不動産を相続したけど、名義が親のままでどうしたらいいか分からない。
「相続不動産サポート」には、このようなお悩みが毎日届きます。

本記事では、名義変更から売却までできる「相続不動産サポート」だから知っている、名義変更にかかる費用を抑えて効率的に済ませる方法を伝授します。

名義変更に関する疑問なら、すべて「相続不動産サポート」へ。
すべて無料でお答えします。お問い合わせはお気軽に！

そもそも名義変更ってしないといけないの？
頼んだら、手続きにいくらくらいかかるの？税金は？
どんな書類が必要なの？手続きはどうやるの？

▼こんなお悩みも、すべて解決。お気軽にお問合せください。

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名義変更って、そもそもなぜ必要？

たまちゃん

シロクマ先生、名義変更というのはそもそもなぜ必要なのでしょうか？

シロクマ先生

名義変更は、売買や相続などで、所有者を変更する際に行う手続き。所有者を所有する本人に移しておかないと、売買はもちろん、不動産を担保にお金を借りることもできないんだ。

たまちゃん

なるほど～。てことは、相続した不動産に住み続ける場合には必要ないの？

シロクマ先生

住み続ける場合にも名義変更はしたほうがいいよ。不動産の名義変更は、遅くなればなるほど費用がかかってしまうんだ。自分の代でしてあげると、次に相続する人は困らないよね。

たまちゃん

三代に渡って住み続けることってあんまりないし、売却する可能性が高いもんね。

シロクマ先生

そうなんだ。だけど、「名義変更は難しそうだし、司法書士の先生に頼むにも費用がかかるから放置したまま、、、」という人がたくさんいるんだ。
今日はそんな人たちに向けて、費用を抑えてなるべく簡単に名義変更を済ませる方法を教えるよ！

結論からいうと、集められる資料は自分で集めて、手続きに関しては専門家にお任せするのがおすすめだ。
詳しくは次で紹介していくよ。

▼「そもそも必要な書類が分からない…」などの疑問も、こちらからお気軽に！
必要書類から手続きの方法、税金についてまで、すべて無料でお答えします。

自分で名義変更をする場合の流れ

たまちゃん

そもそも、名義変更をどうやってやるのか分からないよ

シロクマ先生

名義変更する機会は人生で何回もあるわけじゃないから、知らなくても当然。まずは個人で不動産の名義変更をする場合の流れをおおまかに確認しよう。

たまちゃん

基本的には法務局で手続きをするんだね。平日に法務局に行くのは大変そう…。２の「必要書類」はどんなものが必要なの？

名義変更に必要な書類と、手続きにかかる費用

シロクマ先生

必要な書類はざっとこんな感じだね。

たまちゃん

うっ、、多い、、、

シロクマ先生

結構なボリュームがあるね。ここで自分で名義変更をすることを挫折してしまう人がほとんどなんだ。

たまちゃん

でも、全部を士業の先生にお願いしたらお金がたくさんかかりそう、、

シロクマ先生

司法書士の先生に任せるとなると、目安として５万円～３０万円（税込）程度みておくといいね。

たまちゃん

人によってかかる費用は大きく変わるんだね

シロクマ先生

そうだね、必要な書類の数や手続きの複雑さなどによって、金額は変わってくる。そのためにも、まずは自分に何の書類とどんな手続きが必要なのか？を知ることが大切だ。

「相続不動産サポート」ではその点について無料で相談できるから、ぜひ気軽に聞いてみてほしい。

費用を抑えて効率的に名義変更をするコツ

シロクマ先生

じゃあ、いよいよ「費用を抑えて効率的に名義変更をするコツ」を教えていくよ。

まず、不動産の名義変更に関して、自分でやるか、士業の先生に任せるかの２択で考えている人が多い。
だけど実際には「自分でやる部分」と「士業の先生にやってもらう部分」を分けて進めると費用も抑えられて、時間も短くて済むんだ。

たまちゃん

分けて進めるなんてことできるの？

シロクマ先生

もちろん。名義変更には必要な書類や手続きが多いから、自分と士業の先生で分担して行うことができるんだ。

たまちゃん

具体的には、どんなところは自分でやると安く済むの？？

シロクマ先生

実は費用を抑えるコツはたった一つ！

それは”役所で取れる書類は自分で取りに行くor取り寄せる”ことだ。

たまちゃん

戸籍謄本や印鑑証明、住民票は自分で取るってこと？？

シロクマ先生

その通り！戸籍謄本を士業の先生に取り寄せてもらおうとすると、１本１万円ほどかかるんだ。被相続人が戸籍の移動をあまりしていない場合はいいけれど、転勤や引っ越しが多かった人だと、取り寄せしなければならない戸籍が多く、収集にお金がかかってしまうんだね。

たまちゃん

１本１万円、、！高い！

でも、自分で集めようにも、お役所が空いているのは平日だから仕事をしている人には難しそう。しかも、被相続人が転勤をたくさんしていて、離れたところに戸籍があった場合はどうしたらいいの？

シロクマ先生

仕事で忙しくても、離れたところに戸籍があっても、いまは戸籍謄本の「取り寄せ」ができるから大丈夫。取り寄せをする際には、

・戸籍交付申請書（各市区町村が定める必要事項を記載して、押印するよ）

・請求者の本人確認書類のコピー

・手数料分の定額小為替

・返信用の封筒と切手

を送ればいいよ。詳しくは各市区町村の役所のホームページを確認しよう。

たまちゃん

戸籍謄本だけでも中々大変な気がするけど、、費用を抑えるためだしここは頑張るしかない、、

たまちゃん

まとめると、このうち〈役所で揃えられる書類〉は自分で集めて、〈その他必要書類と手続き〉は仕業の先生に任せた方がいいってことだよね？
どうしてここはプロに任せた方がいいんだろう？

シロクマ先生

それは、名義変更の難関ポイントが含まれているからなんだ。

名義変更の難関ポイント

たまちゃん

難関ポイント？

シロクマ先生

うん。それは、戸籍謄本の解読だ。戸籍謄本が古いものになると、文字や書き方も当然古くなるから、それを解読できる人がいないといけない。

だから、役所で書類を集めたら、あとの手続きや記入が必要な書類は士業の先生にお任せしてしまうのがおすすめなんだ。

もちろん、もっと費用を抑えたいという人は、手続き部分も自分でやるという選択肢もあるよ。

たまちゃん

昔の文字なんて読めないよ！なんとか自分でできる方法はないのかな

シロクマ先生

もちろん自分でもできるよ。その場合は、地域の法務局に通って地道に手戻りを修正していくんだ。大体３～４回くらい法務局に行く必要があるから、時間も労力もかかってしまう。

たまちゃん

そんなに！？

シロクマ先生

法務局の人がつきっきりで教えてくれるわけじゃないからね。戻ってきた修正を地道に直していくほかないんだ。

だから、なるべく費用を抑えたいけど、時間もかけたくないって人は、一部分だけを仕業の先生にお願いすることをおすすめするよ。

それに、ルールに従った記入が必要な書類は、個人でやると抜け漏れや不備、修正が必ずと言っていいほど出てしまうものなんだ。知識がないと作成に時間がかかってしまうよ。

たまちゃん

なるほど。たしかにそういう手続きは任せてしまうほうが楽ちんだね！

じゃあ、少しでも安く済ませるために、役所で取る書類だけ自分で取ってしまいたいけど、書いてある書類はすべて必要なの？

シロクマ先生

そうとは限らないよ。必要な書類は人によって少しずつ違うんだ。
そうはいっても、自分の場合に必要な書類や手続きが分からない人はたくさんいると思う。
「相続不動産サポート」では、どんな書類が必要なのかはもちろん、各々の手続きはどうやるのかまで知ることができる無料面談を案内しているよ。

たまちゃん

無料で必要な書類と手続きのやり方を教えてくれるなら、時間がある人は、お金を全くかけずに名義変更できちゃうかもしれないね。

シロクマ先生

そうなんだ。

さらに、物件の売却を考えている人には、「名義変更」と「売却」を同時進行で案内することもできる。

実際に同時進行で手続きをして、３カ月間で名義変更と売却を終えたお客様もいるよ。

たまちゃん

それって普通より早いの？

シロクマ先生

名義変更にはふつう３か月、売却には３か月～６か月かかると言われているから、１つずつ進めるとなると６か月～９か月はかかるんだ。だからこの３か月はかなり早いということになるね。

