【2020最新版】東京都大田区で不動産売却するコツと地域情報・相場を知ろう

住み替え費用や、相続税を捻出するために、現在所有している不動産を売りたいと考える方もいるのではないでしょうか。とはいえ、ほとんどの方にとって、家の売却ははじめての経験です。その上、不動産売買で動く金銭は高額ですので、不安を感じる方も少なくないでしょう。

車やバイクを売るときと異なり、家の売却価格は、地域の不動産事情に大きく影響を受けます。「高く売る」戦略を考えるためにも、ターゲットとなる地域について入念なリサーチをおこない、不動産相場やトレンド、人口や地価の推移などの地域情報を把握しておく必要があるのです。

今回は、大田区で家の売却を検討している方に向けて、大田区の地元不動産会社の担当者にお話を伺いました。最近の大田区の市場動向や売却する際のアドバイスをいただいたので、大田区での不動産売却をお考えの方はぜひ参考にしてください。

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今回取材した会社:住友林業ホームサービス株式会社

  • 住友林業株式会社の子会社。
  • 1964年の設立時の社名は「スミリン土地株式会社」。
  • 本社の所在地は東京都新宿区。
  • 主に首都圏や近畿地方、東海地方、福岡県の不動産仲介に強みをもつ。
  • 取材に応じていただいたのは自由が丘支店長の真鍋雄一さん。

売却の流れを把握しよう

「家を売りたいけど、何から始めれば良いのかわからない」という方には、まず不動産売却の流れと相場を把握することをおすすめします。不動産会社への査定依頼は、その後からでも遅くはありません。

まずは不動産売却の大まかな流れを知り、必要な手続きや優先順位を把握しましょう。

不動産売却の基本の流れ

Step1:相場を調べる
 ▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2:不動産会社に査定を依頼する
 ▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3:不動産会社と契約を締結する
 ▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4:不動産の売却を始める
 ▶実際に不動産を売りに出します。Step5︓売却・引き渡し

Step5:売却・引き渡し
 ▶買い⼿が⾒つかれば売却の⼿続きを⾏い、不動産を引き渡します。

【売却のコツ①】大田区の相場を把握する

編集部
編集部

真鍋さん、本日はよろしくお願いします。さっそくですが、不動産を売却するときに損をしないポイントについて教えてください。

真鍋さん
真鍋さん

まずは、エリアの不動産売却価格の相場を把握することですね。不動産の価格はエリアによって大きく変わるので、相場を把握して売り出し価格を設定することが大切です。

大田区の相場は?

編集部
編集部

大田区の相場はどうでしょうか?

真鍋さん
真鍋さん

大田区は、日本を代表する高級住宅街である田園調布から下町として知られている蒲田までさまざまな特徴を持つ地域があるので、大田区全体で相場を語るのは難しいです。

従って、どの地域で不動産を売却する予定なのかによって把握しておくべき情報が違うのがポイントでしょう。

編集部
編集部

なるほど…。では、お答えいただくのが難しいかもしれませんが、大田区の全体的な売却動向はどんな感じでしょうか?

真鍋さん
真鍋さん

あくまで全体の数字で…となると、マンションの取引実績が戸建の取引実績の約3倍と非常に多いのが特徴です。

マンションの売却動向は、平均すると築年数18年、専有面積が38㎡の1K〜1DKの物件が中心で、売却価格は2,820万円でした。

一方、戸建の売却動向は平均すると築年数13年、専有面積98㎡で、売却価格は7,448万円です。

売りどきはいつ?

編集部
編集部

大田区の不動産の売りどきはいつと考えますか?

真鍋さん
真鍋さん

不動産の売却を検討している場合、すぐに売り出す必要があるでしょう。大田区は、羽田空港の関係者が多く、今回の新型コロナウイルス感染症の影響によって空運業は大打撃を受けています。

大田区で単身者用マンションを購入しているのは、国内航空会社の人間だけでなく、海外の航空会社の関係者も大勢いるのです。また空港が近い立地を活かして、民泊目的でマンションを購入している事業者もいます。

これらが新型コロナウイルス感染症の影響で物件を引き払う場合、相場の状況に関わらず直ぐに売却しようとするでしょう。

編集部
編集部

そうですか。しかし、空港関係者や民泊業者の不動産売却が大田区の不動産相場に影響があるのでしょうか?

