【2020最新版】京都市伏見区で高く不動産を売却するコツと地域情報・相場を知ろう

京都市伏見区と言えば、朱色の千本鳥居のある「伏見稲荷大社」が有名です。実際に訪れたことがなくても、朱色の鳥居が幾重にも連なった迫力のある光景は、ほとんどの方が目にしたことがあるのではないでしょうか。

また、政令指定都市である京都市の11区の1つとして、京都の中心地にあり、交通アクセスの良さも魅力です。京都市の南部に位置していて、山科区、東山区、南区や、向日市、長岡京市、八幡市、宇治市、滋賀県大津市などと接しています。

京都市伏見区には「伏見稲荷大社」をはじめ、「城南宮」「藤森神社」などの神社・神宮が多く、歴史的な魅力がある都市です。さらに、伏見区内には23の駅があり、アクセスの良さも魅力。京都市内だけでなく大阪へも通勤圏内なので、居住地としても需要が高いです。

京都府内では地価が低い地域ですが、上昇傾向にあり、今後も地価が上昇する可能性もあります。そんな京都市伏見区における不動産情報について、地域特性の詳細や不動産を売却するときのおすすめの方法までを紹介していきましょう。

京都市伏見区のトピック

京都市伏見区では、2020年の「伏見区基本計画」のまちづくりの重点方針として、「子育て」「健康長寿」「防災・安心安全」「文化・観光振興」に力を入れています。

特に、これからの伏見区を支える存在である子どもたちの、イベントや歴史に触れる取り組みなどがあり、子育ての環境を考える若い世代にも魅力的な都市です。また、健康寿命をのばすために、若い世代からの健康への取り組みなども掲げていて、伏見区に長く住み続けたいと思えるような工夫が目立っています。

伏見区のホームページを確認すると、それぞれの詳しい事業内容と予算を確認することができ、区民に対してどんな施策があるのかがオープンにされています。こういったことから、今後も近隣の都府県で子育てがしやすい地域として注目されることが期待できます。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで納得の行く金額で不動産を売却することができます。

不動産売却の流れ

Step1：相場を調べる
　▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2：不動産会社に査定を依頼する
　▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3：不動産会社と契約を締結する
　▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4：不動産の売却を始める
　▶実際に不動産を売りに出します。

Step5：売却・引き渡し
　▶買い手が見つかれば売却の手続きを行い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。

不動産の売価をエリアの売買相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

京都市伏見区の相場を知ろう

まずは京都市伏見区の売却動向を簡単につかんでいきましょう！

京都市伏見区の地価・不動産相場の推移

京都市伏見区の地価は、2019年と2020年で比べると1.98%高くなっています。2020年時点では、17万1,522円/㎡。そこから5年前にあたる2015年と比較すると、約7%上昇しています。京都府全体の平均値よりも地価が低めです。

2019年下半期（7月～12月）時点の不動産価格を、上半期（1月～6月）と比較すると、京都市伏見区では土地の価格は上昇傾向。

一戸建てとマンションの売却価格を上半期と下半期で比較すると、一戸建ては上昇、マンションは横ばいの傾向です。ただし、土地は下半期に売却された物件の平均専有面積が広い傾向があるため、その影響で平均売却価格が上がった可能性も考えられます。

このことから、保有している不動産が、土地の場合は専有面積と売却価格の動向の確認をしながら、再度上がるタイミングを待つか、逆に早めに売却するなどの戦略を取りましょう。

京都市伏見区の売却動向や売却相場の動き

京都市伏見区の不動産売却の取引数を2018年と2019年で比較してみると、土地、一戸建て、マンションの全てで減少傾向。特に土地、マンションは売却数の減少幅が大きく、前年の半数ほどに、土地は半数以下の取引数となっています。

また、マンション、一戸建ての取引での専有面積はほぼ同じため、売却される土地の大きさは安定していると言えるでしょう。

不動産の売却相場の動きを2018年と2019年で比較すると、マンションは駅から10分以上の専有面積80㎡以下で相場が上昇、取引も85㎡以下に集中しています。戸建ては駅徒歩15分以内の物件で相場が上昇傾向にあり、全ての条件で取引が成立していることも特徴です。

このことから、マンションは占有面積が小さめの物件、戸建ては駅から近い物件のニーズが高まっていると考えられます。

参考）京都市伏見区での直近の取引価格情報

中古マンションなど（駅距離基準値：10）

※2019年取引価格中央値

戸建て（駅距離基準値：15）

※2019年取引価格中央値

不動産価格に影響を与えそうな出来事

京都市は観光名所が多く、日本人観光客だけでなく、外国人観光客も増加傾向にあります。2019年の観光消費額1兆2,367億円にも及び、これは京都市民の年間消費支出の約55.4%に相当する額でした。

しかし、2020年の新型コロナウイルス流行による影響から、現在は観光地としての収入が大幅に減っている現状があります。観光産業のダメージを受けて、雇用への影響なども考えられるため、不動産価格への影響も考えられるでしょう。

ただし、伏見区は京都市の中でも人口が最も多い行政区でありながら、地価が低いため、移住先としての候補となる可能性も。そのため、地価の大幅な下落などは回避できると予測できます。

新型コロナウイルスの終息後には、また観光客が戻るとも考えられるので、地域の動向を確認しながら、慎重に不動産売却を検討しましょう。

【売却のコツ】京都市伏見区の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

地域特性を知るメリットとは？

不動産を売る際は、地域の事情に詳しい不動産会社の専門家に任せたいという人も多いでしょう。売却を成功させるためには任せきりにせず、自分も一緒に考えることが大切です。

