【2020年版】東京都港区で不動産売却するコツと地域情報・相場を知ろう

まずは周辺相場を知ることが大事ですね。港区では、築年数が10年から20年となると、高いもので坪400万円ほどが一般的です。

新築や築年数が浅い物件では坪600万円にのぼることもありますね。東京都内でもっとも高いといわれる千代田区に匹敵する水準です。

港区では、広さ60㎡から70㎡、間取は2LDK以上のマンションタイプが主力です。価格帯としては、7,000万円から1億円あたりの物件になりますね。

物件のグレードや設備などの仕様によっても、大きく価格は前後しますね。またマンションのブランドも大きく影響するでしょう。

港区では、ダブルインカムと呼ばれる夫婦共働きで、世帯年収が1,500万円を超える世帯の購入が多い傾向にあります。職業としては、会社経営者、大手ビジネスマン、士業の方も比較的多い購買層です。

まさに今が売りどきです。不動産価格はピークアウトしていて、価格調整の局面に来ているのでしょう。

日本の給与所得の問題から、不動産は流通減になるとみています。実際に取引相場は、売り出し価格から5％は下げる必要がでているのです。

バブル崩壊後としては、不動産価格水準は今が一番高い時期です。保有する不動産価値の目減りを防ぐためにも、資産を資本に変えるタイミングは、まさに2020年の今だと思います。

これまでは利便性が高く比較的資産価値の高い都心でコンパクトに暮らしたいという需要が多くありました。しかし今は、そういった都心＝安心、都心＝価格安定といった概念が崩壊しつつあります。

新型コロナウイルス拡大の影響によるリモートワークなどの増加で都心に住む必要性が以前より少なくなった影響が大きいですね。今後もこの影響は続くといって良いでしょう。

地域特性を理解すると、どのようなお客様をターゲットとするか販売戦略を練ることができます。

港区はダブルインカムといった比較的世帯収入の高い夫婦世帯や、小さな子どもがいる若年層のファミリー世帯がメインとなっているので、物件として人気が高いのは2LDK、またはそれ以上のマンションタイプです。

逆に単身世帯が多いエリアの場合は、単身向けマンションの需要が高くなります。地域特性による需要の違いにより、同じ物件でも価格設定が変わってくるのです。

比較的収入の多い方が住まわれており、物価が高いことから都内の他エリアより治安が安定しています。居住エリアの美観なども、比較的きれいに保たれている地域だと思います。

港区の魅力として、大規模な商業施設やオフィスビルへのアクセスの良さを含めた都心ならではの住みやすい環境が挙げられます。

電車やバスで数分の通勤圏内に数多くのオフィス群や商業施設を含んでいる点は、港区の特徴的な魅力ですね。

日常生活においては、高価なブランド品を扱う店舗が多く存在する中で、昔ながらの風情を残す白金商店街や麻布十番商店街のほか、ビジネスマンの味方となる新橋周辺の飲食店街など、庶民的な一面ものぞかせるのが港区の特徴です。

医療施設が充実している点も港区の魅力のひとつでしょう。

東京高輪病院、東京慈恵会医科大学附属病院、 国際医療福祉大学三田病院、北里大学北里研究所病院、東京都済生会中央病院、虎の門病院など、港区6大病院と呼ばれる規模の大きな病院が存在しています。

港区の行政は、子供を持つ家庭への助成などのメリットが多いことが特徴として挙げられます。

それを理由に隣接区内から移り住む方も多いようです。行政面のサポートが東京都内の中でも比較的手厚いことが港区の特徴です。

小中一貫教育に行政として取り組んでいるのも港区ならではですね。

港区の特徴として挙げられるのが交通の便の良さです。港区内にある新橋駅、浜松町駅、品川駅は、JR東日本の管内でも1日の利用者が多い駅として常にランクインする、東京都内でも主要な駅として位置づけられています。

