【2020年版】東京都品川区で不動産売却するコツと地域情報・相場を知ろう

そうですね。不動産売却は、まず売却希望地域の相場を把握することが重要です。

相場を調べる場合、『建物の相場』と『土地の相場』を調べることでおおよその相場を把握できます。

建物の相場を調べる場合は、売却する不動産の新築時の価格、面積、構造、間取りや築年数が近隣で同じような条件の物件があれば、その物件を比較対象にしても良いでしょう。

品川区は都内でも人気のエリアなので、相場も上位に位置します。売却時に品川区に立地しているのは大きなメリットですね。

ただし、相場には「全体相場」と「地域相場」があるので、それぞれの相場を把握しておくことが大切です。

全体相場とは、不動産相場全体の価格が上昇しているのか、下落しているのかという社会情勢や経済状況を踏まえた大局的な相場です。

現在、不動産相場は東京オリンピックを目指して上昇してきた経緯があり、高止まりしている感があります。価格調整期に入っており、東京オリンピックの開催後は緩やかにピークアウトしていくでしょう。

日本の不動産相場は景気に左右されやすく、日経平均と連動しているといわれているので日経平均を参考にしても良いですね。

地域相場とは、売却した不動産の立地しているエリアの価格がどういった傾向で推移しているかを示しています。

都内であれば区単位でエリア分けされることが多いですね。品川区は基本的に人気エリアなので、全体相場としてはピークアウトが予想されていますが、地域相場は下落しにくい地域であるといえます。

品川区は、地域によって相場が大きく変動します。中でも五反田駅の東に位置する東五反田は「城南五山※」の島津山・池田山がある都内有数の超人気エリアなので、相場もそれに比例して高いですね。

品川区にはほかにも御殿山（北品川）と花房山（上大崎）と城南五山のうち4つが立地しており、この地域の相場も高くなっています。

品川駅と五反田駅に挟まれた山手線の内側は、港区などの高級住宅地と相場は変わらず、東五反田のタワーマンションであれば、築10年で坪単価450万円〜500万円近くになります。

大井町駅や立会川駅といった京急線沿線のエリアであれば価格は落ち着いてきます。大井町駅の場合、駅周辺でも新築価格で坪単価450万円程度で購入可能です。

また、一般的なファミリーマンションであれば築10年〜20年の物件で坪単価300万円前後で購入可能なので、不動産が購入しやすい地域といえるでしょう。

大井町駅周辺は数年前まで坪単価300万円程度でした。これが交通網の整備や駅前の再開発などで地下が上昇し、現在ではエリア全体で20％程度は上がっています。

今後も再開発が進むことで、このエリアの地価上昇が期待できるでしょうね。

品川区は公立校で小中一貫教育を導入していることから、ファミリー層に特に人気です。区全体で教育意識が高いことから、質の高い教育を求めて品川区に流入しているファミリー層が増えています。

売りどきという観点からすると、2020年の今が一番の売りどきだといえるでしょう。

全体相場でご説明したとおり、東京の不動産市場はピークアウトしつつあります。東京オリンピックの開催が決定してから都内の不動産需要は過熱気味に上昇し、これに比例して相場も高くなっていたからです。

東京オリンピックの開催が決定した以降、投資先として都内の不動産が注目され、積極的な売買がおこなわれました。個々のエリアで高値での成約実績が積み上がっていくことで、都内全体の不動産相場が上昇したのです。

結果的になかなか売れない物件でも、緩やかに売却価格が上昇していました。新築マンションの人気は特に高く、不動産市場の景気を示す新築時の成約率は77%と、マンションを建築すれば確実に収益が見込める状況でした。

しかし現在では、新築時の成約率が60%台まで低下していることから、今後は不動産市場のニーズは少しずつ減少してくるものと考えています。

はい。今後も不動産価格が上がって物件が売却できるかといわれると、やはり厳しいと回答せざるを得ません。

現在の不動産価格は東京オリンピックの特需による原材料の上昇や、人手不足による人件費の高騰で建築価格が過熱気味だったことによるもので、今後は人口減少が本格化していくと見込まれているからです。