たまちゃん

そんなこともできるんだ～。相続した不動産を早く売りたい人にとってはありがたいね。

シロクマ先生

「相続不動産サポート」は、終活領域に強い東証プライム上場企業、鎌倉新書が運営しているから、相続不動産の売却に選ばれているんだ。

不動産の名義変更や売却を考えている人は、いつでも気軽に無料相談を受けられるよ。

まとめ

たまちゃん

今日のまとめ！

・名義変更を安く抑えるためには、役所で揃えられる書類は自分で集めること

・難しい手続きだけを仕業の先生に任せると効率的

・「相続不動産サポート」への無料相談で、自分に必要な書類や手続き方法が分かる

近年話題になることも多いリースバックという制度。聞いたことはあるけれど、実際にはどんな制度かいまいち分からない。という方も多いのではないでしょうか。本記事ではリースバックとはなにか、わかりやすく解説していきます。

リースバックとは

たまちゃん

シロクマ先生、リースバックとはなんなのでしょうか。

シロクマ先生

リースバックとは、持ち家を売却した後に、そのまま賃貸として住める制度のことだよ。詳しく説明すると、持ち家を不動産会社に直接買い取ってもらったあと、その不動産会社と賃貸借契約を結ぶことで、そのまま家に住み続けることができるんだ。

たまちゃん

つまり、所有権は不動産会社に移るけど、実際に住む場所はいままでと変わらないってこと？

シロクマ先生

そういうことだね！まとまったお金が手に入って、住み続けられることが最大の特徴のリースバックだけど、実はリースバックが人気な理由はもう１つある。それは所有権が不動産会社に移って、固定資産税や維持費のコストが抑えられ、維持管理責任リスクを免れることができるんだ。

たまちゃん

まとまったお金が必要な人にはかなりいい制度だね！所持することでかかるコストやリスクが軽減されるのも魅力的。実際にどんな人が利用しているの？

シロクマ先生

利用者の中で多いのは、老後の資金に不安があるシニア層や、借金の返済に困っている人たち、それからイベントなどでまとまった一時金が必要になった人など、幅広い人たちが利用しているんだ。

たまちゃん

なるほど～、同じお家に住み続けられるから、周囲の人に知られることもなくていいね。でも、デメリットとかはないの、、？

リースバックのメリット・デメリット

いい質問だね！リースバックにはそれなりのデメリットも存在するよ。その前に、まずは先に挙げたメリットのまとめから見てみよう。

たまちゃん

買戻しっていうのは？？

シロクマ先生

リースバックでは買戻し特約というものがあって、あとから買い戻すこともできるんだ。相続税の対策としてもいいと言われているけれど、実際には買い戻すころには相場より値段が下がっている可能性もあるから、あんまりおすすめはできないよ。でも、思い入れのある家だから所持しておきたい、というような人には買戻し特約はメリットになるよ。ちなみに、一度買戻し特約を結んでしまうと、必ず買戻しをしなくてはいけなくなるので、よく考えて決める必要があるよ。

たまちゃん

買戻しできる、という選択肢があることが大切なんだね。

シロクマ先生

次にデメリットを説明していくよ。

たまちゃん

なかなかシビアなんだね、、

シロクマ先生

そうだね。買取価格が下がる理由としては、不動産会社が再販する際にリフォームする時の代金などを割り引いているからなんだ。

たまちゃん

賃貸が割高になってしまうのはなんで？

シロクマ先生

リースバックでの賃貸契約は、買い取った価格を10年(120か月)で等分に割って、賃料を設定するんだ。だから、周辺の相場より高くなってしまう可能性が高いんだね。

たまちゃん

利益だけを求める人はリースバックは向いていないんだね。

リースバックする際の注意点

たまちゃん

デメリットを考えてもリースバックしてみたい場合、気を付けたほうがいいことってなんだろう？

シロクマ先生

リースバックをする上で注意すべきことは全部で４つある。もし検討している人はしっかり読んでね！

たまちゃん

これらの点に注意してリースバックは行うといいんだね。

シロクマ先生

そうだね。リースバックはメリットがある分、デメリットや注意点も多い。売却とどっちがいいのか、リバースモーゲージでは代用できないか、選択肢を広く見て判断しよう。

リースバックに関してもっとよく知りたい、自分の場合はどうなのか気になる、、「いい不動産」では、そんな相談も受け付けているよ！いい所も悪い所もすべて知ったうえで損をしない選択したい！そんな人は是非「いい不動産」に相談しよう。

たまちゃん

メリットもデメリットも平等に教えてくれるのはいいけど、いつも最後だけ「いい不動産」びいきだね

シロクマ先生

自信があるからね！そこだけはしつこく宣伝していく所存だよ！

まとめ

たまちゃん

【今日の学び】

・リースバックとは、同じ家に住み続けながら、家を売却し、賃貸契約に移行すること

・まとまったお金が入るが、相応のデメリットもある

・リースバックをする際には注意点をしっかり踏まえて臨む必要あり！

テレビで話題になった「老後資金2000万円問題」で、老後資金に不安を持っている方も多いのではないでしょうか。そんな中注目されている制度が「リバースモーゲージ」です。

本記事ではリバースモーゲージについて解説します。

リバースモーゲージとは

タマちゃん

リバースモーゲージ、どんな意味なんでしょうか

いいクマ

リバース（＝逆）モーゲージ（＝抵当・抵当権）の意味で、通常の住宅ローンは、買った人がお金を返していく仕組みだよね。このリバースモーゲージでは、家を担保にお金を借りることができるんだ。だから「逆」という意味がついているんだね。

タマちゃん

画期的！でも、借りたお金はいつ返すの？

いいクマ

借りたお金は、借入人が亡くなった後に家を売却することで返済するんだ。だから、高齢者向けの貸付の制度だと思ってもらうとわかりやすいよ。

タマちゃん

リバースモーゲージを受けるためには、どうしたらいいの？

いいクマ

リバースモーゲージは、各都道府県の社会福祉協議会や、金融機関が取扱っているよ。だから、どこのリバースモーゲージを利用するかによって、物件の条件や貸付の限度額が変わってくるんだ。

タマちゃん

ふむふむ、金融機関のリバースモーゲージと、社会福祉協議会のリバースモーゲージではなにか違いがあるの？

いいクマ

いい質問だね。

この２つには１つ大きな違いがあるんだ。
それは借入金の利息分を払う必要があるかないかだ。

金融機関が提供するリバースモーゲージでは、借入人が生存中に借入金の利息分だけを毎月支払うんだ。だから、死後には元金だけを自宅を売却したお金で支払うことになるよ。

一方、社会福祉協議会のリバースモーゲージでは、借入元金にプラスして利息分の返済をすることが必要になってくる。いづれにしても不動産を相続する人がいる場合、その人が売却金を元手に支払うことになるよ。

タマちゃん

そうなんだ。自分の状況に併せて選ぶと良さそうだね。もし、家を資産として残したくなったら後戻りはできるの？

いいクマ

もちろん！借入期間中に、元金を返済すればそのまま資産として残すことが可能だよ。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

タマちゃん

リバースモーゲージのメリットはなんとなく分かるけど、どんなデメリットがあるのかも知っておきたいな

いいクマ

そうだよね。メリットとデメリットをまとめるとこんな感じだよ。

【メリット】
・支払いが利息のみなので、支出が抑えられる
・元金の返済は、現金一括か自宅の売却、どちらからでも選べる（借入人が存命中に繰り上げ返済することも可能）
・自宅に住み続けながら借入をすることができる

【デメリット】
・借入期間が長引くと（長生きすると）借入限度額まで資金を使ってしまう恐れがある
・存命中に担保にしている家の土地価格が下がると、融資限度額も下がってしまう
・変動金利のみに対応しているため、金利変動リスクがある

タマちゃん

デメリットは主に融資限度額にあるってことだね。リバースモーゲージで生活資金の大部分をやりくりしてしまうと危険ってことだね

リバースモーゲージの資金用途

タマちゃん

ところで、リバースモーゲージで得た資金はどんなことに使ってもいいの？

いいクマ

リバースモーゲージの資金用途はある程度制限されているんだ。

まず、社会福祉協議会が提供するリバースモーゲージでは、生活資金にしか利用することができないよ。

一方、金融機関のリバースモーゲージは逆に生活資金には利用できないんだ。

タマちゃん

生活資金に使用できないっていうと、どんなものになら使うことができるの？

いいクマ

例えば以下のような用途が認められるよ！

• 老人ホームの入居一時金
• 自宅のリフォーム費用
• 住宅ローンの残債の支払い
• 趣味やレジャーへの活用
• 子どもへの生前贈与

タマちゃん

金融機関のリバースモーゲージは一時的なイベントのみなんだね。
自分の状況によって、どちらを利用するか選ぶと良さそうだね。

リバースモーゲージをおすすめできるのは？

いいクマ

最後に、リバースモーゲージがどんな人にお勧めできるかを挙げていくよ。

・相続人がおらず、今の生活を充実させたい人
（相続人がいる場合は必ず同意を取って下さい）
・老後の生活資金に不安がある人
・住宅ローンの返済が厳しい人（仮換えができる）
・老人ホームで暮らすことを考えている人

