【2020最新版】東京都練馬区で不動産売却するコツと地域情報・相場を知ろう

練馬で不動産売却するコツと地域情報・相場

住み替え費用や相続税を捻出するために、現在所有している不動産を売りたいと考える方もいらっしゃるでしょう。とはいえ、ほとんどの方にとって、家の売却は初めての経験となるはず。そのうえ、不動産売買の価格は高額なので不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

ともに大きな買い物ではありますが、車やバイクを売るときと異なり家の売却価格は、地域の不動産事情に大きく影響を受けます。「高く売る」戦略を考えるためにも、ターゲットとなる地域について入念なリサーチをおこない、不動産相場やトレンド、人口や地価の推移などの地域情報を把握しておく必要があるのです。

今回は、東京都練馬区で家の売却を検討している方に向けて、練馬区の地元不動産会社の担当者にお話を伺いました。最近の練馬区の市場動向や売却する際のアドバイスをいただきましたので、練馬区での不動産売却をお考えの方はぜひ参考にしてください。

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今回取材した会社:住友林業ホームサービス株式会社

  • 住友林業株式会社の子会社。
  • 1964年の設立時の社名は「スミリン土地株式会社」。
  • 本社の所在地は東京都新宿区。
  • 主に首都圏や近畿地方、東海地方、福岡県の不動産仲介に強みをもつ。
  • 取材に応じていただいたのは練馬支店長の名塚一史さん。

売却の流れを把握しよう

「家を売りたいけど、何から始めればいいのかわからない」方には、まず不動産売却の流れと相場を把握することをおすすめします。不動産会社への査定依頼は、その後からでも遅くはありません。まずは不動産売却の大まかな流れを知り、必要な手続きや優先順位を把握しましょう。

不動産売却の基本の流れ

Step1:相場を調べる
 ▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2:不動産会社に査定を依頼する
 ▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3:不動産会社と契約を締結する
 ▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4:不動産の売却を始める
 ▶実際に不動産を売りに出します。

Step5:売却・引き渡し
 ▶買い手が見つかれば売却の手続きを行い、不動産を引き渡します。

【売却のコツ①】練馬区の相場を把握する

住友林業練馬支店 名塚さん
編集部
編集部

名塚さん本日はよろしくお願いします!早速ですが、不動産を売却するとき、損をしないコツをおしえてください!

名塚さん
名塚さん

まずはエリアの不動産売却価格の相場を把握すること、ですね。不動産の価格はエリアによって大きく変わります。

不動産会社の担当者がアドバイスをしてくれるとは言え、不動産の売却価格を最終的に決断するのは自分です。相場を知らないと、安く設定して損をしてしまったり、逆に高く設定して売れ残ってしまったりといった事態が起こり得ます。

適切な価格で売りに出すために、エリアの相場を掴んでおくことがとても重要ですね。

編集部
編集部

相場より高い価格設定で売れた事例はありますか?

名塚さん
名塚さん

そういうことはほぼないですね。インターネットが発達する前は、相場より高い価格で売れることもありました。ですが、今の購入希望者は、インターネットで相場を下調べしているのです。相場より高く売価を設定すると売れない、と思って間違いないでしょう。

練馬区の相場は?

編集部
編集部

練馬区の相場と一口にいっても、新築物件なのか中古物件なのか、またマンションなのか一戸建てなのかによって価格は変わってきますよね?

名塚さん
名塚さん

練馬区では一戸建ての場合、土地建物をあわせて5,000万円~7,000万円が相場ですが、中には4,000万円台の物件もあります。

編集部
編集部

マンションの相場についてはいかがでしょうか?

名塚さん
名塚さん

マンションの場合は、4,000万円から5,000万円の価格帯で求められる方が多いですね。

編集部
編集部

なるほど。では、ここ直近で練馬区における不動産売却について顕著な動向はありますか?

名塚さん
名塚さん

現在は中古マンションの売却価格が上がっています。新築マンションの価格がこの数年間で高騰したことによって、中古マンションの売却価格も上昇していっています。購入時価格の1.5倍ほどで売却した方も少なくありません。

練馬区の中でも特に人気のエリアは? 

