【2020最新版】京都府京都市北区で高く不動産を売却するコツと地域情報・相場を知ろう

京都市北区で高く不動産を売却するコツ
  • 高く不動産を売却するには相場の把握が必要不可欠
  • 京都市北区の地価は緩やかに上昇中
  • 人口は減少しているものの世帯は増加。小型物件にニーズが集中する可能性
  • 新型コロナウイルス感染拡大による不動産相場への影響が懸念点

京都市北区は京都市の中で面積が3番目に大きいエリアで、南部にある平野部には住宅地が広がり、北部の山間部には豊かな自然が広がっています。区内には豊富な観光資源と数多くの大学が立地し、京都有数の高級住宅街が立ち並ぶ多様性のある地域です。

今回は京都市北区の不動産事情や地域特性、不動産を売却する方法について解説していきます。

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京都市北区の近年の変化

  • 京都市北区の相場は京都府平均より3割ほど高値で推移
  • 京都はマンションよりも2倍ほど戸建の流通量が多いのが特徴

京都市北区の土地相場は京都府平均よりも3割ほど高い水準で推移しています。京都市北区の相場は2008年に一時急上昇しましたが、リーマンショックによって一時下落。2014年以降は順調に相場が上昇しています。

京都府は戸建の流通がマンションの流通よりも活発で、戸建はマンションの約2倍の流通量で取引されています。京都市北区の不動産売却を検討する場合、地域特性や相場を把握しておくことが大切です。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで納得のいく金額で不動産を売却することができます。

不動産売却の流れ

Step1:相場を調べる
 ▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2:不動産会社に査定を依頼する
 ▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3:不動産会社と契約を締結する
 ▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4:不動産の売却を始める
 ▶実際に不動産を売りに出します。

Step5:売却・引き渡し
 ▶買い⼿が⾒つかれば売却の⼿続きを⾏い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。

不動産の売価をエリアの買取相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

京都市北区の相場を知ろう

  • 京都市北区の平均相場は28万9,225円/㎡で約4%の上昇
  • マンションの平均売価は1,763万円、戸建ての平均売価は2,946万円
  • 住宅地は南部に集中し、北山など人気エリアは坪単価が100万円を超える

まずは京都市北区の売却動向を簡単に掴んでいきましょう

京都市北区の地価・不動産相場の推移 

京都市北区の地価は、2018年と2019年で比べると26.15%高くなっています。2019年時点では28万9,225円/㎡です。そこから5年前にあたる2014年と比較すると、12.17%と大幅に高くなっています。京都府全体と比較しても、地価は高いエリアであるといえます。

2019年時点の地価を見てみると、前半期と比べマンションの売却価格が減少し、戸建ての売却価格は微減、土地の価格も減少しています。京都市北区ではほぼマンションが流通しておらず、主に戸建と土地が取引されているのが特徴です。

京都市北区の売却動向や売却相場の動き

京都市北区の売却動向は、マンションの流通が少なく戸建や土地の流通が活発です。マンションの売却動向は、北区平均で築年数が25年、専有面積56㎡の2DK〜2LDKの物件が中心です。売却価格は1,763万円でした。

戸建の売却動向は、北区平均で築年数31年と比較的築年数が経過した物件で占められているのが特徴です。専有面積は108㎡で売却価格は2,946万円で流通しています。

京都市北区の北部は山間部を擁する自然豊かな地域ですが、南部は住宅密集地で建物の建て替えにより新たな住宅が増えています。新築の住宅が増えると土地の評価額が上がり、地域相場が上昇します。

京都市北区では大規模な宅地造成が難しいため、今後も建て替えによる評価額と相場の上昇が期待できるでしょう。

参考)京都市北区での直近の取引価格情報

中古マンションなど(駅距離基準値:10)

専有部分面積70㎡専有部分面積75㎡専有部分面積80㎡専有部分面積85㎡専有部分面積90㎡専有部分面積95㎡専有部分面積100㎡
駅徒歩10分以内4,700万円
駅徒歩10分以上1,500万円3,100万円2,600万円

