土地の相続でよくあるトラブル事例10選!揉めないためのポイントとは?

遺産に含まれることが多いうえ、相続紛争に発展しやすいのが土地です。土地の相続はなぜトラブルになりやすいのでしょうか? その原因を探るとともに、トラブルを未然に防ぐ方法を知ることで、円満な土地の相続を目指しましょう。

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土地の相続でトラブルが起きやすい理由

土地の相続でトラブルが起きやすい理由

土地の相続トラブルについて、まずは問題が起こりやすい理由や背景について探っていきましょう。大きく分けて3つの要因があります。

①分割しにくい

土地を相続するうえで最もネックになりやすいのが、分割のしにくさです。現金のように1円単位まできっちり分けることができれば揉めることはありませんが、土地はそのようにはいきません。

広い土地であれば、分筆(土地を法的に分割して分けること)により、それぞれが同じ面積を相続することも可能ですが、それでも道路への面し方や日当たりなどで多少の不公平感は生じます。さらに、小さな土地では分筆により価値が下がることもあり、建物の敷地であればその建物の相続が問題となります

上記の理由により、土地の分け方をめぐってトラブルが発生する場合があるのです。

②遺産の中の大部分を占めることが多い

土地以外に預金や株式等の財産が豊富にあれば、相続人で平等に分けることも可能です。

しかし、残された財産の大部分を、土地と建物が占めるケースでは、自宅を取得する相続人と取得できない相続人の相続額に大きな差が生じますこの差をめぐって揉め事に発展するケースは少なくありません。

③評価額がわかりにくい

土地の価格には、実際の取引価格の他にも複数の価格が存在します。たとえば、固定資産税・登録免許税・不動産取得税等の算出基礎となる固定資産税評価額や、相続税・贈与税等の算出基礎となる相続税評価額などがそうです。

一般的には地価を100%とすると、固定資産税評価額は70%、相続税評価額は80%となります。このため、相続税計算のために算出された相続税評価額は、多くの場合、実際の取引価格よりも低くなります。

また、土地の価格は経済状況や周辺の開発等により変動するうえ、不動産会社ごとの見積もりにも差が生じます。このような理由により、土地の価格をめぐって相続人同士で意見が分かれることも多いです。

土地相続で起こりがちなトラブル事例10選

誰が相続するか

それでは、土地の相続ではどのようなトラブルがあるのでしょうか。具体例を見ていきましょう。

①誰が相続するかで揉める

土地の相続トラブルのテーマで多いのが、誰が相続するか?という問題です。

例えば、いずれは自分が実家を相続するつもりでいた借家住まいの兄と、親が亡くなった後もそのまま実家に住み続けるつもりでいた弟の間で、どちらが相続するかで揉めるケースがあります。逆に、離れた場所にある先祖代々の土地を相続したい相続人がおらず、押し付けあいになることもあります。

②売る、売らないで揉める

土地を複数の相続人で分ける場合、最も平等になるのは売却して現金化し、それを分ける方法です。しかし、兄弟の中でも現金で相続したい人と土地のまま相続したい人がいる場合、売却するかどうかで揉めることがあります。

③代償金の支払いで揉める

遺産を平等に分けるため、土地を相続した相続人が他の相続人に自前の財産から代償を支払うことがあります。こういった遺産の分割方法を代償分割といいます。

代償分割では、土地の評価額や代償金の額をめぐって争いになることがあります。

④共有名義にして揉める

誰が土地を相続するか決まらず、ひとまず共有名義にすることもありますが、その場合、後からトラブルに発展する可能性があります。

トラブルに発展し得る原因

  • 土地を売却する際に共有者の同意がなければ不動産全体を売ることができない点
  • 共有者が自分の持ち分を第三者に売却してしまう可能性があること
  • 共有者が亡くなると、相続により権利関係が複雑化すること

上記のように、共有名義にすることで、さまざまなトラブルの種が増えてしまいます。

⑤遺留分の侵害で揉める

遺言書は亡くなった人の意思として最も優先されるため、相続トラブル防止に有効です。しかし、中には遺言書が争いのもととなってしまうケースもあります。

兄弟姉妹以外の法定相続人には、最低限相続できる権利(遺留分)があります。このため、遺言書で特定の相続人に土地を相続させることで他の相続人の遺留分を侵害した場合には、その分の金銭支払いをめぐって裁判にまで発展することがあります。

⑥名義変更されていない

不動産を相続したら、名義変更手続きにあたる相続登記が必要です。しかし、期限も罰則もないことから、相続登記せずに放置されているケースもあります。

誰が相続するか話し合いで決まっていたとしても、相続登記するまでは相続人全員で共有している状態になります。例えば、祖父の土地を父親が相続し(1次相続)、その土地を相続登記しないまま子どもが相続(2次相続)する場合、2次相続だけでなく1次相続の相続人(この場合は父親)も相続登記に関わる必要があります。