編集部
編集部

練馬区の中でも特に人気のエリアはありますか?

名塚さん
名塚さん

石神井公園は人気が高いですね。その理由は駅前が開発されてキレイになったことと、西武池袋線が全体的に高架化されて使いやすくなったのがポイントです。

また、公園があることも大きいでしょうね。石神井公園に限らず、公園に近いところは坪単価が高くなる傾向にあります。

編集部
編集部

石神井公園のほかにも人気のエリアはありますか?

名塚さん
名塚さん

エリアがどこであれ駅の近くが人気で、相場も上がっています。反対に駅から遠くなると、相場自体は下がってはいないものの、横ばいの印象です。マンションを購入するお客様は、駅近エリアを求めていらっしゃるんでしょうね。

長年続いてきた上昇相場はストップか? 

編集部
編集部

ここしばらく上昇傾向にあった東京都内の不動産価格ですが、新型コロナウイルスの影響はいかがでしょうか?

名塚さん
名塚さん

3月中旬くらいまでは特に影響はありませんでした。しかし4月に入ってからは、練馬区でも相場の上昇傾向はストップしていますね。

編集部
編集部

その傾向は今後、どうなっていくのでしょう…?

名塚さん
名塚さん

今の段階ではまだなんとも言えません。これまでずっと相場が上がり続けていたので、「そろそろ落ちるだろう」とは、ここ数年言われていました。

さまざまな要因があって下落せずにここまできましたが、今回の新型コロナウイルスがきっかけで相場が下落するのかと言われれば、現段階ではわからないというのが正直なところです。

2022年には生産緑地問題で相場が落ちる?

編集部
編集部

練馬区には畑が多いと思いますが、生産緑地問題の影響は受けそうですか?

生産緑地問題

「生産緑地」とは、30年間農業を継続することを前提に、固定資産税や相続税などの優遇が受けられる農地のこと。1992年に制定された「生産緑地法」によって定められた。税制面で優遇が受けられるものの、農業用地以外には使用できない。この制限が切れるのが、1992年からちょうど30年後の2022年。生産緑地の終了により、これまで宅地として使用できなかった多くの土地が市場に出回ることが考えられ、東京都の地価相場が大きく下落すると考えられている。

関連記事)
【2022年生産緑地問題】生産緑地って結局なに?その意味と今後の課題をわかりやすく解説

名塚さん
名塚さん

練馬区は23区の中で最も生産緑地が大きいエリアです。生産緑地の一部が市場に出ると考えられますが、それに合わせて需要が上がるのであれば、土地相場にすぐ影響が出ることはないでしょう。

ただ、長い目で見れば人口が減少しているので、需要は徐々に減っていくと考えられます。生産緑地が市場に出ることによって供給が増え、相対的に土地相場も下がっていくのではないでしょうか。

参考)練馬区での直近の取引価格情報

中古マンション(駅距離基準値:10) 

駅徒歩
10分以内
駅徒歩
10分以上
70㎡4,500万円3,800万円
75㎡4,650万円
80㎡5,500万円
85㎡4,600万円
90㎡
95㎡3,500万円4,100万円
100㎡6,400万円

戸建て(駅距離基準値:15)

駅徒歩
15分以内
駅徒歩
15分以上
80㎡5,400万円
85㎡4,700万円3,400万円
90㎡5,300万円5,600万円
95㎡6,500万円3,900万円
100㎡5,500万円5,500万円
105㎡5,850万円
110㎡6,250万円

※2019年取引価格中央値
参照:国土交通省「土地総合情報システム」

【売却のコツ②】練馬区で高く売るために地域特性を把握する

  • 不動産売却を考える際には、まずエリアの相場を知ることが重要
  • 練馬区の一戸建ての相場は、土地建物をあわせて5,000万円~7,000万円
  • 練馬区の中古マンションの相場は、4,000万円~5,000万円
  • 練馬区の中で特に人気のエリアは石神井公園
石神井公園駅

地域特性を知るメリットとは?

編集部
編集部

地域特性を知ることのメリットはなんでしょうか?