こんな人たちは、リバースモーゲージをおすすめできるよ。

タマちゃん

たしかに、生活を充実させたい人にはいい制度だね。

まとめ

タマちゃん

今日学んだことをまとめるとこんな感じ！

・リバースモーゲージとは、家を担保に資金を借入し、死後に家を売却することで返済する制度
・融資限度額は借入する年数や土地価格、金利で変動するので注意が必要
・使用用途に合わせて、社会福祉協議会、金融機関、どちらでリバースモーゲージをするか選ぶのが良い
・実際に行うときは、相続人の同意を取ろう

不動産査定でよく目にする「一括査定」の文字。お持ちの不動産の査定を複数の会社に一括で頼むことです。

軽い気持ちで問い合わせをしてみたら、色んな不動産サイトから営業のメールや電話がたくさんかかってきた…なんて話もあるようですが、実際のところどうなのでしょうか？

本記事では一括査定の裏側に迫り、査定と売却についての正しい進め方をご紹介します。

気軽に一括査定をしただけなのに、、

たまちゃん

そろそろ住み替えしたいなぁ～
ん？お家の一括査定？これは楽そうだ。やってみよう。
カタカタカタ、、、ポチっ！

クロクマA

査定依頼ありがとうございます！なんとあなたのお家の価格は2000万円です！売却はお任せ下さい。

たまちゃん

早速査定結果がきた！

ほう、お家の価格は2000万円くらいなのか

～ぷるるるるる（電話）～

たまちゃん

（？？？）もしもしー

クロクマB

クロクマ不動産です！この度は査定依頼ありがとうございます！
既に他の不動産から査定結果は来ましたか？

たまちゃん

はい、、2000万円と聞いていますけど、、

クロクマB

それは大変だ！このお家なら立地も悪くないし、2300万円が妥当ですよ。僕の会社には高く売るノウハウがたくさんあります。是非売却はうちにお任せください！

その後も、、、

クロクマC

2500万はくだらない！

クロクマD

2500万？3000万では売れますよ

クロクマE

3100万で売りましょう。全力でサポートしますよ！

たまちゃん

ふう。たくさん連絡がきたけれど、一番査定がよかったマックロ不動産に頼もう。

シロクマ先生

ちょっとまつクマ～～～！
たまちゃん、一括査定の金額を安易に信じてしまうのは危険なんだ。

一括査定の金額を安易に信じてはいけない理由

たまちゃん

クマ先生、一括査定に意味がないってどういうこと？

シロクマ先生

うむ、そもそも売却とは「売主」と「買主」の合意があって成立するものだ。

お家の売却において、「売主」はおうちをいくらで売るかを決めることができる。

つまり、査定がどんな額で出ても、価格を決める権限は「売主」にあるんだ。

クロクマ

この青二才め！査定額を高く出す会社は、高く売るためにサポートを惜しまない。だから複数社見ることが大切なんだ。

シロクマ先生

クロクマの言葉に耳を貸しちゃだめだ！

一括査定において、不動産会社の中には「前の不動産会社が出した査定より高く売ることができる」と後だしで言ってくるところもある。しかしこれは契約をさせるための謳い文句にすぎない。そしてどんどん価格が釣り上がり、相場ではありえないような額で市場に出すことになるんだ。

たまちゃん

でもクロクマちゃんは「査定が高い会社は高く売るためのサポート」をしっかりするって、、

シロクマ先生

高く売るためのサポートがいくらあったって、買主が家を買うときに判断する最も大きな要素は「価格」だ。需要と供給があってないと、お家の売却はできないんだ。つまり、相場に見合わない価格のせいで、買主が見つからず売却までの期間がどんどん長引いてしまうんだよ。

たまちゃん

長引いてもいいから高く売りたい、、！

しかも、一度出してみるだけならデメリットはないでしょ？

シロクマ先生

たしかに、相場価格を少し上回る程度の価格なら、やってみる価値はある。

ただ、お家の売却は市場に出る期間が長引けば長引くほど、売れにくくなると言われているんだ。それを踏まえて、適正な価格設定する必要がある。

しかも、不動産の買取をしてもらいたいとなった場合、一度市場に出た物件は安く見積もられやすいんだ。そこも踏まえて慎重に考える必要があるよ。

たまちゃん

そうなんだ、、

それじゃあどうやって不動産会社を選んだらいいの？

売却のすすめ

シロクマ先生

僕のおすすめの不動産会社の選び方は、「担当さんが親身に対応してくれるところ」だ。結局、査定をいろんな所に頼んでも、最後に売れる価格は相場に拠っているんだ。それなら初めから真摯に向き合ってくれて、適切なアドバイスをくれる不動産会社を選んだ方がいいと思うよ。

たまちゃん

ふ～ん、そうか、査定額で売れるとは限らないし、結局は自分で売り出す価格を決めれるなら、どこに頼んでもそう変わらないんだね。そしたらお家から近いところがいいなあ～

シロクマ先生

うん、その選び方もいいと思うよ。ただ注意点は、不動産を売却する時は、売りたい不動産が所在している地域の不動産会社を探すことだよ。そのほうが地域性や相場観を踏まえてアドバイスしてくれるからね。

たまちゃん

分かった！クマ先生ありがとう。まずは自分で相場をよく調べることから始めてみるよ。もうたくさんの会社から一斉に連絡がくるのは懲り懲りだしね。

シロクマ先生

うん。ちなみに「いい不動産」では、居住エリアの中から、大手、個人経営にかかわらず、信頼のおける一社を紹介しているよ。だから複数社から連絡が来ることはないんだ！だから、不動産の査定をウェブでしたいならまずは「いい不動産」に…

たまちゃん

クマ先生、まーたあからさまな宣伝してる。それじゃあ一流のインフルエンサーにはなれないね！

まとめ

・一括査定で査定額が高い所を選んでも、結局売れる価格は変わらない。

・安易に市場にだすことのデメリットもある

・自分でも相場をよく調べて、親身な担当がいる不動産会社を選ぶのが良い

相続では、「自分の親が所有している住宅の土地が、実は借地だった」と、そこで初めて知るケースが少なくありません。借地に建てられている住宅を相続する場合、相続人はどのような手続きをすればいいのでしょうか？借地権の相続手続きや注意点、売却方法などを説明します。

借地権の相続とは

そもそも「借地権」とは、法2条1号では「建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいう」と規定されています。つまり、建物を建てるために、土地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。なので、建物がない駐車場や資材置き場などは借地権に含まれません。

また、借地権は「財産」と見なされているので、相続すると贈与税や相続税の対象となります。

旧借地権、普通借地権、定期借地権の違い

現在、借地権には、以前からあった「旧借地権」と、1992年（平成4年）8月に新しく制定された「借地借家法」の2種類があります。1992年（平成4年）8月より前から土地を借りている場合は「旧借地権」が適用されます。

さらに、新しい「借地借家法」は、「普通借地権」と、借りられる期間を定めた「定期借地権」に分けられます。

旧借地権の場合は自動更新されますが、定期借地権の場合は存続期間が満了すると地主へ土地を返還しなければいけないので、借地権を相続する場合は契約内容をしっかり確認しておきましょう。それぞれの違いについて、詳しくは下の表にまとめています。

旧借地権、普通借地権、定期借地権それぞれの特徴

借地権の相続に必要な手続き

次に、借地権を相続する際の手続きを説明します。

手続きの流れ  

借地権を相続する際、相続人は建物の登記簿の名義変更（＝借地権の名義変更）をする必要があります。名義変更手続きは自力で行うことも可能ですが、書類集めに労力がかかったり、手続きが複雑になったりするケースも多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。

1.名義変更の対象となる不動産を確認

法務局で、「登記事項証明書（登記簿謄本）」と呼ばれる証明書を発行してもらいます。登記事項証明書とは、登記記録に記録された事項の全部又は一部を証明した書面です。

2.相続人調査

被相続人（亡くなった親など、元々の借地権の所有者）が遺言書を残していなかった場合は、法定相続人（法律で決まった相続人）全員の手続きが必要です。法定相続人全員の戸籍謄本等を取得し、相続人を確認・調査します。