※2019年取引価格中央値

戸建て(駅距離基準値:15)

専有部分面積80㎡専有部分面積85㎡専有部分面積90㎡専有部分面積95㎡専有部分面積100㎡専有部分面積105㎡専有部分面積110㎡
駅徒歩10分以内3,050万円2,900万円3,000万円4,500万円6,700万円4,900万円4,900万円
駅徒歩10分以上2,200万円3,700万円3,200万円3,700万円3,700万円2,400万円4,400万円

※2019年取引価格中央値
参照:国土交通省「土地総合情報システム」

不動産価格に影響を与えそうな出来事 

  • 京都市の観光産業は新型コロナウイルス感染拡大で大きな打撃
  • 特に観光産業は前年比99.7%の宿泊者数減
  • 今後、観光産業への打撃が不動産に影響をもたらすことが懸念される

京都市北区は金閣寺と上賀茂神社という2つの世界遺産を擁する京都市有数の観光エリアです。京都市はインバウンドによる観光消費額がここ数年過去最高を記録し続けており、1兆1268億円の観光消費額を京都にもたらしました。

京都市は観光政策の基本方針として「文化と観光と経済の融合」「観光の質を高め、市民生活を豊かに」など5つの基本方針を打ち出しています。

しかし新型コロナウイルス感染拡大により観光産業は大きな影響を受けています。特に宿泊業への影響が大きく、京都市観光協会の主要ホテルへの調査では2020年4月の宿泊者数は前年同月比で99.7%の減少と、壊滅的ともいえる打撃を被っています。

京都市内は民泊需要も大きかったため、民泊目的で不動産に投資する投資家が国内外問わず大勢いました。観光客数が激減したことから投資家が損失拡大を防ぐために不動産を売却するケースが出ており、近隣の不動産事情にリスクをもたらしています。

不動産の売却が続くと相場が下落し、その影響は周辺地域だけでなく京都全体に波及する可能性があるため、不動産の売却を検討している場合には注意が必要です。

【売却のコツ】京都市北区の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

  • 区内北部は山間部で豊かな自然が広がり、市街地は南部に集中
  • 北区の公共交通機関はバス網が中心

地域特性を知るメリット

不動産の売却を検討している場合、地域相場や不動産を魅力的に売却するノウハウを持っている担当者に任せることができますが、売出価格や内覧対応など売主として対応しなければならない場面もあります。

このような場合に地域や物件についてよく知っておく必要があります。また売主が不動産の魅力を最大限にアピールできるような写真やキャッチコピーを作っておくことが大切です。

京都市北区は、世界遺産や高級住宅地、また多くの大学があるため、閑静な住宅地と若者の街という2つの顔を持っています。こういった特徴を踏まえ、買いたい人がどんな不動産をもとめているか考えてみましょう。

京都市北区の地域特性・歴史や魅力

街の歴史と魅力

京都市北区は都が平城京から794年に平安京に遷都して以来、洛北と呼ばれ1300年ほど続く歴史ある地域です。鎌倉時代には金閣寺や大徳寺が建立し、多くの社寺仏閣が建築されました。

現在の京都市北区は1955年に上京区から分区して誕生し、住宅地を中心とした平野部と、北部の山間部で構成されています。

京都は古来から住宅密集地であっただけでなく、盆地なので住宅に通気性の良さが求められました。「京町家」と呼ばれる住宅は、「うなぎの寝床」とも俗称されますが、直射日光が入りにくく風通しを良くした細長い形状をしているのが特徴です。

歌人としてだけでなく室町幕府の官僚としても活躍していた吉田兼好が「徒然草」の中でも「家の造りは夏を中心にした方が良い」と書き残しているように、暑さ対策を中心とした家づくりも特徴といえるでしょう。

京都市北区の人口推移

京都市北区の人口は2010年に11万1,826人、2015年は11万2,006人と増加していました。しかし2020年には11万253人(2020年1月1日現在)と減少に転じています。人口は減少していますが北区の世帯数は微増傾向にあり、北区内で単身世帯の増加や核家族化が進んでいることがわかります。

北区の空き家率は京都市平均より高い水準で推移していますが、2008年以降は減少傾向にあり、京都府全体の空き家率に近い水準に落ち着いてきました。

参照:京都市統計ポータル

京都市北区で人気のエリアは?