名塚さん
名塚さん

ターゲットが明確になる点です。同じ物件でも、地域の需要によって価格は変動しますからね。たとえば、練馬区はファミリー層が多いため、不動産としての人気が高いのはファミリータイプのマンションや一戸建てです。

一方、同じ東京都でも、単身世帯が多いエリアであれば、ファミリー向け物件より単身向けのマンションの需要の方が高くなるわけですね。つまり地域の特性やニーズに合わせて物件の魅力をアピールすることが物件を高く売るためのコツです。

物件をよく知っているお客様自身が魅力的なキャッチコピーを作ったりアピールポイントを考えたりなど、不動産会社の担当者と協力して売却活動を行うことで、より高く売りやすくなります。

練馬の街の特性は?

編集部
編集部

地域練馬区公式ホームページによると練馬区の総人口は73万2,433人(2019年調査)です。東京23区内では、世田谷区に次いで2位。練馬区にはどのような層の方が多く住んでいるのでしょうか?

参考:練馬区公式ホームページ

名塚さん
名塚さん

小さい子どもがいるのファミリー層が多いですね。都心から程よい距離で、治安も比較的良いため子育てがしやすいようです。また、共働き家庭が多いため、通勤しやすい駅近のエリアの人気が特に高い傾向です。

練馬区の街の魅力は?

編集部
編集部

練馬区の公式ホームページによると、練馬区には、石神井公園、大泉中央公園、光が丘公園をはじめとした大小さまざまな公園があります。

練馬区全体の公園数は687ヵ所。東京23区でダントツの1位です。これもファミリー層から選ばれる理由のひとつといえそうでしょうか?

名塚さん
名塚さん

都心から程よい距離でこの公園の多さは、ファミリー層から人気を得ている理由のひとつと言って間違いないでしょう。

編集部
編集部

練馬区といえば、としまえんが閉園してしまいますね。としまえんの閉園は、練馬区の住宅価格相場に影響を与えそうでしょうか?

名塚さん
名塚さん

あまり影響はないのではないかと思います。それに、としまえんの跡地にはハリーポッターのテーマパークが建設される予定です。かえって人気が出るのではないかと予想しています。

交通の利便性は?

編集部
編集部

練馬区の駅には全部で7つの路線が乗り入れています。どこに行くにも便利そうです。西武池袋線の駅と西武新宿線の駅の両方が徒歩圏内のエリアは人気が高そうですが、いかがでしょうか?

名塚さん
名塚さん

複数駅が徒歩圏内にあっても、どの駅も家から距離がある場合、通勤には不便です。それよりも、どちらか一方の駅に近い方が人気な印象です。相場も高くなる傾向にありますね。

編集部
編集部

なるほど。どちらの駅にも歩いて行けるということを、あまりメリットに感じない方が多いのですね。

名塚
名塚

そうですね。ほかに不動産価格に影響を与えそうな出来事としては、開業時期はまだ未定ですが、都営大江戸線が延伸するという話もあり、駅の場所も決まっています。

大泉学園駅まで延伸するという計画ですから、これが開業するとまた相場が変わってくるでしょうね。

  • 駅近の物件は単価が上昇。特に最近人気のエリアは石神井公園駅周辺
  • 公園の数が東京23区内トップの練馬区はファミリー向け物件の人気が高い

【売却のコツ③】売却を考える際に知っておきたいこと 

不動産売却のアドバイス
編集部
編集部

不動産売却を考える方の中でも、少しでも早く売って現金化したい方もいると思います。そういった方に対してアドバイスはありますか?

名塚さん
名塚さん

不動産を売るときには、売却と買取の2つの選択肢があります。不動産会社を介して売主が個人の買主に売却する「売却」と、不動産会社が不動産を買い取る「買取」とがあり、早く現金化したいお客様には、買取をおすすめしています。

編集部
編集部

「売却」と「買取」、それぞれどれくらいの期間で現金化できるのでしょうか?

名塚さん
名塚さん

売却の場合、一般的には現金化まで3ヵ月~6ヵ月程度かかってしまいます。対して買取の場合は、1ヵ月程度で手続きが完了することが多いですね。

編集部
編集部

買取は圧倒的にスピードが速いのですね。注意点はありますか?