真鍋さん
真鍋さん

影響はあります。というのも、地域相場は売買が成立した時価に影響されるものだからです。

とにかく安くても手放したいと考える人が多い状況では、時価よりも安い売り出し価格を設定して確実に売却しようとします。すると金額を下げて成立した金額が次の時価となるため、これを繰り返すことで時価が下落していくのです。

編集部
編集部

どんどん時価が下がる負のスパイラルに陥ってしまうのですね。

真鍋さん
真鍋さん

そうです。売りに出されるのは単身者用マンションでも、時価は戸建てや土地の売却にも影響を及ぼします。こうして大田区全体の地域相場が下落していくため、単身者用マンションを所有していないからといって楽観することはできません。

現状では値崩れといえるほどの下落は起こっていませんが、できるだけ早期に売却を始めることが大切です。

旧耐震の建物を売却するのは難しい

編集部
編集部

確かに、大田区は広いので一概に相場を語るのは難しそうですね。では、不動産全体の相場について教えていただけますか?

真鍋さん
真鍋さん

全体的な相場に影響を与えそうな課題として、『旧耐震』の建物の売却が難しくなることが挙げられます。

旧耐震の建物は現在の耐震基準よりも古い耐震基準で作られており、2020年から旧耐震の建物にメガバンクが融資しない方針を打ち出したことから、旧耐震の物件の流通が非常に厳しくなりました。

旧耐震(旧耐震基準)とは

1981年まで適用されていた建物の耐震基準のこと。この基準では、震度5程度の揺れでも建物が倒壊しない強度が求められていた。現在は1981年以降に適用されている新耐震(新耐震基準)が建物設計の基準となっており、震度6〜7程度でも倒壊しない強度が求められている。

編集部
編集部

メガバンクが旧耐震の建物に融資しないことが、全体相場にどう影響しますか?

真鍋さん
真鍋さん

資金調達が難しくなるため、買い手がつかない物件が増えるでしょう。その結果、売主は売出価格よりも金額を下げて売却することになります。売却価格を下げた状態で成約すると時価が下がっていくことになるのです。

地域の時価が下落するとその影響は周辺地域の時間にも影響していき、最終的には不動産相場全体が下落する可能性があります。

編集部
編集部

そうですか。影響が徐々に広がっていくわけですね。

真鍋さん
真鍋さん

そのとおりです。ただし、地域によっては下落の影響を受けない可能性もあるので、やはり地域特性を理解しておくことは大切だといえますね。

編集部
編集部

旧耐震の建物を所有している場合、どう対応すると良いのでしょうか?

真鍋さん
真鍋さん

すぐに売りに出すことです。これから旧耐震の建物相場の先行きは明るくないため、売却を考えているのであればできるだけ早く売却するのが最良の方法でしょう。

このときに、媒介契約を結ぶ不動産会社には、買主の資金調達についてもアドバイスできるような金融や税制に関する知識を持った会社を選ぶと、売却の成功率が上がります。

大田区の中でも特に人気のエリアは?

編集部
編集部

大田区の地域相場と人気エリアについて教えてください。

真鍋さん
真鍋さん

大田区全体のマンション売却相場は坪単価239万円。東京都全体の売却価格の上昇に伴って相場も上昇していますが、最近は東京都の平均を5%ほど下回る相場で推移しています。

編集部
編集部

どんな物件が多く流通しているのでしょうか?

真鍋さん
真鍋さん

平均占有面積が40㎡を切るエリアは、単身者向けのマンションが多い地域といえます。大田区で流通しているマンションの多くが2,000〜3,000万円台の30㎡以下の単身者向けのマンションなのが特徴です。

編集部
編集部

エリア別の相場はどうでしょう?

真鍋さん
真鍋さん

最も人気のエリアは東馬込で、坪単価264万円です。東馬込に続く人気エリアの東矢口や新蒲田は坪単価258万円と比較的高く、鵜の木や北千束といったエリアは坪単価243万円です。

編集部
編集部

大田区の物件はどんな層に人気がありますか?