それも、1次相続の相続人が亡くなっている場合は、その相続人にも土地の権利が発生するため、時間が経つにつれて相続関係が複雑になります。

このようなケースでは、相続登記に必要な戸籍関係の資料が多くなるほか、人数が多いことで話し合いの場が持ちにくくなります。場合によっては、音信不通となっている人を探すことから始めなくてはいけないこともあります。

⑦相続税が支払えない

高額な土地を相続すると相続税も高額となり、納税するための現金が不足することがあります。特に代償分割で他の相続人に代償金を払う場合などは、相続税の支払いも見据えて資金を確保する必要があります。

⑧土地購入時の契約書がない

相続した土地を売却して得た金額が取得費と譲渡費用を上回る場合、譲渡所得税(売却利益にかかる所得税と住民税の総称)がかかります。取得費は相続により引き継がれるため、例えば父親が購入した土地を相続後に売却する場合、購入後に値上がりしていなければ譲渡所得税はかかりません。

しかし、取得価格は権利書や登記簿に記載されていないため、売買契約書などの購入当時の資料を紛失してしまうと取得費がわからなくなります。取得費を証明できない場合は、売却価格の5%が概算取得費として取り扱われます。

例)
相続した土地を4,000万円で売却した際に、150万円の譲渡費用がかかったとします。取得費を証明できなければ概算取得費は250万円、譲渡益は3,600万円となり、700万円ほどの税金がかかることになります。

祖父が戦後まもなく購入した土地などであれば売却価格の5%でも納得できますが、父親がバブル期に高値に購入した土地などは、本来であればかからないはずの税金を支払うことになるため、不満が残るのではないでしょうか。

⑨土地が売れない

土地は持っているだけで固定資産税がかかります。そのため、相続しても利用する予定がない場合は売却を考える方も多いでしょう。

しかし、自宅から離れたところにある土地を相続した場合、売却のために現地を何度も訪れるのは大変です。また、田舎の土地は需要が少なく、安値であっても売れないことがあります。

さらに、農地などの売却には農業委員会や都道府県知事の許可が必要になるため、土地の種類によっては手続きが一層煩雑になることがあります。

⑩放置によりトラブルに巻き込まれる

相続した土地が売れないからといって放置していると、思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。例えば、雑草が茂り害虫が発生したり、不法投棄や第三者による不法使用により、事件や事故の原因となるケースが考えられるでしょう。

また、山林を放置している間に倒木や山火事が起きた場合、管理責任を問われる可能性もあります。

トラブルを防ぎスムーズに相続を進める方法

トラブルを防ぎスムーズに相続を進める方法

それでは、こういったトラブルを防ぎスムーズな土地の相続を行うにはどのようにすれば良いのでしょうか。相続が発生する前の準備から、相続発生後の対策まで解説します。

遺言書で相続人を指定しておく

土地は遺産分割をめぐって揉めることが多いため、あらかじめ遺言書で誰が相続するか指定することはトラブルを防ぐ効果的な方法です遺言は亡くなった方の意思として何より優先されるため誰が相続するかで揉めることはなくなります。

また、遺言書には財産の配分など法的効力を持つ遺言事項の他に、拘束力のない付言事項があります。付言事項として家族への感謝の気持ちや、財産配分の理由などを記載することで、相続人に理解を求めることで紛争を防ぐ効果もあります。

安易に共有登記をおこなわない

遺産の分割方法が決まらないからといって安易に共有登記をおこなうと、後から問題が発生することもあります。仮に仲の良い兄弟で共有したとしても、いずれその子ども同士が土地をめぐって争うこともあり得ます。相続問題を次の代に持ち越さないためにも、共有以外の解決方法も検討しておくことをおすすめします

不動産鑑定を依頼する

相続人同士で土地に対して価値観の相違があると、遺産の分割方法や代償金が決まりづらくなります。このため、遺産分割協議が長引きそうであれば、早い段階で不動産鑑定士に鑑定を依頼すると良いでしょう。鑑定費用はかかりますが、不動産鑑定評価書を作成してもらい公平性のある評価額を提示することで、冷静な話し合いがしやすくなります

トラブルが起きる前に専門家に相談する

お互いの主張に折り合いが付かず感情的になっているとき、弁護士を通すことで冷静になり、妥協点が見つけやすくなります。相続税の支払いが心配なときは、税理士に相談して相続税を抑えられる分割方法の提案をしてもらうことができます。土地の売却については、地域の情報に通じた不動産会社に相談することで、買い手はいないと思っていた土地でも売却できる場合があります。

土地の相続に関するトラブルは、相続人同士で解決しようとするとかえって長引いてしまうことがあります。土地は取得できたけど兄弟関係は壊れてしまった、などどいうことにならないよう、トラブルの種がありそうな場合は早めに専門家に相談しましょう。

まとめ

相続で揉めないために

土地は価格がわかりにくく高価な上、分割もしにくいことから、しばしば相続トラブルの原因となります。また、相続してからも、相続登記や売却などがスムーズにいかないことも。土地の相続で困ったときは、専門家への専門が解決の近道となります。

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