名塚さん
名塚さん

一般的には、売却より買取の方が価格が下がりやすいことでしょうか。理由としては、買取の場合、業者が不動産を買い取ったあと、それに付加価値をつけたうえで販売することになるからです。

その際、税金を含めてさまざまな経費がかかってしまうため、市場で売却するより買取価格が安くなってしまうのです。

関連記事)
買取と仲介、あなたの不動産はどちらが向いている?2つの違いとメリット・デメリットを解説

長く売りに出していれば高く売れるわけではない

編集部
編集部

一方、時間はかかってもいいから少しでも高い価格で売りたい方は、どのような点に気をつければ良いのでしょう?

名塚さん
名塚さん

「長く売りに出していれば高く売れるわけではない」という点には注意していただきたいですね。

たとえば不動産価格が上昇しているときであれば、相場より高く設定して、不動産価格の相場が追いついてくるのを待つのもひとつの方法ではあります。

しかし、不動産価格が下落していく局面にある場合は、市場価格より安くてもいいから早く売ったほうが、結果的に高く売れることも考えられるわけです。

編集部
編集部

難しいものですね。

名塚さん
名塚さん

市場やお客様の状況によって販売活動の方法はもちろん変わります。不動産価格が下がる局面であれば、お客様には「多少安くしても早く売却したほうがいいですよ」というアドバイスをさせていただいています。

アフターサービスがしっかりしている会社を選ぶ 

編集部
編集部

大切な資産である不動産を任せるべき業者を選ぶのに悩む方も多いと思います。不動産会社を選ぶ際には、どのようなポイントで選べば良いでしょう?

名塚さん
名塚さん

不動産会社を選ぶポイントは複数ありますが、必ず確認していただきたいのがアフターサービスの有無です。売買した以降のサポートがしっかりしている会社を選んでください。

編集部
編集部

題が起こったときには専門的な知識やノウハウが必要なので、アフターサービスがない会社に依頼することはたしかに怖いですね。

名塚さん
名塚さん

もうひとつ注意していただきたいのは、「今後も長く営業していく会社かどうか」という点です。たとえば、10年後に不動産に問題が起こったとき、仲介を依頼した不動産会社がもうなくなっていたら、サポートが受けられません。お客様が自分で問題を解決するしかなくなります。

このようなケースでお困りの方は、私が見ている中でもかなりの数いらっしゃいました。売却時だけではなく、長い目で見た会社選びが重要ではないでしょうか。

  • 早く売りたい場合は買取も選択肢に
  • 長く売りに出していれば必ずしも高く売れるわけではない
  • アフターサービスがしっかりしている会社を選ぶ

最後に住友林業ホームサービス練馬支店長・名塚さんより

名塚さん
名塚さん

不動産売却をご希望のお客様がご来店されたときには、まずお客様のご要望を詳しくお聞きして、その要望に沿った販売活動をおこなうとともに、販売価格を提案致します。

住友林業ホームサービス練馬支店には経験豊かなメンバーが揃っております。ご不明な点等がございましたら、お気軽にお尋ねください。

まとめ

  • 練馬区の一戸建ての相場は、土地建物をあわせて5,000~7,000万円
  • 練馬区の中古マンションの相場は、4,000~5,000万円
  • 駅近の物件は単価が上昇。特に最近人気のエリアは石神井公園駅周辺
  • 公園の数が東京23区内トップの練馬区はファミリー向け物件の人気が高い
  • 早く売りたい場合は買取も選択肢に
  • 長く売りに出していれば必ずしも高く売れるわけではない
  • アフターサービスがしっかりしている会社を選ぶ
  • 高く売るためには信頼できる不動産会社探しが大事

今回は、住友林業ホームサービス練馬支店長の名塚一史さんにお話しをいただきました。練馬区における不動産売却の相場、練馬区の街の特性、より高く売るためのポイントについて、最後に要点をおさらいしましょう。

不動産売却は高額取引になるため、売り時や販売方法を間違えると大きく損をしてしまう可能性があります。練馬区で家を売りたい方は、上記のポイントを踏まえて後悔のない不動産売却のための戦略を練ってください。

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