3.その他書類の収集

相続人の住民票・固定資産評価証明書・住民票・印鑑証明書、被相続人の戸籍の附票（住所の異動が記録されている書類）などの書類を収集します。※必要な書類は事案によって異なります。固定資産評価証明書は、納税通知書で代用できる法務局もあるので、法務書の担当者に確認を行いましょう。

4.遺産分割協議書等の作成

収集した書類を元に、遺産分割協議書等の書類を作成します。相続関係説明図等を用意するケースもあります。

5.遺産分割協議・署名押印

遺言書が残されていない場合は、相続人全員の話し合いによって遺産を誰が相続するか決定します。この話し合いのことを「遺産分割協議」と呼び、遺産分割協議の内容を文書にしたものが「遺産分割協議書」です。相続人は全員、遺産分割協議書に署名押印します。

6.法務局へ申請

申請書を作成し、集めた書類と合わせて法務局へ申請します。申請先は、名義変更する不動産の所在地を管轄する法務局です。どこの法務局に申請をすれば良いのかはあらかじめ確認しておきましょう。

名義変更に必要な書類

名義変更手続きの際に必要となる書類についても、確認しておきましょう。ケースによっては下記以外の書類が必要となる場合があるので、詳しくは法務局に相談することをおすすめします。

①被相続人・相続人の戸籍謄本

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本と、相続人全員の現在の戸籍謄本を用意します。

②被相続人の戸籍の附票

被相続人の死亡時の住所がわかる書類として、被相続人の戸籍の附票が必要になる場合があります。 戸籍の附票は、本籍のある市区町村で戸籍とセットで管理されています。

③相続人の住民票または戸籍の附票

借地権の相続人の住民票が必要です。住民票は、市区町村役場で取得することができます。なお、戸籍の附票の写しでも手続きを行うことができます。

④登記事項証明書

登記事項証明書とは、土地の登記に記録された事項の全部又は一部を証明した書面です。法務局で発行してもらいます。

⑤遺産分割協議書または被相続人の遺言書

遺産分割協議書とは、遺産の分け方について相続人全員で話し合って決めた内容を記した書類です。遺産分割協議書に定まった様式はなく、パソコンでも手書きでもかまいません。故人が遺言書を作成していた場合は遺言書の内容に従って遺産を分けるため、遺産分割協議書ではなく遺言書を提示することになります。

⑥印鑑登録証明書

相続人が複数人で遺産分割協議書を作成する場合には、相続人全員の印鑑登録証明書が必要になります。印鑑登録証明書は、住民登録地の自治体で取得できます。なお、利用者証明用電子証明書が搭載された個人番号カード、又はコンビニ交付の利用者登録を済ませた住民基本台帳カードを所有している場合、全国のコンビニエンスストア等で取得することもできます。

⑦固定資産税証明書

固定資産税証明書とは、固定資産税の評価額がわかる書類です。納税通知書で代用できるケースもあります。

⑧委任状（司法書士に依頼する場合）

借地権の名義変更手続きを司法書士に任せる場合は、委任状を用意する必要があります。

借地権を相続する際の注意ポイント〜地主とのトラブルを回避しよう〜

借地権を相続する際によく起こるのが、地主とのトラブルです。どのようなポイントに注意すべきなのか解説します。

地主への支払いや特別な手続きは不要

借地権の相続は譲渡には該当しないので、法定相続人が相続する場合、地主への承諾料や更新料、名義書換料などの支払いも発生しません。※ただし、遺言による法定相続人以外への譲渡（遺贈）の場合は地主の承諾が必要です。

相続人が決まったら、地主に連絡を入れた後、借地契約を新借主の名義に書き換えて手続きが完了します。

相続人以外の名義で新築を建てる時は要注意

自分の子供などの建物を地主に無断で新築するのは、基本的にNGです。もし強行した場合、土地賃貸借契約書の「無断転貸禁止条項」による債務不履行を理由に、契約解除の申立てを受ける可能性があります。

自分の子供などの家を新築する場合は、名義人の新たな土地賃貸借契約を地主と結んだ上で、親子の共有名義で新築を建てるのが無難です。

地主に借地の明け渡しを要求された場合

相続のタイミングで地主と相続者が契約書の内容を確認した際、契約切れを理由に借地の明け渡しを求められるケースは少なくありません。しかし、借地借家法第5条の2には下記のように明記されているため、借地を明け渡す義務はありません。

「借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする」

地主とのトラブルが解決しない場合は、早期に不動産相続に詳しい弁護士などに相談することをおすすめします。

借地権を売却するには？

借地権の売却には、地主の承認が必須

借地権を相続した際、相続税が高くて支払えない場合や、その土地を活用する見込みがないといった場合は、売却することも可能です。

しかし重要なポイントとして、借地権の売買には必ず地主の許可が必要になります。
もし、地主に無許可で借地権を売却した場合は土地賃貸借契約書違反となり、地主から契約解除の申立てを受ける可能性があります。

なお、地主に承諾を得て借地権を売却する場合でも、評価額の10%程度の承諾料を支払う必要があります。

借地権を売却する方法

借地権を売却するには、主に2つの方法があります。

1.地主に買取を依頼する

借地権は地主に売却できる可能性があります。地主と売主（借地権者）の関係が良好な場合、地主が借地権を買い取るケースが見られます。

この場合、借地権を地主に売るため、譲渡承諾料は掛かりません。ただし、地主に買い取りの義務はないため、買い取りを拒否される場合もあります。

2.第三者や不動産業者に買い取りを依頼する

地主の承諾が取れている場合は、第三者や不動産業者に借地権を売却できます。第三者や不動産業者に売却するのであれば、地主と共同で販売し、対価はそれぞれの権利の割合を考えて配分するやり方がおすすめです。

このやり方は、借地権と底地権（地主がその土地を第三者に貸して地代収入を得ている土地の権利のこと）を同時に得られるので、買い手が現れやすくなります。ただし、第三者や不動産業者に売る際は、名義変更料が土地の価格の10％程度かかる点に注意しましょう。

個人の第三者に売却する場合、ごく親しい身内などに売却するケースを除いて、トラブルを避けるために業者を仲介することをおすすめします。

借地権の売却に関するよくある疑問

Q.評価額はどうやって決まるの？

借地権の評価額は、借地権の目的となっている土地が更地であることを前提とした評価額に「借地権割合」を乗じて算出します。

借地権割合は、借地事情を考慮して地域ごとに定められていて、路線価図や評価倍率表で確認する必要があります。一般的には、地価の高い地域ほど借地権割合が高くなり、東京の商業地では80%～90%、住宅地では60%～70%程度の割合の場合が多いようです。

借地権の相続税課税評価額については、以下の式になります。

借地権価格=自用地としての評価額×借地権割合

Q.建物の解体費用は誰が負担するの？

建物の解体にかかる費用は、基本的に売主側（借地権者）が負担します。売主や第三者に買取をしてもらう場合は、売買金額で解体費用を差し引いた金額で買い取ってもらい、買取側が解体を行うケースもあります。

Q.地主が売却を承諾しなかった場合はどうする？

地主の中には借地権者が変わることを嫌い、承諾を拒否する人も少なくありません。地主が売却の承諾を認めない場合は、借地非訟裁判というものがあり、裁判所譲渡承諾の許可申立てを行うことができます。

しかし、裁判は時間と費用がかかる上、借地権の買主と売買契約を締結していないと裁判ができません。このことから、地主が売却を認めない場合は、地主に買い戻し依頼するケースが多いようです。

まとめ

借地権の相続は、所有権の相続と比較して複雑になるケースが多く見られます。借地権を相続することになった際は、地主との契約書を確認の上相続して利用するか、または売却をするか検討するようにしましょう。

借地権の相続で悩んだら、不動産コンサルタントに相談するのもおすすめです。いい不動産では無料相談が可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

全国の空き家は増加の一途をたどっています。相続した家を放置していることが要因の1つともいわれていますが、少子高齢化・核家族化が進む今日、両親が亡くなったあとの実家を引き継ぐ子どもや孫がいないのです。

相続後、住む予定のない実家はどう扱うべきなのでしょうか。荒れ果ててご近所の迷惑にならないようにメンテナンスをおこなうにも、賃貸や売却に出すにも、さまざまな手続きや費用が必要になります。

