【2020最新版】東京都目黒区で不動産売却するコツと地域情報・相場を知ろう

まずは何といっても、そのエリアの売却相場がどれくらいなのかを知ることですね。

目黒区は非常にブランドのある地域なので、目黒区に不動産を持っているだけでステータスといえるでしょう。それだけの人気エリアなので相場は都内でも上位です。しかし地域ごとにも違いがあるので、売却予定のエリアがどんな特徴かを把握しておくことが大切です。

全体的な課題として、『旧耐震※』の建物は買い手がつかなくなることが挙げられます。理由は、2020年からメガバンクを中心とした金融機関が旧耐震の建物に対する融資をやめてしまったからです。従って、旧耐震の建物を買いたいと考えていても、資金調達が難しくなるリスクがあります。

そのとおりです。ですから旧耐震の物件を保有している場合には、すぐに売却を始めていかないと買い手が見つからず、いつまでも建物が売れないリスクがありますので注意してください。

目黒区はほかの地域と比べると客層が若く、流通している物件にはマンションが多いです。パワーカップル※といわれる世帯年収1,000万円を超える高年収世帯がタワーマンションを購入するのが目立ちます。

はい。目黒駅周辺などは特にタワーマンションが多く、パワーカップルだけでなく、若い方に人気のエリアです。

目黒区は東京都の平均と比べると3割ほど高く、坪単価320万円を超えています。一時期は坪単価350万円を超えていましたが、今は若干落ち着いてきました。

目黒区で最も高いエリアは三田や上目黒です。どちらも坪単価の平均は360万円を超えています。一方で、目黒や中根エリアは坪単価平均が300万円と、エリアによって坪単価の幅が大きいのが特徴です。

目黒区は都心に近く、基本的には若い世帯に人気ですね。とはいえエリアによって客層は様々で、三田や上目黒はパワーカップル、目黒や青葉台は若者に、駒場や自由が丘、大岡山などはファミリー層や高齢者にも人気があります。

売却を希望するのであれば、すぐにでも売りに出すことをおすすめします。特に旧耐震の建物は、先ほど紹介したとおり買い手がつかなくなるリスクがあるからです。また、それ以外の物件でも不動産相場の先行きが不透明であるため、相場が高水準で推移しているうちに売却するのが良いでしょう。

はい。新型コロナウイルス感染症の流行によってテレワークが普及したことから、必ずしも都心のオフィスビルで働く必要がないと多くの人や企業が気づきました。これが不動産相場に影響を与えるかもしれません。

これはあくまで一つの可能性ではありますが、テレワークが普及することで、企業は高い賃料を払って都心にオフィスを構える必要がなくなります。すると、オフィスビルから撤退する企業が増え、賃料が下落することになるでしょう。賃料が下落すると、その地域における商業エリアの相場も下落し、やがては地域全体の相場が下落していきます。

はい。地域の相場は、そこに含まれる商業エリアの相場に左右されます。都心であればあるほど、商業エリアの相場変動の影響を受けるでしょう。

商業エリアの相場が下がれば住宅地の相場も下がりますから、仮にテレワークの普及によって企業が撤退すれば、商業エリアの多い目黒区への影響は無視できないものになるでしょう。だからこそ、その影響が本格化する前に売り始めることをおすすめします。

はい。売主が地域特性について理解していると、売却活動を行う際のメリットになるでしょう。売却活動では不動産会社の担当者とともにキャッチコピーをつくったり、写真を撮影したりと、売主も売却活動に関わることになります。地域特性についてお互いに理解できていると、より魅力的な物件のアピールが可能です。ぜひ、地域特性については知っておいて頂きたいですね。

面積は14.70k㎡とそんなに大きくありませんが、人口が増加傾向にあります。これは、中目黒駅周辺などでタワーマンションの開発が進んでいることが大きな理由の一つです。

都心に隣接していることから商業エリアにおける不動産価格の影響を受けやすく、新型コロナウイルス感染症の流行によってテレワークの普及が進むと、不動産価値が落ちるかもしれません。

そうです。大手企業ほどテレワークが進む傾向にあるので、今後は商業エリアの価値やあり方を見直す時期にきているのかもしれません。目黒区は、商業エリアであれば坪単価は2,000万円程度です。

このエリアは建築要件が緩く、さまざまな用途のビルが建てられるため、企業が撤退したとしても別の用途で活用できる可能性はあります。しかし、住宅地は用途が限られるため、環境変化に対応するのが難しいといえるでしょう。