真鍋さん
真鍋さん

大田区は、地域によってお客様層が異なるのが特徴です。例えば、大田区に単身者用マンションが多いのは、区内に羽田空港があり空港関係者が多く住んでいるからです。

蒲田駅から羽田空港までの京急空港線沿線は空港関係者に人気で、外国人や民泊利用を目的として物件を購入しているのも特徴的といえますね。

編集部
編集部

ほかにはどんな層の方に人気でしょうか?

真鍋さん
真鍋さん

田園調布は、高齢者か若い世帯に人気がありますね。やはり田園調布という地名のブランドを求めて物件を購入する方が多いです。

ただし、大田区は「高さ制限用途地域」の絶対高さを10mに定めていることから、第1種低層住居専用地域が大半の田園調布はマンションを建築することが困難なので、戸建てが大半を占めます。馬込や北千束、鵜の木などは、ファミリー世帯に人気のエリアです。

高さ制限用途地域とは

用途地域制度によって定められる建物の高さを制限した地域のこと。この制度では、第1種・第2種低層住居専用地域に「絶対高さ」を超える建物を建築することができないとされている。絶対高さには10mと12mの2種類があり、大田区の場合は低層居住専用地域では10m以上の建物の建築ができない。

参考)大田区での直近の取引価格情報

中古マンションなど(駅距離基準値:10)

専有部分面積70㎡専有部分面積75㎡専有部分面積80㎡専有部分面積85㎡専有部分面積90㎡専有部分面積95㎡専有部分面積100㎡
駅徒歩10分以内5,000万円4,750万円5,100万円8,500万円5,200万円6,900万円
駅徒歩10分以上4,550万円5,000万円4,950万円5,500万円5,800万円

※2019年取引価格中央値

戸建て(駅距離基準値:15)

延床面積80㎡延床面積85㎡延床面積90㎡延床面積95㎡延床面積100㎡延床面積105㎡延床面積110㎡
駅徒歩10分以内5,600万円7,100万円5,600万円6,200万円6,300万円
駅徒歩10分以上430万円100万円5,300万円5,400万円

※2019年取引価格中央値
参照:国土交通省「土地総合情報システム」

  • 大田区は広く地域性が多様なので、エリアごとに相場を確認した方が良い
  • 大田区の平均相場は坪単価239万円
  • 新型コロナの感染拡大による不動産相場下落のリスクがあるため、早く売りに出す

【売却のコツ】大田区で高く売るために地域特性を把握する

地域特性を知るメリットとは?

編集部
編集部

地域特性について売主が把握することは、不動産売却にあたってメリットになりますか?

真鍋さん
真鍋さん

はい。売却活動では不動産会社の担当者とともにキャッチコピーをつくったり、写真を撮影したりと、売主も売却活動に関わることになります。地域特性についてお互いに理解できていると、より魅力的な物件のアピールが可能です。ぜひ、地域特性については知っておいていただきたいですね。

編集部
編集部

大田区の地域特性について教えてください。

真鍋さん
真鍋さん

大田区は面積が60.83㎢と23区内で最も大きく、人口は23区内で3番目に多い72万人の大規模自治体です。

高級住宅地の田園調布から、町工場が多く下町として知られる蒲田。そして日本の玄関口である羽田空港や大井ふ頭、東京の青果を一手に担う大田市場など地域によって異なる特性があります。

今回は、主に居住地として利用されている地域の特性を紹介していきましょう。

大田区の街の特性は?

編集部
編集部

大田区の特性について教えてください。

真鍋さん
真鍋さん

区内には多様な地域性があり、活気がある地域というのが魅力ですね。

高級住宅地である田園調布や、日本有数の町工場の集積地である蒲田・下丸子、新興住宅地で高層マンションが立ち並ぶ大森や、昔からの住宅街が広がる六郷、矢口、洗足など、ライフスタイルに合わせて住む場所を選べることも魅力のエリアです。

編集部
編集部

交通利便性についてはどうでしょうか?