この記事では、実家が空き家になったときの維持・管理にかかる費用や、活用・売却・処分の方法、その他補助金や減税制度などについてご説明します。

相続した実家が空き家に！昨今の空き家事情

日本では、人口の減少や既存住宅の老朽化、社会的ニーズの変化などによって、年々空き家が増加しています。

総務省の住宅・土地統計調査によると、平成25年の総住宅数6,063万戸のうち、居住や活用されていない空き家は318万戸（全国の総住宅数の5.2％）となっています。過去10 年間で1.5 倍、過去20年間では2.1 倍に増加しています。

所有者による適切な管理が行われていない空き家では、安全性の低下・景観の悪化・公衆衛生の悪化・治安の悪化などの問題が生じ、周辺地域のイメージ悪化や近隣トラブルなどの深刻な影響を及ぼしているものもあります。

引用元：総務省「空き家対策に関する実態調査結果報告書」

このような状況を改善すべく、平成27年に空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されました。下記のような特定空家等に対しては、適切な管理をするよう助言・指導・勧告・命令ができるほか、罰金や行政代執行を行うことが可能となります。

特定空家等

• 倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等をいう

特定空家等に指定されて勧告されても対策を講じないと、固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなり固定資産税が6倍に跳ね上がります。さらに命令されても改善されない場合は、50万円以下の罰金が科されます。最終的には行政代執行により、行政が所有者に代わり対処して、その費用が所有者に請求されてしまいます。

出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」

空き家のまま放っておくとこんなトラブルが…

空き家を放置することによる悪影響

相続した家を空き家のまま放置していると、ご自身や近隣住民にどのような悪影響があるのかについて、代表的な例を紹介します。

• ①雑草や老朽化した建物による景観の悪化
  適正な価格では購入してもらえなくなります。
  
• ②老朽化による倒壊・倒木
  通行人がケガをしたり、近隣住宅が損壊した場合には、損害賠償義務を負います。
  
• ③害虫・害獣の棲み処になることによる悪臭
  公衆衛生の悪化をもたらします。
  
• ④不法投棄による景観の悪化や悪臭および治安の悪化
  公衆衛生の悪化や、犯罪リスクが高まることが懸念されます。
  
• ⑤放火などの犯罪のリスク
  散乱したゴミや放置した枯れ草は、放火犯に狙われやすくなります。また、家財道具があるため、不審者が住みつくこともあります。損害賠償義務を負う可能性もあります。
  
• ⑥上記のようなことを理由とした、周辺地域のイメージ悪化
  地域全体で管理が行き届いていないと認識されてしまいます。
  
• ⑦上記のようなことを理由とした、近隣トラブル
  上記のような状況は、ご近所の迷惑となることは明白です。
  
• ⑧資産価値の低下
  適切に管理されずに換気が不十分だと劣化が早まり、売る・貸すといった処分ができなくなります。
  
• ⑨「住宅用地の特例」が適用されず、税負担が増える
  特定空家等に指定されると、「住宅用地の特例」が適用されなくなります。つまり、固定資産税がそれまでの6倍、都市計画税が3倍になるということです。

「住宅用地の特例」とは
土地の上に建っている居住用の建物には、200㎡までの土地の固定資産税を1/6に、都市計画税を1/3に減額する特例が適用されます。なお、200㎡を超える部分（上限は住宅の総床面積×10）については固定資産税を1/3に、都市計画税を2/3に減額します。

空き家の維持・管理にかかる費用

では、特定空家等に指定されないように空き家を維持・管理するには、次の5つの費用がかかります。

空き家を維持・管理するためにかかる費用

固定資産税

固定資産税とは、住宅の所在する市区町村が毎年1月1日時点の所有者に課す税金です。固定資産税の税額は、基本的に、固定資産税評価額をもとに算出される課税標準額の1.4％です。

固定資産税=課税標準額（固定資産税評価額）×1.4％

都市計画税

都市計画税とは、都市計画法による市街化区域に所在する土地・建物を課税対象とする税金で、毎年1月1日時点の所有者に課されます。都市計画税の税額は、課税標準額に一定の税率（上限0.3％）をかけて算出します。

都市計画税=課税標準額（固定資産税評価額）×0.3％

火災保険

火災などで隣家に被害が及ぶと、膨大な損害賠償が請求されてしまいます。リスクに備えて加入したほうがいいでしょう。

水道光熱費

住宅性能や景観を保つためのメンテナンスには、電気や水道が必要です。年間にすると基本使用料もかさみますので、維持費に組み入れておきましょう。

修繕費用

人が住んでいない家は劣化が早まります。建材の腐朽・サビ、雨漏り、壁材の劣化、塀のぐらつきなど、経年によって様々な不具合が生じます。

「空き家管理サービス」を利用する選択肢も

実家が遠かったり、忙しくて自分で維持・管理することができない場合は、空き家管理サービスを利用する方法もあります。月に1回の頻度で見回り・全室の換気・清掃・防犯確認などをおこない、費用は月5,000円から1万円程度です。実家への交通費や自分で管理する負担と比較して、利用を検討してみるのも良いでしょう。

このように、空き家の維持・管理には年間数万～数十万の費用がかかります。将来的に居住する見込みがないのであれば、早めに活用・売却・処分を検討するのがおすすめです。次項では、活用・売却・処分の方法について説明します。

活用？売却？処分？空き家を解消する方法

実家に住む人がいない場合、大きく分けて次の3つの選択肢があります。

1. 活用（賃貸など）
2. 売却
3. 処分（相続放棄）

以下、それぞれについて詳しくご説明します。

①活用（賃貸など）

空き家を賃貸やシェアハウスとして貸し出す方法です。家賃収入を得られるだけでなく、人が住むことによって家の劣化スピードをゆるめることができます。

ただし、賃借人が快適に住めるようにリフォームや修繕が必要な場合も多いです。この費用の見積もりを取り、投資費用がいつ頃回収できるかシミュレーションしてみましょう。このとき、空室率や経年による家賃の下落も織り込む必要があるでしょう。

なお、この活用方法は借り手が十分見込める地域で検討できる選択肢です。実家のある地域に精通した地元の不動産会社に相談するといいでしょう。

②売却

実家を売却すれば、管理する手間も維持費もかからなくなります。数社に査定を依頼して、最も信頼ができる会社を選びましょう。ここで注意すべきは、売却する場合でも必ず名義変更（相続登記）が必要だということです。

この手続きは実家の所在地を管轄する法務局でおこなえますが、専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼するといいでしょう。なお、登記申請には登録免許税の納付が必要で、登録免許税は固定資産評価額の0.4%になります。

さて、売却にはさらに2つの選択肢があります。空き家のまま売却する場合と、更地にして売却する場合です。それぞれのパターンについて、かんたんに内容を紹介します。

空き家のまま売却するパターン

空き家が比較的きれいな状態である場合には、そのまま売却してもいいでしょう。解体費用がかからず、売主としては負担が少ない方法です。

ただし、後々トラブルにならないために、老朽化した部分などの現況について買主によく説明し、理解してもらった上で購入してもらうことが大切です。 

更地にして売却するパターン

空き家がひどく老朽化しており修繕しなければ住めないという場合には、解体して更地にして売却するのも選択肢の一つです。景観を損ねた建物が建っていない方が売却につながる場合もあるためです。

また、空き家を放置することによる倒壊・放火などのリスクや、維持・管理の負担がなくなることもメリットです。ただし、建物がなくなるので、前述の住宅用地の特例は適用されなくなります。

③処分（相続放棄）

活用も売却もできない場合は、処分（相続放棄）を検討します。まず、相続放棄とは、財産を一切相続しないことです。相続放棄をするには、被相続人の死後3ヵ月以内に家庭裁判所で手続きが必要です。相続放棄をすると、相続の順位は子ども、親、兄弟姉妹と、下へ下へと繰り下がります。

つまり、処分に困る空き家を、親族に押し付ける形になるのです。円満な解決のためにも、親族とよく話し合った上で結論を出しましょう。

なお、誰にも相続されなかった財産は国に帰属することになりますが、相続放棄した空き家が自動的に国の名義になるわけではありません。国の名義にするには、相続人代表が家庭裁判所に財産管理人の選任申し立てをして、弁護士などに費用を払い財産管理をしてもらいながら手続きを行います。

また、売却ができない不動産や空き家の残る土地は、国も受け取りません。申し立て費用も100万円以上かかるので、空き家がある場合の相続放棄はあまり現実的ではないといえるでしょう。

以上、相続した実家に住まない場合の対処法について説明してきましたが、「思い出の詰まった実家はできることなら残したい」と思う人も多いと思います。
次項では、そんなときに利用できる仕組みや制度についてご紹介します。

