【囲い込みとは】不動産業界で横行?見破る方法は?

不動産業界で横行しているといわれる囲い込み行為。一体どんな行為なのか、騙されない方法も伝授!

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囲い込みとは

たまちゃん
たまちゃん

クマ先生、囲い込みとはなんでしょうか?

シロクマ先生
シロクマ先生

囲い込みは簡単に言うと、ある不動産会社が、”売主からも買主からも手数料をもらいたいから、他の不動産に紹介しない”としてお客さんを自社で囲い込むことだよ。

たまちゃん
たまちゃん

先生、全然意味がわかりません。

シロクマ先生
シロクマ先生

普通、不動産会社が物件の買い手を見つけようとする時、色んな不動産会社と協力して買主を探すんだ。そのほうが早く、適正な価格で売れるからね。その分、買主を見つけてくれた不動産会社は、買主から仲介手数料を受け取ることができるんだ。

たまちゃん
たまちゃん

囲い込みの場合はどうなるの?

シロクマ先生
シロクマ先生

囲い込みにおいて、不動産会社は、売主だけでなく、買主からも手数料を受け取ろうと考える。そのため、他の不動産会社には紹介せず、自分たちで買主を見つけようとするんだ。

たまちゃん
たまちゃん

なるほど~、怖い!でも「一般媒介と専任媒介の違い」の記事では、「不動産会社はレインズ(物件情報サイト)に物件を登録する義務がある」って学んだよ?

シロクマ先生
シロクマ先生

いい質問だね。
囲い込みでの怖い所は、専任媒介でレインズに掲載する義務があったとしても、掲載した直後に消して、物件情報が他の不動産会社に見えないようにしてしまうんだ。
掲載し続けて問い合わせが来たとしても、「既にお客さんが決まっている」と嘘をついて紹介しない不動産会社もあるんだよ。

たまちゃん
たまちゃん

なにそれ!そうしたら一般媒介のほうがいいじゃん!
一般媒介は色んな不動産会社と提携できるんだよね?

シロクマ先生
シロクマ先生

一概にそうとも言えないのが難しいところなんだ。

一般媒介では、物件情報サイト「レインズ」への登録義務がないんだ。だから、囲い込みが起こりやすいというデメリットもある。

たまちゃん
たまちゃん

じゃあもうどうしたらいいんだよ~

シロクマ先生
シロクマ先生

僕が囲い込みの見破り方と、その後の対応を説明するよ!

囲い込みを見破る方法

たまちゃん
たまちゃん

具体的に、囲い込みを見破る方法を教えて下さい!

シロクマ先生
シロクマ先生

囲い込みを見破るといっても、残念ながら完全に見破る方法はないんだ。だけど、ちょっと疑わしいポイントを説明しておこう。

【囲い込みチェックポイント】

□ 売却を任せている不動産会社の直接の紹介でしか買主が現れない

□ 物件自体は好条件で相場価格なのに、3カ月間1度も見学申し込みが入らない

□ 値下げばかり勧められる

たまちゃん
たまちゃん

なるほど、これって囲い込みをされていなかったとしても、相場より高すぎる価格設定をしていたら起こりうることだから難しいね、、

シロクマ先生
シロクマ先生

そうなんだ。囲い込みを見破る方法として、売主が直接レインズのステータスをチェックするという方法がある。これはレインズに限った話だけど、専任媒介では物件情報を必ずレインズに掲載する必要があったよね。レインズでは、売主は自身の物件に限り、情報(ステータス)を見ることができるんだ。そこで小まめに物件のステータスをチェックすることで、おかしな動きがないか確認する方法もあるよ。

たまちゃん
たまちゃん

おかしな動きって具体的にどんなこと?

シロクマ先生
シロクマ先生

例えば、ステータスが「書面による購入申込みあり」「売主都合もしくはで一時紹介停止中」になっているけど、買主は一向に現れない、停止を申し込んでいないのに停止中になっている、こんな場合はほぼ黒といっていいね。

たまちゃん
たまちゃん

そしたら囲い込みって完全に見破れるんじゃ、、!?

シロクマ先生
シロクマ先生

書面だけではなく、電話で問い合わせを全てスルーすることもできるからね。完全に尻尾を掴むのも中々難しいんだ。

たまちゃん
たまちゃん

そんな~~~~

シロクマ先生
シロクマ先生

囲い込みを見破る最も大きなポイントは、相場に限りなく近いのに内覧も入らず、一向に売れない場合だ。それで相場よりも下げてこようとするなら、売却は一旦頭を冷やして考えよう。

囲い込みかな?と思ったら次にする行動

シロクマ先生
シロクマ先生

囲い込みだと思っても、囲い込みじゃないこともあるから一概には言えないんだけれど、一番いいのは、3か月の専任媒介を終えた後、一般媒介で複数社と契約をしてみること。

たまちゃん
たまちゃん

でも一般媒介でも囲い込みはあるんでしょ、、?

シロクマ先生
シロクマ先生

そうだね。一般媒介では、レインズへの掲載義務がない分、囲い込みも起こりやすい。だけど、複数の会社と一般媒介を結ぶことでリスクを分散することができるんだ。ただ、複数社と連絡を取り合うのは大変だから、本当は1社の信頼のおけるところに頼むのが一番いいんだけどね、、

たまちゃん
たまちゃん

そうなんだ。どこに頼んだらいいか分からないなぁ

シロクマ先生
シロクマ先生

そうだよね。その点、「いい不動産」では、お客様のニーズに合わせて不動産会社を紹介することができるんだ。例えば、「大手の不動産会社に頼んだけど売れなかった、、地元の小さな不動産会社に頼んだけど、親身ではなかった、、」などの相談にも、大手から地元の不動産会社まで、幅広く紹介することができるよ。

もちろん、タマちゃんの物件が専任媒介で売れなかった場合、一般媒介で複数の不動産会社を紹介することも可能だ。売れるまでサポートを惜しまないよ!囲い込みが心配なら、まずはいい不動産に問い合わせてみよう!

たまちゃん
たまちゃん

(先生のあからさまな宣伝にもなれてきたな)

まとめ

たまちゃん
たまちゃん

今日のまとめだよ!

・囲い込みは不動産会社の対応と、レインズの登録情報で見破れ!

・囲い込みを受けた、と思ったら一般媒介に移行しよう

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