【2020年版】東京都世田谷区で不動産売却するコツと地域情報・相場を知ろう

全体的な課題として、『旧耐震※』の建物は買い手がつかなくなることが挙げられます。

理由として、2020年からメガバンクを中心とした金融機関が旧耐震の建物に対する融資をやめてしまったからです。従って、旧耐震の建物を買いたいと考えていても、資金調達が難しくなるリスクがあります。

そのとおりです。ですから旧耐震の物件を保有している場合には、すぐに売却を始めていかないと買い手が見つからず、いつまでも建物が売れないリスクがあるので注意してください。

世田谷区は幅広い層に人気があります。とはいえ、やはり人気の中心はファミリー層で、マンションであれば3LDK程度の間取りを求める人が多いですね。

ここ10年で坪単価は上昇しており、東京都全体の坪単価平均に比べると1割ほど高くなっています。

はい。世田谷区は緑や公園が多くあり、子育て環境が充実していることから、23区内で子どもを養育する条件が整っているエリアといえますからね。

世田谷区は、東京都の平均と比べると1割ほど高く、坪単価は276万円です。エリア別に見てみると、都心に比較的近いエリアは高い傾向にあります。

具体的には代田で坪単価350万円、池尻や三軒茶屋で坪単価310万円です。一方、都心から離れていても玉川や等々力などの人気エリアでは相場が高く、それぞれ坪単価310万円程度と、都心近くの相場とあまり変わりません。

玉川や等々力だけでなく、京王線沿線の千歳烏山、小田急線沿線の成城学園など鉄道会社が開発した高級住宅地も、都心から離れているにも関わらず人気が高いエリアです。

そうですね。ただしエリアによっては下北沢など単身者に人気のエリアや、玉川のようにパワーカップル※に人気のエリアなどがあります。

エリアによって客層が異なるため、不動産を売却する地域によってどの客層が多いかを見極める必要があるでしょう。

売却を希望するのであれば、すぐにでも売りに出すことをおすすめします。特に旧耐震の建物は、先ほど紹介したとおり買い手がつかなくなるリスクがあるからです。

また、それ以外の物件でも不動産相場の先行きが不透明なため、相場が高水準で推移しているうちに売却するのが良いでしょう。

世田谷区の人口は増加の一途を辿っており、東京都内で最も人口が増加している地域です。しかし、将来的にみると東京都の人口は2025年をピークに減少に転じます。人口減少が進むにつれて住宅需要は落ち込んでいくことが見込まれており、都内全体の不動産相場の下落が予想されるのです。

地域相場は全体相場の影響を受けるため、世田谷区も東京全体の不動産相場が下落すれば、その影響を受けることは避けられないでしょう。

一時期は非常に問題視されましたが、生産緑地法の制定時に不動産所有者だった方も世代交代が進み、だいぶ落ち着いてきました。

また、敷地の一部で実際に農産物を生産して延長申請できるように対策している所有者もいるなど、それぞれが2022年の期限切れに備えています。

今後も世田谷に住み続けようと考えている場合には大きな影響はありませんが、やはり農地を宅地にして売却しようと考える不動産所有者も多くいます。

売却を考えているのであれば、早いに越したことはないということは、念頭に置いておいた方が良いでしょうね。

そうですね。不動産会社の担当者は地域特性についてよく知っていますが、売主も物件や地域特性をよく知ることで、売却活動を行う際に魅力的なキャッチコピーをつくったり、目を惹く写真を撮影できるようになります。ぜひ、地域特性については知っておいていただきたいですね。

世田谷区は人口約92万人と23区の中でも最多で、地方部の政令指定都市と遜色ない人口規模のエリアです。

面積は58㎢と都内2位の広さですが、人口密度は13位と他の地域に比べても少なく、ゆったりと生活できる地域であることが特徴といえます。世田谷区は、エリアが広いのでさまざまな特性を併せ持つ地域といえるでしょう。

世田谷区は、豊かな公園や自然が魅力です。駒沢オリンピック公園や砧公園といった都市公園だけでなく、等々力渓谷や多摩川河川敷などさまざまな公園や自然があります。

世田谷区では、2027年までに区内の『みどり率※』を33％まで向上させる『世田谷みどり33』を掲げて緑化を推進しているのです

はい。世田谷区は歴史的にも緑地保全に熱心な地域で、大正時代の『玉川全円耕地整理事業』以降、常に拡大する東京都市圏の中で豊かな緑を守り続けている地域です。

世田谷区の自然が豊かなのは、常に緑地計画によって自然を守り続けてきたからでしょう。

やはり、『生産緑地法』の指定が解除される影響は無視できないでしょう。

1992年に農業を続けることを条件に30年間の期限で指定された生産緑地は、固定資産税が減額されて相続税の納税猶予も受けられる制度です。2022年の期限切れを目前に売却や相続が進んでいます。

やはり、税金が上がるのが一番大きな影響です。例えば土地の評価額が1,000万円である場合、生産緑地の固定資産税は数千円でした。しかし、2022年以降に指定を外れると、宅地並みの固定資産税を支払うことになります。

数千円だった固定資産税が5〜6倍に跳ね上がるため、費用負担が大きくなってしまうのです。また、これまで支払いが猶予されていた固定資産税も宅地と同じだけの相続税がかかるようになります。