京都市北区は京都市の北西部に位置し、面積は94.92㎢で京都市内で3番目に大きな区です。区内東側を鴨川が流れ、区の北部は北山と呼ばれる山々が広がっています。

京都の夏の風物詩である「五山送り火」の五山のうち「船山」と「大文字山」の2つの山が区内にあります。西部には衣笠山、南部には京都南部を一望できる景勝地である船岡山など、特徴的な山々がそびえています。

北区の南部に人口の大半が集中しており、南東部の北大路は大型商業施設がある中心地です。北大路を除くと住宅地が中心のエリアですが、南西部には嵐電北野白梅町駅周辺に商業施設が立ち並んでいます。

また京都市北区の公共交通機関はバスを中心に発達しています。北大路にはバスターミナルがあり北野白梅町や金閣寺道、千本北大路や北大路堀川など主要な交差点には多くのバス路線の停車場があります。

京都市北区の地価が高いエリアは主に北大路バスターミナルや主要交差点の周辺に立地。北大路周辺だけでなく、主要交差点の周辺も交通利便性が高いことから人気のエリアといえるでしょう。

道路網は北大路、西大路、烏丸通、堀川通や千本通など、区内南部を碁盤の目状に京都を代表する大通が何本も通っており、この通りを使って各地へ移動します。大通り沿いに面している場合にはバス網や道路網の利便性の高さをPRすると良いでしょう。

京都市北区で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

  • 1世帯あたりの人数が減ることで小さな間取りが人気になる可能性
  • 新型コロナウイルス感染拡大に伴う不動産相場の変動が懸念点

ポイント・注意点1

京都市北区は人口が減少しつつも世帯数が増加している地域なので、住宅ニーズは今後も高まることが期待できます。しかしこのような傾向は、1世帯あたりの人数が減少することを意味するため、比較的小さな物件の住宅ニーズが高まることになります。

3LDKや戸建など比較的大きな物件を売却する場合には、売却ターゲットの設定やPR方法を十分検討し、確実に売却できるような販売戦略を立てることを意識しておきましょう。

ポイント・注意点2

京都市では新型コロナウイルス感染拡大に伴う観光需要の大幅な減少で、観光産業に大きな影響が出ています。特に宿泊業は壊滅的打撃を受けており、マンションや戸建物件を活用した民泊事業も同様です。

民泊事業には企業や投資家が参画していますが、新型コロナウイルス感染拡大の影響が長期化すると撤退する可能性が考えられます。事業者が撤退すると多くの不動産が売りに出されるため、京都の不動産市場が下落する可能性があります。

商業地域の相場下落は住宅地域の相場にも影響をもたらすため、売却を検討している場合には観光産業の打撃が不動産相場に影響を与える前に売却するように心がけましょう。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、京都市北区での不動産売却に役立つ相場情報(マンション・戸建て・土地)や地価推移、街の特徴や魅力について紹介しました。

  • 今後、観光産業への打撃が不動産に影響をもたらすことが懸念される
  • 北区の公共交通機関はバス網が中心
  • 1世帯あたりの人数が減ることで小さな間取りが人気になる可能性
  • 新型コロナウイルス感染拡大に伴う不動産相場の変動が懸念点
  • 高く売るためには信頼できる不動産会社探しが大事

不動産を高く売るためには、エリアに対してどのような購買層が考えられるのか、地域特性と相場を把握し戦略を練る必要があります。その際、信頼できる不動産会社からのサポートは欠かせません。

京都市北区で不動産売却をお考えの方は、該当エリアの不動産売却状況をリサーチした上で、あなたの希望に寄り添ってくれる不動産会社探しを始めましょう。

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