大切な実家はなるべく残したい！という方におすすめの仕組み・制度

所有者と利用したい人をつなぐ「空き家バンク」

空き家バンクとは、空き家の有効活用と地域活性化を目的として、空き家の所有者と空き家を利用したい人をマッチングする地方自治体のサービスです。移住、店舗の開業、ゲストハウス運営など、空き家を利用したい人向けに、空き家情報をポータルサイトなどで公開しています。

空き家の所有者が必要書類を自治体へ提出すると、現地調査がおこなわれ、仲介業者が選任されて空き家バンクに登録となります。

自治体ごとの空き家対策の補助金・助成金制度

移住促進、地域の事業者活用などを目的に、多くの自治体が補助金や助成金を用意しています。空き家がある自治体の建築課などの担当部署に問い合わせてみましょう。

空き家対策の補助金・助成金の例

• 空き家解体・除去費用
• リフォーム・改修費用
• 耐震改修費用
• バリアフリーや省エネリフォーム費用
• 空き家貸付費用
• 住居の住み替え費用

相続開始3年以内の売却で3,000万円まで無税になる「空き家特例」

空き家特例（居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）は、相続した住宅を売却した際に利益が出たとしても、3,000万円までは譲渡所得から控除できる制度です。この制度を適用するには、一定の要件を満たして確定申告をおこなう必要があります。

こまかな要件がいくつもありますが、特筆すべき要件は、「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」と、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」です。当てはまる方は、ぜひ活用しましょう。

まとめ               

ここまでご説明してきたとおり、空き家の維持・管理には様々な費用・負担がかかります。費用を試算したうえで、実家をどのようにするのか検討してください。

選択肢は次の4つです。

1. 自分で維持・管理する
2. 活用する（賃貸など）
3. 売却する（空き家のまま、または、更地にする）
4. 処分（相続放棄）

放置するとご近所の迷惑になるばかりか、特定空家等に指定されて税負担が増してしまいます。きちんと処理すれば、適用できる税金の減額制度や補助金・助成金制度もあります。特に、相続した実家が空き家になる場合は、方向性を早期に検討することが重要です。

いい不動産では、不動産相続・売却のサポートと、信頼できる不動産会社のご紹介が可能です。空き家になってしまった実家についてお困りの方は、お気軽にご相談ください。

任意売却って何？

シロクマ先生

任意売却とは、住宅ローンの支払いがなんらかの理由で難しくなり、返済が滞っている場合に利用できるもの。
通常、住宅ローンの支払いが滞ると、「競売」といわれる競りにかけられる。
その前に、持ち主の任意により、ローンを組んでいる金融機関との合意の上で売却を行うのが任意売却だよ。

任意売却では、こちら側の意思を組んで売り出し価格を決められるため、多くの場合で競売よりも高く売ることができるんだ！

たまちゃん

つまり、高く売りたいなら任意売却の方がいいってことだよね？

シロクマ先生

うん、その認識で間違いないよ。支払いが立ち行かなくなった場合は、できるだけ自分から任意売却を申し出よう。

任意売却の注意点

任意売却には気を付けるべきポイントがいくつかある。かなり重要なのでよく読むように！

①連帯保証人や連帯債務者に、予め同意を取り付けておく必要がある。

→そうでないと手続きが進められないんだ。

②住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、ブラックリストに載る恐れがある。（信用情報機関に登録される）

→このように信用情報期間に登録されてしまうと、5～7年程度は審査が通らず、大きなローンは組めなくなってしまうよ。

③売却期間が長引くようであれば、競売にかけられてしまう可能性も

→金融機関もいつまでも待ってくれるわけではない。どうしても売れなかった場合には競売にかけられることもあるよ。

たまちゃん

なるほど、今後は新型コロナウイルスの影響で、住宅ローンの支払いが厳しい人も多くなりそうだね。

シロクマ先生

そうなんだ。もし住宅ローンの支払いが難しくなった時は、借金をする前に任意売却という手段があることを知っておこう！

まとめ

• 任意売却とは、住宅ローン等を滞納している場合にのみ適応される特別な売却方法
• 競売は売主の意思に関係なく売却が行われる
• できるだけ希望価格に近い価格で売るなら、任意売却を申し出よう

街中で見る古い商業ビル、なんで立て替えないんだろう？と思ったことがある人もいるのではないでしょうか。そういう問題の裏に潜むのが再建築不可物件です。今回は再建築不可物件について解説していきます。

再建築不可物件とは

シロクマ先生

再建築不可物件とは、新しく家を建てることができない土地のこと。道路に接していない土地は、再建築不可物件に指定されてしまうんだ。また、道路に接していても、接している幅が２ｍ未満（通路）だと、再建築不可物件とされてしまうんだ。

たまちゃん

へえ～なんで道路に接していないといけないの？

シロクマ先生

それは、消防車や救急車などが、緊急時にスムーズに入れるようにするためだね。

たまちゃん

でも、道路に接していないお家って見たことないかも、、？

シロクマ先生

でも実は、再建築不可の物件は結構な数があるんだ。道路といっても、建築基準法上で定められた要件をクリアできていない道路では、接していても建築不可にされてしまうんだ。

たまちゃん

建築基準法で認められた道路はどんなもの？

シロクマ先生

基本は幅の広い（４ｍ以上）で車両が通れる道路だけど、実際は市区町村が定めていることが多いよ。

たまちゃん

なるほど！それなら道路の幅を広げたら解決。。？

シロクマ先生

それも一つの手だね！次で再建築を可能にする方法を紹介するよ。

再建築を可能にする方法

シロクマ先生

再建築を可能にする方法は大きく分けて２つある

１道路を建築基準法に準じたものにする

2但し書き道路にしてもらう

１の方法は、道路に２ｍ以上土地が道路に接していない土地の場合の対処法だよ。この場合、接している道路の幅が４ｍ以上なら、再建築可能になるよ。

たまちゃん

なるほど！もしお隣さんが空いている物件や土地だったら、そこを買って再建築を可能にして、合わせ売りすることもできるんだね。
２の但し書き道路っていうのは、、？

シロクマ先生

但し書き道路というのは、接している道路を市区町村の役所が認めた道路のことで、この道路にしてもらうと、再建築が可能になるんだ。

たまちゃん

へえ～じゃあ再建築不可物件だからとすぐ諦めないで、「但し書き道路」として認めてもらうのが良さそうだね。

シロクマ先生

そうなんだ。もし但し書き道路として認められなくても、再建築不可物件は実は結構需要があったりするんだ。その理由としては、なんといっても価格が安いこと。

土地の価格はもちろん、固定資産税や都市計画税などの税金なども安く抑えることができる。

また、再建築不可物件でも、ほとんどをリフォームで綺麗にして、新築同様にしてしまうという手段もあるんだ。

たまちゃん

それはまさか、、新築○○○○さん！？

シロクマ先生

それも人気だね。いまはリノベーションやＤＩＹなんかも流行っているから、売れるわけない、、と諦めるのはもったいないよ。

たまちゃん

たしかに、最近おうちまるごとDIY！のような番組も流行ってるよね

シロクマ先生

そうなんだ。もし、「古いし再建築不可だし、、」と空き家のまま放置しようと考えているなら、「いい不動産」に一度相談してみよう。
空き家のまま放置していた物件は実は自治体に活用してもらえる場所だったり、都市計画が考えられていて、国や企業に買い取ってもらえるなんて場合もある。どこにも相談せず諦める前に、まずは一度お電話を。あきらめたらそこで試合終了ですよ！

たまちゃん

クマ先生、、（今日も宣伝くさい、、！）

まとめ

・再建築不可物件は、建築基準法の道路に接していない土地が対象になり、新しく家を建てることができない。

・再建築を可能にするには、隣の土地を買い取ったり、近隣と協力してセットバックをすることが必要

・再建築不可物件は価格が低い分、人気もある。

2020年４月の民法改正により、以前「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものは、「契約不適合責任」へと名称と内容を変えました。今までは、売主もわからなかったこと（隠れたる瑕疵）に対して瑕疵担保責任をおっていましたが、この概念がなくなり「隠れていようがいまいが関係なく、契約に不適合になっているものに対して責任を負う」ことになりました。これによって売主の責任範囲が広がったことになります。本記事では、契約不適合責任とはなにか、そして売主はどんなところに気を付けたらいいのかを解説します。