特に世田谷区には農地が多いため、生産緑地法の影響を最も大きく受けるといわれています。

2017年の生産緑地法の改正で『特定生産緑地制度』が創設され、特定生産農地に指定されれば10年ごとに更新して税制優遇が受けられることになりました。多くの農地は特定生産緑地に移行するでしょう。

正直にいえば先行きは不透明です。相続などによって土地を持ち続けることに愛着のない所有者であれば、この機会に土地を売却してしまおうと考えるでしょう。ですから、最近は生産緑地でもアパートや戸建ての建築案件が少しずつ増えています。

ひとつめの影響は、売却価格の下落です。住宅の供給が増えることで値下げ競争に進展すると売却価格は低下してしまいます。ここまで上昇基調にあった世田谷区の不動産価格がどう変動するかの予想は難しいところですが、下落すると考えておいたほうが良いでしょう。

ふたつめの影響は流通が滞ることです。購入希望者が2022年に不動産価格が変動して状況がはっきりするまで買い控えを起こし、地区全体の不動産流通が滞ってしまった場合、売却を希望しても買い手が見つからなくなってしまいます。だからこそ、早めに売却を始めることが大切なのです。

子育て環境の充実が挙げられます。世田谷区は都内一の出生数で、待機児童問題はありつつも、国の基準よりも充実した保育士を配置することで質の高い保育環境を提供しています。

また、子育て支援施設の建設や充実した制度など、子育て世代への支援は手厚いですね。

例えば、妊娠するとまずは妊娠届けを役所に提出して母子手帳の交付を受けますが、世田谷区の場合は母子手帳と同時に『母と子の保健バッグ』がもらえます。

バッグには検診の受診票や歯科検診票だけでなく、『さんさんサポート』という家事や育児支援を受けられる事業の利用権などのクーポンが入っているのです。

それだけでなく、子育て支援アプリの登録案内などが入っており、さまざまな行政メニューがわかるようになっています。

それだけではありません。区の総合支所や保健センターで面談に行くと『せたがや子育て利用券』というクーポンが発行され、区が運営している一時預かりや産後ケア、ベビーシッターや家事代行サービスを一定額まで無料で利用できる制度もあるのです。

また、世田谷版ネウボラ制度によって、区は新生児の誕生から小学校入学まで継続的に子育てをサポートします。

世田谷区は世田谷区は23区最大の人口を擁し、「世田谷」「北沢」「烏山」「砧」「玉川」の5地域で形成されています。豊かな自然に囲まれた世田谷区は、豊富な鉄道網と高速道路網で交通利便性も高い区です。

都心から放射状に延伸する鉄道網が区内全域を網羅しています。近年は私鉄とJRやメトロ、都営地下鉄が相互乗り入れ運転をおこなっていることから、新宿や渋谷などの副都心から20分圏内、都心にも30分〜40分でアクセスできるのが魅力です。

道路網は、環状七号・八号線が南北を縦貫し、東西を国道20号線（甲州街道）や国道246号線（玉川通り）が走っています。

地形に高低差があり、大通りは渋滞が頻発するため、道路網の整備は今後の課題です。一方で、高速道路へのアクセスは東名高速の東京インターチェンジがあり、区外に出ればすぐ中央道の高井戸インターがあります。首

都高速も池尻インターを使えば都心にすぐアクセスできるため、利便性が高いといえるでしょう。

すぐに売りに出すことをおすすめします。早く動き出し、早期に売却できる可能性を高めるのが最も大切です。買取は売却価格が下がってしまうので、高く売りたい場合にはおすすめできませんが、事情があって早く物件を売りたい方に対しては買取も提案します。

買取を提案するのは、相続で得た物件を売却する際に相続人が遠方で、内覧や売却交渉が難しいケースが挙げられます。このような場合、まずは査定をして現在の不動産の価値を理解していただくところから始めていきます。

売却する物件にリフォームなどの費用をかけないことです。費用をかけても、買主がメリットに感じるかどうかは、売りに出す前にはわかりません。

買主が喜ぶかどうかわからないリフォームやクリーニングをおこなうのであれば、その分の費用を売却交渉時に値下げし、交渉を有利に運んだほうが高く売却できる可能性が高まります。

はい。売却した物件をどうするかは買主に決めてもらったほうが良いでしょう。

買主のニーズはさまざまなので、まずはそのままの状態で売りに出してから個別の交渉で調整していったほうが費用も手間もかかりません。

世田谷区は、景観保持やミニ開発を防ぐために『敷地面積の最低限度』の制度を導入しています。この場合、ミニ開発とされる狭小住宅の建築ができません。

世田谷区の場合、地域によって最低60㎡〜100㎡以上の敷地面積が必要なので、それ以下の面積の土地を売却しようとしてもなかなか売れないのです。

従って、売却を検討している土地について、最低限その敷地面積は把握しておくようにしましょう。

当店は物件の種別を問わず、どんな物件でもご対応いたします。特により高い価格で不動産を売却する方法や、さまざまな税制度の中で最も損をしない方法での売却や相続を得意としています。

不動産をより高く売却したい場合や、税制度を知らずに損をしたくないと考えている場合には、ぜひ一度ご相談ください。当店が、最も得する形での不動産売却方法をご提案します。世田谷区で不動産の売却をご検討の場合には、ぜひ住友林業ホームサービス自由が丘支店にお声がけください。