不動産はただ待っているだけで売れるものではありません。買い手になりそうな人の特徴を分析し、どのような手段を講じれば高く買ってもらえるかなど、不動産会社とともに戦略を立てることが重要です。地域特性を把握しながらそれに基づいた戦略を立てることが、より早く、高い価格での売却を成功させるポイントになります。

京都市伏見区は、京都府の中で地価が低い傾向にあります。さらに、今後の外的要因から、地価の上昇の可能性もあるでしょう。地域特性を分析し、どんな層がターゲットとなるかを考えてみましょう。地元に詳しい専門家である不動産会社の担当者ともよく相談して戦略を練ることをおすすめします。

京都市伏見区の地域特性・歴史や魅力

街の歴史と魅力

京都市伏見区は、1594年に豊臣秀吉が「伏見城」を築き、徳川家康が幕府を開いたという華やかな歴史があります。その後も歴史の表舞台に度々登場し、1866年には伏見奉行によって坂本龍馬が襲撃された「寺田屋事件」があったことでも有名です。

京都市伏見区は、1931年に伏見市、深草町、醍醐村など9市町村と京都市との合併によって誕生。その後も1950年に羽束師村、久我村、1957年に淀町を編入して、現在の伏見区となりました。

京都市伏見区の魅力には、「伏見稲荷大社」をはじめとした神社、歴史的な名所や街並みがあり、世界文化遺産として登録されている「醍醐寺」もあります。また、農業で耕地面積市内第1位を誇る区という側面も。都会的でありながらも、自然で溢れ、地産地消ができる環境も魅力です。

また、京都市の中心部や大阪への電車でのアクセスの便利さや、京都高速道路、第二京阪道路の全線開通による車での移動のしやすさなどからも、伏見区は今後さらなる発展が期待される地域と言えます。

京都市伏見区の人口推移

京都市伏見区の2020年7月時点の人口は27万6,302人で、2019年7月の 27万7,318人より1,016人減少。京都市伏見区は、人口が減少傾向にありますが、2020年7月現在、京都市内で最も人口の多い行政区です。

世帯数は増加傾向で、2020年は13万681世帯。2019年の世帯数は12万9,837世帯だったので、844世帯増加しました。人口が減少していて、世帯数が増加しているため、世帯人数の減少が深刻になっています。

京都市伏見区で人気のエリアは？

京都市伏見区では伏見稲荷、伏見桃山、伏見駅が人気です。特に「伏見稲荷」の地価は高騰しており、稲荷駅付近の土地への需要は高まっています。それに応じ、伏見桃山駅・丹波橋駅など、周辺の駅の人気も上がりつつある様子です。

電車の乗り換えも便利で、伏見桃山駅は桃山御陵前駅と、丹波橋駅は近鉄丹波橋駅と、それぞれ京阪電鉄と近鉄が隣接しています。伏見区内だけでも23個の駅があることで、交通アクセスの良い点も大きな魅力となっていると言えるでしょう。

電車での移動のしやすさから、通勤通学でのニーズに応えられ、さらに自然豊かな子育てに適した環境を有しているため、働き盛りの若いファミリー層にも魅力的です。駅への近さやサイズ、物件の価格など、購買者のニーズに合わせた提案ができれば売却チャンスは増えていくでしょう。

京都市伏見区で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

ポイント・注意点１

2022年の「生産緑地問題」は京都市内の不動産に大きな影響をもたらすと考えられます。「生産緑地」とは、農地を宅地へと転用することによる住環境の悪化、地盤保持などの社会問題を解決するために、農地として保存することが指定された地域です。税制優遇（固定資産税の減額）があり、生産緑地の指定後30年間は農地等から宅地に転用できず売買できないという制限がありました。その30年後が2022年に迫っています。

京都市は「生産緑地」の面積が、全国の市区町村で一番大きい都市。さらに、京都市の中でも伏見区は耕地面積１位の広さを誇ります。伏見区の「生産緑地問題」の不動産への影響は大きいと考えられます。

ただし、2022年にすべての農地が一斉に宅地化されるわけではありません。今後の不動産売却の動向を見極める一つの指標として考慮しておきましょう。

ポイント・注意点２

京都市伏見区では、自治体が「空き家の活用・流通の支援制度」を設置しています。対象となる空き家の改修費用の一部を補助してくれる制度です。

対象となる物件は「1年以上、居住者又は利用者がいない一戸建て・長屋建ての空き家」で、「まちづくり活動の拠点など京都市の活性化につながるものとして活用する場合」という条件があります。京都市都市計画局の空き家相談窓口に事前相談は必要となりますが、空き家バンク登録は必須ではないため、利用しやすいのではないでしょうか。

他にも、空き家について相談ができる「空き家活用・流通支援専門家派遣制度」や、住まいの将来を考える「おしかけ講座」などを無料で利用することもできるので、所有物件が空き家の場合には、活用してみることをおすすめします。

京都市伏見区ならではの制度を上手に活用して、所有物件をより良い条件で売却できるようにしましょう。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、京都市伏見区での不動産売却に役立つ相場情報や街の魅力や人気エリア、地価推移や今後の不動産売却のポイントについて紹介しました。

不動産をより高く売るためには、事前に自分でリサーチすることが大切です。そのエリアでは、どんなニーズがあり、どんな購入者がいるのかを自分の目で確認してみましょう。さらに、地域特性や相場を把握しておく必要があるのですが、その部分では不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。

京都市伏見区で不動産売却をお考えの方は、信頼できる不動産会社へ依頼できるように、まずは該当エリアの不動産に強い不動産会社を探しましょう。

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※一括査定はあくまで査定額を出すのみで、実際に売れる価格とは違います。どこの不動産会社を利用したとしても、売り出し価格は売主様が決めるものなので、査定額で不動産会社を決めることに大きな意味はありません。