真鍋さん
真鍋さん

交通利便性は非常に高く、特に都心へのアクセスに優れているといえるでしょう。鉄道事業者はJR・東急・京急・東京モノレールと東京都営地下鉄の5事業者で、JRは都心直結の京浜東北線の駅があります。

東急は新宿や渋谷など副都心に直結している東横線を始め多摩川線・池上線・大井町線・目黒線と多くの線が運行しています。

京急も本線と空港線があり、特に羽田空港と成田空港に乗り換えなしでアクセスできる地域はそう多くないため、飛行機を利用する機会が多い方にとってはメリットが大きい地域といえるでしょう。

編集部
編集部

やはり空港に近いというのは大きなメリットですね。車に関する交通利便性はどうでしょうか。

真鍋さん
真鍋さん

国道1号(第二京浜)・国道15号(第一京浜)や357線などの幹線道路を中心に、中原街道・産業道路・多摩堤通り・湾岸通り・環七通り・環八通りと非常に豊富な道路網があるのが特徴といえます。

高速道路についても、首都高羽田線と湾岸線のインターチェンジがあるため、車に関する交通利便性も非常に高い地域です。

不動産価値に影響を与えそうな出来事は?

編集部
編集部

大田区で不動産価値に影響を与えそうな出来事はありますか?

真鍋さん
真鍋さん

プラス面とマイナス面の両方がありますね。

編集部
編集部

嬉しいニュースから聞いておきたいです(笑)。

真鍋さん
真鍋さん

プラス面では、鉄道の新線構想と蒲田駅周辺の再開発が挙げられます。

現在、大田区では『蒲蒲線(新空港線)』という東急多摩川線を地下化することでJR蒲田と京急蒲田と羽田空港を繋ぐ新線構想があるのです。

蒲蒲線が開通すると東急線沿線の羽田空港へのアクセスが格段に向上するため、多くの東急線が区内を走る大田区では、これまで以上に空港へのアクセスが向上し、地価の上昇も期待できるでしょう。

編集部
編集部

再開発についてはどのような状況でしょうか?

真鍋さん
真鍋さん

再開発は京急蒲田駅の西口とJR蒲田駅の東口で進んでいます。ちょうど、京急とJR線に挟まれた地域全体が再開発されるイメージですね。

もともと、京急とJRに挟まれた蒲田4丁目・5丁目は昔ながらの商店街や飲食店が軒を連ねるエリアですが、このエリアを整備して大田区の中心地となる新たな商業地を開発する計画になっています。

現在進んでいる京急空港線の高架化事業と併せて蒲田駅周辺のあり方が大きく変わることになるため、蒲田を中心とした周辺エリアの地価上昇が期待できるでしょう。

編集部
編集部

ありがとうございます。では、マイナス面も聞いておきます…。

真鍋さん
真鍋さん

新型コロナウイルス感染症によるインバウンド需要の減少です。

大田区において単身者用マンションの比率が高い理由に、空港関係者の入居や民泊需要を挙げましたが、新型コロナウイルス感染症の感染拡大によってインバウンドは大きく減少。航空便にも大幅な欠航が続いています。

このまま状況が改善しなければ、海外の航空会社の撤退も考えられ、単身用マンションの多くが売りに出される可能性があるのです。

同じように民泊需要も大きく減少していることから、事業の撤退を決断した事業者により不動産が売却される恐れもあります。このような状況では、売値を上げることも購入希望者を見つけることも難しくなってしまうでしょう。

編集部
編集部

先の見通しは厳しそうですね…。何かアドバイスはありますか?

真鍋さん
真鍋さん

航空業界やインバウンドの需要減によるマンションの売却が進む前に、素早く売却を進めることが大切です。

  • 大田区はライフスタイルに合わせてエリアを選べるのが魅力
  • 蒲田駅周辺の再開発などプラス要素はあるが、新型コロナの影響は無視できない

【売却のコツ③】売却を考える際に知っておきたいこと

戸建ては解体すべきではない

編集部
編集部

早く不動産を売却したいと考えている人は、どう売却を進めるのが良いでしょうか?

真鍋さん
真鍋さん

すぐに売り出す準備を始めるべきです。不動産会社が買い取る場合、確実に売却できますが、金額が下がってしまうので基本的にはおすすめしません。

事情があって早期に売りたい場合だけ、買取を提案します。まずは不動産会社と媒介契約を結び、売却をスタートしていきましょう。

編集部
編集部

戸建てを売却する場合、建物は解体した方が良いのでしょうか?