契約不適合責任とは

シロクマ先生

契約不適合責任とは、取引したモノが種類・品質・数に関して契約の内容に適合しない時に、売り手が責任を負うというものだ。

たまちゃん

まって、全然分からない、、

シロクマ先生

すごく簡単に言ったら、売るときに伝えた物件の状態と、実際の物件の状態が異なる場合は、売主が買主に対して責任を負うってことだね。

たまちゃん

なるほど、それだと買う側は安心だけど、売手はちょっと大変だね。

シロクマ先生

そうなんだ。ただし、大抵の契約で責任を負う期間は決まっているよ。売却してからずっと責任を負うってわけじゃないんだ。多くの場合、３か月以内に報告されたものまでは責任を負うという契約になっているよ。

たまちゃん

なんだ！それならずっとひやひやする必要はないんだね！

買主が持つ４つの権利

シロクマ先生

でも、もし家を売却したあとに思わぬ破損が見つかった場合は、買主は売主に４つの権利を行使することができるんだ。

たまちゃん

４つの権利？

シロクマ先生

そう。権利は全部で４つ。
「追完請求」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約の解除」だよ。
ひとつずつ説明するね。

追完請求：破損しているところを修理する代金を買主が売主に請求できる権利のこと。

代金減額請求：、追完が成立しないときに請求できる。その名の通り、代金の減額を請求できる権利のこと。

損害賠償請求：債務不履行や不法行為を受けたときに、その損害についての補償を求めるという内容。

契約の解除：契約を白紙にもどすこと。当事者の一方の意思表示によって、その効力が最初から存在しなかったのと同じ状態にすることをいう。

たまちゃん

買主は契約から３カ月間、この権利を持っているんだね。
売主はこういった権利で請求を受けないために、どんな所を気を付けたらいいんだろう？

売却にあたって気を付けたいポイント

シロクマ先生

ポイントは、「特約・容認事項を盛り込む」「設備の責任は負わない」の２つだ。

たまちゃん

ふむ、、？

シロクマ先生

一番気を付けるべきなのは、特約や容認事項をしっかり契約書に盛り込むことだ。特に、大きな問題である主要な構造（雨漏れ、柱、屋根、基礎、シロアリ）の問題に対して、契約不適合責任を免責にすることを優先して記載しておくことが大切。
他にも、売りに出した家が高速道路に近い場合には、「本物件の東側には高速道路があるため、振動、騒音、臭気等が発生する場合があります。」など、あらかじめ容認してもらうべき項目を明確にしておくんだ。

そうすることで、あとから問題になって代金請求されるリスクを減らすことができるよ。

たまちゃん

なるほど～、つまり、不便だったり、問題になりそうなことは怖がらずにはっきり伝えておいたほうがいいんだね！

シロクマ先生

もう一つ気を付けてほしいのは、「設備の責任は追わない」ことを契約に盛り込むことだ。設備に関して補償していたらきりがないからね。設備とは主に、給排水・衛生・換気・冷暖房・電気配線・照明などのことを指すよ。

たまちゃん

これが入っているか入っていないかで、その後のリスクが全然違うね。

シロクマ先生

そうなんだ。この２点は必ず自分でも入っているかチェックしよう。

まとめ

• 不適合責任とは、家の状態が契約と異なる場合に売主が責任を負うこと
  
• 売却をするときにはインスペクションを行い、容認事項等をしっかり記入しておく。設備の補償はしない

不動産相続の中でも、賃貸アパートは分割がしにくく、また家賃の分配も問題になるなど、トラブルになりやすい傾向があります。親族間で紛争にならないよう、財産評価、遺産分割協議、相続登記などの手続きは慎重におこなうようにしましょう。

ここでは、賃貸アパート物件の相続の手続きの流れや注意点、また相続後のアパート経営・維持・管理にあたって気をつけるべき点まで解説します。

賃貸アパート物件の相続手続きと流れ

相続登記のステップ

不動産を相続する際に名義変更をおこなうことを、相続登記といいます。

（一般的な相続登記の手続きの流れ）

1. 対象不動産の調査
   相続不動産の登記状況や評価を確認します。
   　▼
2. 遺言書の有無の確認
   遺言書があると、誰にどの財産をどれくらい相続させるかが明確になり、相続トラブルを防止する効果があります。
   　▼
3. 相続人調査
   故人の出生から死亡までの戸籍謄本等を取得して、相続人を調査します。
   　▼
4. 相続するか放棄するかの選択
   被相続人の死後3ヵ月以内に決定します。
   　▼
5. 遺産分割協議
   相続人全員で遺産の分割方法について協議します。
   　▼
6. 遺産分割協議書の作成
   遺産分割協議の内容を明記し、相続人全員で署名・押印します。
   　▼
7. 法務局へ相続登記申請
   申請書を作成し、集めた書類と合わせて法務局へ申請します。
   　▼
8. 相続税の申告
   被相続人の死後10ヵ月以内に申告・納税します。

相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局で申請手続きをおこないますが、法務局への申請の前に書類収集や書類作成などの事前準備が必要になります。

相続財産の調査

相続財産には、預貯金や不動産などのプラスの財産だけでなく、ローンなどのマイナスの財産も含まれます。種類も多岐にわたるため、財産のすべてを把握するには時間を要します。相続税には申告手続きが必要ですので、財産の調査はなるべく早くから取り掛かるといいでしょう。

マイナスの財産の方が多い場合は、相続放棄を検討される方が多いです。相続放棄を選ぶ場合は、相続発生後3ヵ月以内に家庭裁判所での手続きが必要です。

遺産分割協議

遺言書がない場合、相続人全員で遺産の分け方を決める遺産分割協議をおこないます。遺産分割協議では「誰が」「どの財産を」「どれくらい相続するか」を話し合います。相続人全員が参加しないと遺産分割協議は無効になってしまうので、事前に相続人調査を実施しておきましょう。

遺産分割協議がまとまったら、その内容を明記した遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書の作成は必須ではありませんが、作っておくと、後日のトラブル防止や、名義変更などのスムーズな手続きに役立ちます。

遺産分割協議書の作成期限は定められていませんが、相続税申告書（遺産分割協議書の提出が求められる）には期限があります。つまり、相続税の申告が必要な場合には、10ヵ月以内に遺産分割協議書を作成しておく必要が出てきます。

協議がまとまらない場合は、家庭裁判所で遺産分割調停をおこないます。それでも解決しない場合は、遺産分割審判に進みます。

遺産の分割方法

現金なら分割は簡単ですが、現物としての賃貸アパートはどのように分割すればいいでしょうか。遺産の分け方には、主に次の4つがあります。

遺産の分割方法（遺産に賃貸アパートと預貯金があって相続人が2人の場合）

①現物分割

遺産ごとに分割する方法です。1人が賃貸アパートを、もう1人が預貯金を相続します。ただし、遺産の大半を不動産が占めている場合、不平等な相続になりやすいです。

②代償分割

相続人の1人が賃貸アパートを相続し、他の相続人に賃貸アパートに見合う対価を金銭で支払う方法です。現物分割が困難な場合におこなわれます。取得できる財産は異なりますが、金額上では公平性が保たれます。ただし、他の相続人に代償を支払う資金力が必要になります。

③換価分割

賃貸アパートを売却し、その代金を分割する方法です。代償分割で見合う現金が支払えない場合などにおこなわれます。相続人全員が現金で受け取るので、より公平性が増します。

④共有分割

賃貸アパートを物理的に分割せずに、賃貸アパート全体を複数の相続人が遺産分割協議や法定相続分に応じて共有する方法です。この場合、共有者全員が同意するまで、売却などの決断をくだすことができません。共有者の1人が亡くなると、さらに権利関係が細分化・複雑化して合意形成のハードルが上がるため、トラブルが起きる可能性も高いです。

名義変更（相続登記）

マンションを相続するには、被相続人から相続人に所有権を移転する必要があります。これを相続登記といい、不動産の所在地を管轄する法務局に必要書類と登記申請書を提出しておこないます。これがなければ売却や賃貸契約などができません。

登記申請には、不動産の固定資産評価額の0.4%にあたる登録免許税の納付が必要です。申請に期限はありませんが、長期間登記をしないままでいると、相続登記の際に必要な書類（被相続人の住民票、除籍謄本など）が取れなくなることもありますので注意が必要です。

名義変更をしないまま相続人が亡くなると、次の相続人の相続手続きが複雑で大変になってしまいますので、速やかに手続きをおこなうのが望ましいです。

相続登記の手続きに必要なもの

• 登記申請書
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票除票または戸籍附票
• 相続人の戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
• 遺言書または遺産分割協議書
• 相続関係説明図
• 固定資産税評価証明書

