滞が発生している状況です。

京都市山科区は車を所有せずとも生活が成り立つコンパクトな街ですが、購入希望者が車を所有している場合には、交通事情についてもしっかり説明しておきましょう。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、京都市山科区での不動産売却に役立つ相場情報や地価推移、街の特徴などを紹介しました。

不動産を高く売るためには、エリアに対してどんな購入層が考えられるのか、地域特性と相場を把握し戦略を練る必要があります。その際、信頼できる不動産会社からのサポートが欠かせません。

京都市山科区で不動産売却をお考えの方は、該当エリアの不動産売却状況をリサーチした上で、あなたの希望に寄り添ってくれる不動産会社探しを始めましょう。

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※一括査定はあくまで査定額を出すのみで、実際に売れる価格とは違います。どこの不動産会社を利用したとしても、売り出し価格は売主様が決めるものなので、査定額で不動産会社を決めることに大きな意味はありません。