【2020最新版】東京都大田区で不動産売却するコツと地域情報・相場を知ろう

まずは、エリアの不動産売却価格の相場を把握することですね。不動産の価格はエリアによって大きく変わるので、相場を把握して売り出し価格を設定することが大切です。

大田区は、日本を代表する高級住宅街である田園調布から下町として知られている蒲田までさまざまな特徴を持つ地域があるので、大田区全体で相場を語るのは難しいです。

従って、どの地域で不動産を売却する予定なのかによって把握しておくべき情報が違うのがポイントでしょう。

あくまで全体の数字で…となると、マンションの取引実績が戸建の取引実績の約3倍と非常に多いのが特徴です。

マンションの売却動向は、平均すると築年数18年、専有面積が38㎡の1K〜1DKの物件が中心で、売却価格は2,820万円でした。

一方、戸建の売却動向は平均すると築年数13年、専有面積98㎡で、売却価格は7,448万円です。

不動産の売却を検討している場合、すぐに売り出す必要があるでしょう。大田区は、羽田空港の関係者が多く、今回の新型コロナウイルス感染症の影響によって空運業は大打撃を受けています。

大田区で単身者用マンションを購入しているのは、国内航空会社の人間だけでなく、海外の航空会社の関係者も大勢いるのです。また空港が近い立地を活かして、民泊目的でマンションを購入している事業者もいます。

これらが新型コロナウイルス感染症の影響で物件を引き払う場合、相場の状況に関わらず直ぐに売却しようとするでしょう。

影響はあります。というのも、地域相場は売買が成立した時価に影響されるものだからです。

とにかく安くても手放したいと考える人が多い状況では、時価よりも安い売り出し価格を設定して確実に売却しようとします。すると金額を下げて成立した金額が次の時価となるため、これを繰り返すことで時価が下落していくのです。

そうです。売りに出されるのは単身者用マンションでも、時価は戸建てや土地の売却にも影響を及ぼします。こうして大田区全体の地域相場が下落していくため、単身者用マンションを所有していないからといって楽観することはできません。

現状では値崩れといえるほどの下落は起こっていませんが、できるだけ早期に売却を始めることが大切です。

全体的な相場に影響を与えそうな課題として、『旧耐震』の建物の売却が難しくなることが挙げられます。

旧耐震の建物は現在の耐震基準よりも古い耐震基準で作られており、2020年から旧耐震の建物にメガバンクが融資しない方針を打ち出したことから、旧耐震の物件の流通が非常に厳しくなりました。

資金調達が難しくなるため、買い手がつかない物件が増えるでしょう。その結果、売主は売出価格よりも金額を下げて売却することになります。売却価格を下げた状態で成約すると時価が下がっていくことになるのです。

地域の時価が下落するとその影響は周辺地域の時間にも影響していき、最終的には不動産相場全体が下落する可能性があります。

そのとおりです。ただし、地域によっては下落の影響を受けない可能性もあるので、やはり地域特性を理解しておくことは大切だといえますね。

すぐに売りに出すことです。これから旧耐震の建物相場の先行きは明るくないため、売却を考えているのであればできるだけ早く売却するのが最良の方法でしょう。

このときに、媒介契約を結ぶ不動産会社には、買主の資金調達についてもアドバイスできるような金融や税制に関する知識を持った会社を選ぶと、売却の成功率が上がります。

大田区全体のマンション売却相場は坪単価239万円。東京都全体の売却価格の上昇に伴って相場も上昇していますが、最近は東京都の平均を5％ほど下回る相場で推移しています。

平均占有面積が40㎡を切るエリアは、単身者向けのマンションが多い地域といえます。大田区で流通しているマンションの多くが2,000〜3,000万円台の30㎡以下の単身者向けのマンションなのが特徴です。

最も人気のエリアは東馬込で、坪単価264万円です。東馬込に続く人気エリアの東矢口や新蒲田は坪単価258万円と比較的高く、鵜の木や北千束といったエリアは坪単価243万円です。

大田区は、地域によってお客様層が異なるのが特徴です。例えば、大田区に単身者用マンションが多いのは、区内に羽田空港があり空港関係者が多く住んでいるからです。

蒲田駅から羽田空港までの京急空港線沿線は空港関係者に人気で、外国人や民泊利用を目的として物件を購入しているのも特徴的といえますね。

田園調布は、高齢者か若い世帯に人気がありますね。やはり田園調布という地名のブランドを求めて物件を購入する方が多いです。

ただし、大田区は「高さ制限用途地域」の絶対高さを10mに定めていることから、第1種低層住居専用地域が大半の田園調布はマンションを建築することが困難なので、戸建てが大半を占めます。馬込や北千束、鵜の木などは、ファミリー世帯に人気のエリアです。

はい。売却活動では不動産会社の担当者とともにキャッチコピーをつくったり、写真を撮影したりと、売主も売却活動に関わることになります。地域特性についてお互いに理解できていると、より魅力的な物件のアピールが可能です。ぜひ、地域特性については知っておいていただきたいですね。

大田区は面積が60.83㎢と23区内で最も大きく、人口は23区内で3番目に多い72万人の大規模自治体です。

高級住宅地の田園調布から、町工場が多く下町として知られる蒲田。そして日本の玄関口である羽田空港や大井ふ頭、東京の青果を一手に担う大田市場など地域によって異なる特性があります。

今回は、主に居住地として利用されている地域の特性を紹介していきましょう。

区内には多様な地域性があり、活気がある地域というのが魅力ですね。

高級住宅地である田園調布や、日本有数の町工場の集積地である蒲田・下丸子、新興住宅地で高層マンションが立ち並ぶ大森や、昔からの住宅街が広がる六郷、矢口、洗足など、ライフスタイルに合わせて住む場所を選べることも魅力のエリアです。