真鍋さん
真鍋さん

いえ、戸建ての場合でもそのままの状態で売りに出すのが良いですね。物件の解体には1ヵ月以上の時間がかかるため、まずはそのままの状態で売却を始めてみましょう。

解体をおこなう場合、課税は1月1日時点の不動産に対しておこなわれるので、年が明けてからすぐ解体することで売却まで宅地課税のまま税金を支払うように工夫することも大切です。

相場が下落する前に売りに出す

編集部
編集部

少しでも不動産を高く売りたい場合、どうすれば良いでしょうか?

真鍋さん
真鍋さん

繰り返しになりますが、まずは少しでも早く売りに出すことですね。今は不動産相場に大きな変動はないので、相場が下落する前に売却することが大切です。

編集部
編集部

なるほど。

真鍋さん
真鍋さん

もうひとつ、物件の売却に費用をかけないことです。まずはそのままの状態で売却を始めましょう。

解体やリフォーム・クリーニングは物件を高く売るための投資ですが、この投資が必ず成功するとも限りません。投資せずに不動産が売却できれば、その分の費用は利益として手元に残ります。

損をせずに不動産を売却するためにも、物件には費用をかけずに売却を進めていきましょう。

魅力的なPR方法を考えられる不動産会社を選ぶ

編集部
編集部

不動産売却において、そのほかに注意点はありますか?

真鍋さん
真鍋さん

不動産売却は媒介契約を結ぶ不動産会社の選定が大きなポイントです。建物や地域の相場を理解しており、買主が魅力的に感じるようなPR方法を考えられる不動産会社を選ぶことが売却の成果を左右するのです。

また、不動産だけでなく相続や税など幅広い知識を持っている担当者を選ぶことも大切ですよ。

編集部
編集部

不動産売買には相続や税などの知識も求められるのですか?

真鍋さん
真鍋さん

そうです。特に依頼する担当者に相続や不動産売買に関する知識がないと、売却時に多大な税金を支払う可能性や、売却予定価格よりも安い価格で物件を手放さなければならないリスクもあります。

相続や不動産にはさまざまな税制があるので、税控除を使うべきかどうかのアドバイスや、売却方法などさまざまな観点からアドバイスをもらえるような専門家に相談するのがおすすめです。

  • 早く売りたい場合には、すぐに動き出す。戸建ての場合でも解体する必要はない
  • 高く売りたい場合は「コストをかけずに売る」ことを意識する
  • 媒介契約は、税控除や売却方法などさまざまな知識を有している担当者を選ぶ

最後に真鍋さんより

真鍋さん
真鍋さん

当店は物件の種別を問わずさまざまな物件に対応いたします。物件の特徴を活かし、売主様の意向に沿った最適のプランを用意していきますので、売却を検討している場合にはぜひ一度ご相談ください。

不動産会社によっては取り扱う物件の制限があったり、売却価格の高い建物を優先的に売却する場合がありますが、当店ではどんなお客様にとっても心強いと思っていただけるために最適な売却方法をご提案します。

大田区で不動産の売却をご検討の場合には、ぜひ住友林業ホームサービス自由が丘支店にお声がけください。

まとめ 

  • 大田区は広く地域性が多様なので、エリアごとに相場を確認した方が良い
  • 新型コロナの感染拡大による不動産相場下落のリスクがあるため、早く売りに出す
  • 大田区はライフスタイルに合わせてエリアを選べるのが魅力
  • 蒲田駅周辺の再開発などプラス要素はあるが、新型コロナの影響は無視できない
  • 早く売りたい場合には、すぐに動き出す。戸建ての場合でも解体する必要はない
  • 高く売りたい場合は「コストをかけずに売る」ことを意識する
  • 媒介契約は、税控除や売却方法などさまざまな知識を有している担当者を選ぶ

今回は、住友林業ホームサービス自由が丘支店の真鍋雄一さんにお話をいただきました。大田区における不動産売却の相場、大田区の街の特性、より高く売るためのポイントについて、最後に要点をおさらいしておきましょう。

不動産売却は高額取引になるため、売り時や販売方法を間違えると大きく損をしてしまう可能性があります。大田区で家を売りたい方は、上記のポイントを踏まえて後悔のない不動産売却のための戦略を練ってください。

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