そうですね。10年後には都内でも一部地域で人口減少が始まるため、建物の需要はどんどん減少していくでしょう。

住宅用物件は買い手がつかなければ価格を下げてでも売却する流れになりやすく、一部の地域で売却価格の下落が発生すると周辺地域にも波及していきます。やがて全体相場が下落していき、地価も下落していくでしょう。

はい。日本の不動産相場は「7年周期」や「10年周期」といわれており、中期的にも今がピークです。また、日本全体の給与所得は伸び悩んでおり、不動産の流通が減少する可能性もあることから、価格が下がる可能性もあるでしょう。

現在が最も不動産価格が高い時期ですので、不動産売却を考えているのであれば早めに動き出すことをおすすめします。

売主が物件についてよく知ることで、不動産会社の担当者と協力して売却活動が行えるようになります。売主と担当者がお互いの観点から写真を撮り、キャッチコピーつけるなど魅力的なPRを行うことで高く売れやすくなります。

品川区内のどの地区も利便性が高いため、都心に住みたいというニーズに対応できます。

最近の20代〜30代は「狭くても良いので、通勤時間が短く効率的に時間を使える場所に住みたい」という価値観を持っている人も多く、品川区での不動産売却は立地の面では難しくないといえるでしょう。

ただし、この価値観も時代が変化することで変わる可能性があります。最近は、オンラインで人と交流することが当たり前になったので、ネットワークで繋がることができれば都心に住む必要がないのではないかと考える若者も増えてきました。

このように、対面でのコミュニケーションや働き方が必須ではなくなると、都心人気の状況が覆ってしまうので、社会情勢や価値観の変化には敏感になっておきたいところですね。

はい。どれだけ品川区が都心に近くて人気のエリアであっても、長期的に不動産市場は、人口減少によって下落していくことが見込まれます。

将来的な不動産売却を検討している場合には、売却時期を慎重に見定めておきましょう。

公小中一貫教育を全国で初めて公立校で導入するなど、充実した教育環境があることです。単に9年間同じ学校に通うだけではなく、提供しているカリキュラムにも特徴があります。

社会を生き抜く力を身につけるために5年生から「ビジネスプログラム」を提供し、経済や消費に関する勉強やビジネススキルを身につける授業をおこないます。

さらには、個人に関するお金の知識を学び、ライフイベントに資金面でどう備えておくかを知ることができるのです。

そうですね。このように、従来型の教育とは一線を画した教育方針が受け入れられているだけでなく、革新的な制度も取り入れています。

例えば、学校ごとに特徴を持たせたうえで「学校選択制」によって区内に設定されたブロック内で好きな学校に進学できる制度や、幼稚園と連携して小学校にスムーズな入学を支援する「幼保連携」など、先端的な教育環境を導入しているのが全国的にも有名ですね。

品川区は、2006年に施設一体型の「小中一貫教育」を公立学校として全国で初めて導入したことから教育分野で注目されるようになりました。

小中一貫教育は、小学校と中学校の区別なく9年間の教育を切れ目なく提供することを目的に導入されており、教育効果の向上や「中1ギャップ※」の解消が期待される新しい教育制度です。

小中一貫教育をはじめとした特徴ある公教育が、品川区の魅力を引き上げているんですよね。

品川区は、都内でも特に交通利便性が高い地域で、区内にJR・東急・京急・都営地下鉄・東京メトロ・りんかい線・東京モノレールと非常に多くの鉄道が通っており、都心だけでなく新幹線の駅や空港にも乗り換えなしで移動可能です。

また、道路網も第一京浜・第二京浜を中心とした幹線道路網が充実しており、首都高の出入り口も多いことから車での移動も便利な地域でしょう。

あえていうなら荏原地区の道路網が課題ですが、戸越公園駅周辺の住宅密集地で道路設置による地域の再開発がおこなわれており、「補助第29号線」の建設によって地域が再開発されるだけでなく、この地域の交通利便性が向上することも期待されています。

そうですね。大きくは「売却の動機・目的を明確にすること」と「2〜3社から話を聞くこと」の2点です。また、一般媒介と専任媒介の違いについても知っておいた方が良いでしょう。

売却の目的は、基本的に住み替えか資金調達です。どちらを目的にするかで販売期間やPR方法が大きく異なるので、目的を最初に決めておくと売却の相談がスムーズに進みます。