被相続人の所得税の確定申告

確定申告が必要な人が亡くなった場合、相続人は故人の代わりに死後4ヵ月以内に税務署で所得税の申告をおこなわなければなりません。これを準確定申告といいます。申告できるのは、相続人や包括受遺者です。

準確定申告では、1月1日から亡くなった日までの所得を申告します。また、3月15日までに亡くなり、前年分の確定申告をしていなかった場合は、前年分の申告も必要です。

相続税の申告

相続財産の分割方法が決まったら、相続税がかかるかどうかを計算します。相続税が課される場合は、死後10ヵ月以内に相続税の申告と納税をする必要があります。

相続税の申告は、遺産総額が基礎控除額を超えていたり、配偶者控除やその他特例制度を利用する場合には、必ずおこなわなければなりません。控除制度などを適用して相続税が0円になる場合でも申告の義務があります。相続税には、次のような基礎控除が設けられています。

3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）＝基礎控除額
遺産総額がこの基礎控除額以下であれば、相続税はかからず、申告も必要ありません。

遺産総額が基礎控除を超えた場合には、適用可能な控除制度などがないか確認しましょう。計算間違いや申告漏れがあるとペナルティが課されることもあるので、ミスなく手続きを進めるために、専門家の力を借りることもおすすめします。

相続税の計算が終わったら、相続人全員が共同で相続税の申告書に記名・押印し、被相続人の死亡時の住所地の所轄税務署に提出します。

相続税の申告手続きに必要なもの

• 申告書
• 身分関係の書類
• 【被相続人】出生から死亡までの戸籍謄本、戸籍の附票、住民票の除票
• 【相続人全員】戸籍謄本、戸籍の附票、住民票、印鑑証明書、マイナンバーカードまたは通知カードと運転免許証など身分証明書のコピー

不動産関係の書類

• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 地積測量図および公図の写し
• 固定資産税評価証明書
• 住宅地図
• 名寄帳
• 賃貸借契約書（貸地・借地がある場合）
• 売買契約書、間取り図など

相続した賃貸物件の家賃収入は誰が受け取れる？

相続開始時～遺産分割協議終了までの間の家賃について

賃貸アパートの相続人が決まっていない間の家賃は、誰が取得するのでしょうか。この点については、最高裁の判例があります。判例では、相続開始から遺産分割協議終了までの間に生じた家賃は遺産には含まれず、各相続人が法定相続分に従って取得すること、としています。

協議が長引いてまとまらない際には、その間の家賃についても遺産分割の対象として協議・合意しておくといいでしょう。

遺産分割終了後の家賃について

遺産分割協議が成立し、賃貸アパートを相続する人が確定した時点からは、賃貸アパートの相続人がその家賃を受け取ることになります。

賃貸物件の相続人になる際の注意点

賃貸アパートを相続したら、不労所得として家賃収入が得られますが、赤字を出さないように経営していく責務も生じます。賃貸アパートを相続するうえでどのようなことに注意しなければならないでしょうか。

紛争防止のための遺言書を残しておく（被相続人が生前にできること）

家賃収入を生む賃貸アパートの相続では、相続人同士でもめやすくなります。紛争を防ぐためには、遺言書を残しておくことが望ましいでしょう。

自分で作成する自筆証書遺言は手軽ですが、内容に不備があって無効になるケースが多くあります。専門家のアドバイスを受けながら作成するといいでしょう。1番確実なのは、公証人が作成する公正証書遺言ですが、数万～数十万円ほどの費用が掛かります。

賃貸アパートの残債務を確認する

賃貸アパートのローンなどの残債務の有無は、次のもので確認できます。

• 預金通帳
  金融機関の口座からの約定弁済（ローンの返済）の引き落としの有無を確認します。
  
• 金銭消費貸借契約書
  金融機関とローン契約を結んでいるか確認します。
  
• 登記簿謄本
  賃貸アパートに抵当権が設定されているか確認します。

これらを確認して、相続する総資産よりもローン残高の方が大きい場合は、相続放棄も検討しましょう。

共有名義による相続はできるだけ避ける

共有分割は後々トラブルになりやすい相続方法です。相続した賃貸アパートの修繕や建て替え、抵当権の設定などをおこなう際には、共有者全員の合意が必要になります。意見がまとまらない場合、訴訟まで発展するケースもあります。

また、共有者の死亡とともに、その相続人が新たな共有者となるような相続が繰り返されていくと、権利関係はいっそう複雑になってしまいます。このようなリスクを回避したい場合は、共有名義による不動産相続は避けた方がいいでしょう。

賃貸アパートの継続的な経営のためのリスク対応

賃貸アパートを相続したら、維持・管理をして、収益を出していく必要があります。空室リスクや家賃の下落、家賃の滞納、修繕、入居者間トラブルなど、さまざまな課題に対応しなくてはなりません。相続人には、管理会社と連携して継続的にアパートを経営していく覚悟が求められることを認識しておきましょう。

所得税の確定申告をしっかりおこなう

賃貸アパートを相続して家賃収入を得たら、所得税の確定申告が必要となります。期限は、相続発生の翌年の3月15日です。

各種契約の確認・変更

相続した賃貸アパートにかけられている火災保険や地震保険などは、ほとんどの場合、故人名義で契約されています。契約内容を確認して契約し直す必要があります。

借り主への通知（家賃の振込口座の確認）

大家が変わったことを借り主に知らせる法的義務はありませんが、今後の関係性を良好に保つために簡単な通知をしておくことをおすすめします。なお、賃貸借契約書は作成しなおす必要はありません。権利関係を明確にしてトラブルを防ぎたい場合のみ、時期を見て契約しなおすといいでしょう。

管理会社を介していない場合は、故人の口座が家賃の振込先口座に指定されたままになっていることも多いです。その口座は故人の死亡とともに凍結されてしまうので注意しましょう。家賃の振込先口座を変更した際は、借り主への告知を忘れずにおこなってください。

管理が難しい場合は売却も視野に入れる

アパート経営にはリスクがつきものです。また、維持・管理する手間もかかります。遠隔地であったり、相続人によるアパート経営が難しい場合には、売却という選択肢も視野に入れましょう。状況としては下記のようなケースが考えられます。

①修繕費等の費用がかさみ採算があわないケース

築年数が古い賃貸アパートでは、家賃が下落していく一方で、修繕費はかさんでいきます。一方、経年によって固定資産税は安くなります。アパートが古くなると、収益よりも費用が大きくなり採算が合わなくなることも多いです。このような場合は、収益性向上のために建て替えやリフォームをするか、売却を検討するといいでしょう。

立地や周辺アパートの家賃相場、賃貸アパートの需要の有無などを確認し、投資費用の回収ができるか事前にシミュレーションをおこなった上で慎重に判断しましょう。

②相続人間でもめごとに発展してしまったケース

前述のとおり、賃貸アパートの相続では相続人間でもめるケースが多くあります。議論が長引きなかなか結論が出ない状態が続くと、問題はさらに複雑化していきます。このような状況で、迅速に紛争を解決するためには、賃貸アパートを売却（換価分割）して公平な分割をおこなうことは現実的な解決手段の一つと言えるでしょう。相続人たちの間の溝が深まる前に、すみやかに弁護士へ相談することをおすすめします。

売却の際に課される譲渡所得税とは？

資産を売却することによって生ずる所得を譲渡所得といい、所得税と住民税が課されます。これらを総称して譲渡所得税といいます。譲渡所得税は、以下のように計算されます。

｛収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額｝×税率＝譲渡所得税額

収入金額は土地や建物を売却した金額、取得費は土地や建物を購入した金額と購入費用、譲渡費用は土地や建物を売却するためにかかった費用を示しています。

税率は対象となる不動産の用途や所有期間により異なります。非居住用で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得で20.315％、5年以下の場合は短期譲渡所得で39.63％となります（平成25年から令和19年まで、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています）。なお、保有期間は、相続時からではなく故人がその財産を取得した日から数えます。

まとめ

相続手続きは煩雑で期限つきのもありますから、全体の流れを把握して進めることが大事です。賃貸アパートの相続は、次のことに注意しておこないましょう。

• なるべく遺言書を残す
• 残債務の確認
• なるべく共有名義にしない
• 継続的な経営の覚悟
• 所得税の確定申告
• 各種契約の確認・変更
• 大家が変わったことの借り主への通知
• 経営が難しい場合などには売却も検討する

いい不動産では、不動産相続・売却のサポートと、お近くの不動産会社のご紹介、無料の査定やお見積もりなどの対応が可能です。賃貸アパートの相続についてお困りの方は、お気軽にご相談ください。