交通利便性は非常に高く、特に都心へのアクセスに優れているといえるでしょう。鉄道事業者はJR・東急・京急・東京モノレールと東京都営地下鉄の5事業者で、JRは都心直結の京浜東北線の駅があります。

東急は新宿や渋谷など副都心に直結している東横線を始め多摩川線・池上線・大井町線・目黒線と多くの線が運行しています。

京急も本線と空港線があり、特に羽田空港と成田空港に乗り換えなしでアクセスできる地域はそう多くないため、飛行機を利用する機会が多い方にとってはメリットが大きい地域といえるでしょう。

国道1号（第二京浜）・国道15号（第一京浜）や357線などの幹線道路を中心に、中原街道・産業道路・多摩堤通り・湾岸通り・環七通り・環八通りと非常に豊富な道路網があるのが特徴といえます。

高速道路についても、首都高羽田線と湾岸線のインターチェンジがあるため、車に関する交通利便性も非常に高い地域です。

プラス面とマイナス面の両方がありますね。

プラス面では、鉄道の新線構想と蒲田駅周辺の再開発が挙げられます。

現在、大田区では『蒲蒲線（新空港線）』という東急多摩川線を地下化することでJR蒲田と京急蒲田と羽田空港を繋ぐ新線構想があるのです。

蒲蒲線が開通すると東急線沿線の羽田空港へのアクセスが格段に向上するため、多くの東急線が区内を走る大田区では、これまで以上に空港へのアクセスが向上し、地価の上昇も期待できるでしょう。

再開発は京急蒲田駅の西口とJR蒲田駅の東口で進んでいます。ちょうど、京急とJR線に挟まれた地域全体が再開発されるイメージですね。

もともと、京急とJRに挟まれた蒲田4丁目・5丁目は昔ながらの商店街や飲食店が軒を連ねるエリアですが、このエリアを整備して大田区の中心地となる新たな商業地を開発する計画になっています。

現在進んでいる京急空港線の高架化事業と併せて蒲田駅周辺のあり方が大きく変わることになるため、蒲田を中心とした周辺エリアの地価上昇が期待できるでしょう。

新型コロナウイルス感染症によるインバウンド需要の減少です。

大田区において単身者用マンションの比率が高い理由に、空港関係者の入居や民泊需要を挙げましたが、新型コロナウイルス感染症の感染拡大によってインバウンドは大きく減少。航空便にも大幅な欠航が続いています。

このまま状況が改善しなければ、海外の航空会社の撤退も考えられ、単身用マンションの多くが売りに出される可能性があるのです。

同じように民泊需要も大きく減少していることから、事業の撤退を決断した事業者により不動産が売却される恐れもあります。このような状況では、売値を上げることも購入希望者を見つけることも難しくなってしまうでしょう。

航空業界やインバウンドの需要減によるマンションの売却が進む前に、素早く売却を進めることが大切です。

すぐに売り出す準備を始めるべきです。不動産会社が買い取る場合、確実に売却できますが、金額が下がってしまうので基本的にはおすすめしません。

事情があって早期に売りたい場合だけ、買取を提案します。まずは不動産会社と媒介契約を結び、売却をスタートしていきましょう。

いえ、戸建ての場合でもそのままの状態で売りに出すのが良いですね。物件の解体には1ヵ月以上の時間がかかるため、まずはそのままの状態で売却を始めてみましょう。

解体をおこなう場合、課税は1月1日時点の不動産に対しておこなわれるので、年が明けてからすぐ解体することで売却まで宅地課税のまま税金を支払うように工夫することも大切です。

繰り返しになりますが、まずは少しでも早く売りに出すことですね。今は不動産相場に大きな変動はないので、相場が下落する前に売却することが大切です。

もうひとつ、物件の売却に費用をかけないことです。まずはそのままの状態で売却を始めましょう。

解体やリフォーム・クリーニングは物件を高く売るための投資ですが、この投資が必ず成功するとも限りません。投資せずに不動産が売却できれば、その分の費用は利益として手元に残ります。

損をせずに不動産を売却するためにも、物件には費用をかけずに売却を進めていきましょう。

不動産売却は媒介契約を結ぶ不動産会社の選定が大きなポイントです。建物や地域の相場を理解しており、買主が魅力的に感じるようなPR方法を考えられる不動産会社を選ぶことが売却の成果を左右するのです。

また、不動産だけでなく相続や税など幅広い知識を持っている担当者を選ぶことも大切ですよ。

そうです。特に依頼する担当者に相続や不動産売買に関する知識がないと、売却時に多大な税金を支払う可能性や、売却予定価格よりも安い価格で物件を手放さなければならないリスクもあります。

相続や不動産にはさまざまな税制があるので、税控除を使うべきかどうかのアドバイスや、売却方法などさまざまな観点からアドバイスをもらえるような専門家に相談するのがおすすめです。

当店は物件の種別を問わずさまざまな物件に対応いたします。物件の特徴を活かし、売主様の意向に沿った最適のプランを用意していきますので、売却を検討している場合にはぜひ一度ご相談ください。

不動産会社によっては取り扱う物件の制限があったり、売却価格の高い建物を優先的に売却する場合がありますが、当店ではどんなお客様にとっても心強いと思っていただけるために最適な売却方法をご提案します。

大田区で不動産の売却をご検討の場合には、ぜひ住友林業ホームサービス自由が丘支店にお声がけください。