品川区の物件の多くは、売り出しから売却までおおよそ3ヵ月程度で成約して引き渡しされます。売主の意向によりさらに高く売れる購入希望者を探す場合は、3ヵ月から6ヵ月かけて売却します。

住み替えや資本調達が目的で、売却までの期限が定まっている場合には、この期間を基準として売り出し期間を設定すると良いでしょう。

また、時間をかけてでも高く売却することが目的の場合は、個人ではなく法人への売却も検討することをおすすめします。

はい。例えば、坪単価100万円の土地を300坪所有している場合、個人がこの土地を購入して活用することは難しいですが、不動産会社であれば土地を2つに分けて売却や賃貸することも可能です。

会社によってはその土地にビルを建ててマンションやオフィスとして活用することもできます。ビルが建つことで土地の坪単価が100万円から200万円、300万円に上昇する可能性が高まるのです。

はい。売却対象の間口を広げることで購入希望者が複数現れたり、場合によっては購入者を入札によって競争させ、より高い金額で売却したりすることも可能です。

このように、目的が明確になれば目的に応じた売却戦略を立案することが可能になるため、まずは不動産売却の目的を明確化しましょう。

自分の知りたいことやわからないことに明確に答えてくれる相手を選ぶことですね。また、効果的なPRを懸命になって考え、複雑な権利関係についてもしっかりと説明してくれる不動産会社がベターです。

とにかく、石橋を一緒に叩いて渡ってくれるような、お互いに信頼しながら進められる不動産会社を見つけることが重要でしょうね。

そうですね。居住中のマンションを売却したいと考える場合に弊社で提案するとすれば、建物はコンディションによって販売の方法も変わるので、明らかにクリーニングが必要な物件の場合、クリーニングを自社負担で行って極力物件が魅力的に映るように工夫します。

はい。居住中の物件であれば、普段使わないものを段ボールに入れて預かり、プロの清掃会社を入れて掃除をするだけでも見違えるようになります。

それをプロのカメラマンに撮ってもらうだけで見栄えが良くなり、内覧希望者の増加が期待できるのです。

このようなPR方法を提案するのが不動産会社の役割です。今回紹介した方法が有効な場合もあれば、ほかの方法で建物を良く見せる場合もあります。物件ごとに最適なPR方法を提案できるので、PR方法をポイントとして不動産会社を選んでも良いでしょう。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類の契約があります。

専属専任媒介契約は、売主が自分で購入希望者を探すことも禁じられており、知り合いに売却する場合でも不動産会社を経由する必要があるなど厳しい条件があるためおすすめしません。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に情報を掲載できるので、露出を高めることで購入希望者をより広く集めることが期待できる方法です。

ただし、契約先によっては情報をただデータベースに掲載するだけで、実際に販売活動を行ってくれない場合もあります。従って、一般媒介契約をおこなう場合には、契約先をしっかりと判断できる知見が求められます。

専任媒介契約は、1社の不動産会社と契約して不動産売却の仲介を依頼します。

不動産会社は売主からの期待を一身に受けるため、一般媒介契約よりも熱心に販売活動をおこなうでしょう。こちらは専属専任媒介契約とは違って、自分で購入希望者を探すことができます。

実際のところ、一般媒介と専任媒介では、基本的に提供されるサービスの内容はほとんど変わりません。市場にいる購入希望者の総数は契約形態で変わるわけではないのです。

過去には物件のデータベースを個別で持っていたことから、購入希望者も各不動産会社を回りました。しかし最近は、インターネットの発達で購入希望者が容易に物件情報にアクセスできるようになったため、購入希望者へのアプローチという点では一般媒介と専任媒介の差がなくなったのです。

そのとおりです。多くの不動産会社は、継続的に経費が発生する一般媒介よりも、専任媒介のほうに経営資源を投入する傾向があります。

このような状況では、より熱心で効果的なPR方法を立案してくれる専任媒介契約の方が成功率が高まりますし、おすすめもしています。

住友林業ホームサービス城南支店では、お客様の物件をより高く売却するためのさまざまなご提案をさせていただきます。

品川区など城南地区で不動産の売却をご検討の場合には、ぜひともお声がけください。不動産のプロがご納得いただける販売戦略を立案いたします。