主要駅があることで、都内の各エリアにアクセスしやすく、通勤時のストレスが軽減される点が、住居エリアとしての魅力を一層アップしていると言えます。

東京メトロ銀座線、丸ノ内線、日比谷線、千代田線、半蔵門線、都営三田線・浅草線に加えてJR山手線と多数の鉄道を利用しやすい環境にあることから、日本国内でも有数の交通アクセスの良さを誇っています。

通勤時以外にも、休日の買い物やおでかけなどで多くの選択肢を持てるので、居住者にとっては大きな魅力です。

さらにいえば、バスの利便性という魅力もあります。

例えば、湾岸のタワーマンションなどの多くは海沿いに建設されており、主要駅から遠いため不便かと思われがちです。

しかし、マンション専用のバスが運行されているケースが多く、さらにそのバスの運行本数も多かったりと、通勤や日常生活での不便さを感じさせないほど独自の付加価値をもつ物件も多くみられます。

駅が開業したことよりも、周辺の商業施設が今後さらに充実してにぎわいを見せることで市民性が生まれ、今後より一層、街としての魅力が高まってくると思いますね。

1社のみに相談を持ちかけるだけだと、その会社、またはその担当の偏った話しか聞くことができません。できるだけ多くの不動産会社に話を聞くと良いでしょうね。

とはいえ10社も20社も話を聞いていたら時間がいくらあっても足りないので、最低でも2~3社に相談してそれぞれの会社から複数のアドバイスを聞いておくと良いでしょう。

不動産売却の具体的な方法、ターゲットの絞り込み、宣伝手法、広告の訴求内容、販売期間などについて、より密に細かな販売戦略を立てることが可能になります。

他にも、複数の不動産会社から話を聞くことで、売主にとって大きなメリットがあるんです。

複数の不動産会社から少しでも多くの情報を得て、各不動産会社からの情報量や提案量、提案オプションの幅などを冷静に比較検討することが大切です。

より最適な会社選びや売却のタイミングを図ることができ、結果的に高く売ることに繋がります。できるだけ高く売りたい方こそ、ぜひ複数社から話を聞いていただきたいですね。

なぜ今その不動産を売りに出したいのかという売りたい動機や、いくらで売りたいのかという要望を細かく伝えることが大切です。

住み替えのために家を売りたい方もいれば、新たな資産形成のために売りたい方もいらっしゃいます。そういった動機や販売後に希望するアクションにより、不動産会社側は、どう売るか、いつ売るか、何に注意すべきかなどを踏まえて販売戦略を立てます。

さまざまな仲介取引を経験してきた専門業者ならではの視点からアドバイスもできるようになります。現状の詳細はもちろん、お客様の今後の展望なども含めて、情報をしっかり伝えることが大切ですね。

一般媒介と専任媒介では、不動産会社にとっておこなう業務内容はどちらも大きく変わりません。ただ社内の人的なリソースの使い方や予算の掛け方は専任媒体のほうが比重が高くなります。

よって、より手厚いフォローを行ってもらえる専任媒介で任せられるような信頼できる不動産会社がすでにあれば、そこを選ぶのもありでしょう。

取引がない場合は、なかなかピンポイントで任せることは難しいですよね。その場合は、やはり複数の不動産会社を訪問して話をしっかり聞いてみることをおすすめします。

その中で、売主の要望を汲みとってその実現へ向けて努力してくれる会社かどうか、デメリットもきちんと伝えながら意思確認を都度してくれる会社なのかを見極めてください。

そういった視点できちんと長期的に活動してくれそうな軸となる会社をまず選び、そのほかにも複数社に展開するという一般媒介の手法をとることをおすすめします。

専任媒介、一般媒介のどちらにせよ、しっかりと話しを聞いてくれて、売主様のご希望に対する提案オプションを豊富に持ち、長く継続してお付き合いができそうな会社かどうかを見極めることが大切ですね。

住友林業ホームサービス 城南支店の伊藤でございます。私たちは、住まいのプロフェッショナルとして、質の高いサービスをご提案ご提供させていただいております。不動産の購入、ご売却、ご相続のご相談に関しましては、ぜひともお声がけくださいませ。