商業エリアにおける不動産相場の変動に注目して、売りどきを逃さないことが大切です。

やはり目黒ブランドともいえる地域自体の魅力です。住んでいる場所を聞かれて『目黒に住んでいます』というだけで憧れの目で見られることは間違いありません。

住みたい街ランキング上位の常連で、芸能人が多く住んでいることもブランドを高めています。最近はパワーカップルに人気の地域でもあるので、これらのイメージがブランドを向上させる要因になっていますね。

『治安の良さ』が挙げられるでしょう。警視庁の統計調査によると『刑法犯の認知件数』と『交通事故の発生率』が都内でも低い水準です。

この地域には、ポーランド・エジプト・ケニアなど13もの大使館がありますが、大使館周辺では常に警察官が巡回しています。特に大使館周辺は治安が良いため、女性や子育て世帯には安心して暮らせる環境であるといえるでしょう。

ほかにも芸能事務所が点在しており、芸能人が多く住んでいることも理由に挙げられますね。こういったイメージは直接的に相場には影響しませんが、隣接区の似たような物件と比較したときにどちらに住みたいか、という意思決定の面で影響するのです。

『せっかくなら目黒に住みたい』という人は多いため、売買交渉の場面では有利に作用します。ブランドエリアには、それだけ人を集める魅力があるのです。

実は、目黒区は23区で最も駅が少ないんですよ。それでも交通利便性は非常に高いですが。

目黒区内にある駅は全部で9駅です。東急、京王、東京メトロの3事業者で、JRの駅はありません。目黒駅は正確にいえば品川区に立地していますからね。

はい。理由は都心へのアクセスです。目黒区には、東急東横線だけで5つの駅があります。東急東横線は渋谷や新宿に直通しており、東京メトロの中目黒駅は六本木や霞ヶ浦、銀座に直通している日比谷線の始発駅です。

そもそも都心に隣接していることから、どの交通機関を使ってもすぐに都心にアクセスできることが利便性の高さを物語っています。

少しでも早く動き出し、早期に売却できる可能性を高めるのが最も大切です。買取は基本的には売却価格が下がってしまうので、高く売りたい場合にはおすすめできませんが、事情があって早く物件を売りたい方に対しては買取も提案します。

買取を提案するケースとして挙げられるのは、相続で得た物件を売却する際、相続人が遠方でなかなか内覧や売却交渉が難しいようなケースです。このような場合、まずは査定をして現在の不動産価値を理解していただくところから始めていきます。

いえ、戸建ての場合も基本的にはそのままの状態で売りに出すのが良いでしょう。特に戸建ての場合は、固定資産税の問題が関わってくるので、損をしないためにもそのままの状態で売却すべきです。

住宅を更地にすると固定資産税が高くなってしまうのです。例えば、住宅のある宅地の固定資産税が年間20万円だとすると、更地にすることで年間80万円〜100万円ほどに跳ね上がってしまいます。

これは建物が建っていると軽減税率が適用されるからで、更地にして建物がなくなるとその適用がなくなるからです。だから多くの不動産所有者は、古い建物でも壊すことができず、いつまでも空き家として残してしまう傾向にあります。

そうです。また実家を相続で受け継いだ場合、自分の生まれ育った家を自分で壊すのは心理的に難しいですよね。

どうしても愛着があるので『自分が壊してしまった』と感じるよりは、そのままの状態で売却して、あとは買主に任せる方が心理的負担もかかりません。実利の面でも精神面でも、戸建てはそのまま売却すると良いでしょう。

まず、売却する物件に費用をかけないことです。基本的にはそのままの状態で売却を始めましょう。

リフォームやクリーニングを入れるというのは売主が『少しでも現状の物件を良く見せよう』という心理からきますが、買主はそもそも現状に興味を持っていない可能性があります。

よくあるのが、売主が良かれと思って売却予定物件の和室にある襖や畳を全て新品に替えるのですが、売却後には洋室にリフォームされてしまうというケースです。

そうです。買主がどんなニーズで不動産を購入するかは、売買が成立するまで分かりません。どんな買主が現れるか分からないからこそ、そのままの状態で売却することが大切なのです。

交渉で状態の綺麗さが求められるのであれば、その時点でリフォームやクリーニングに投資しようとしていた金額分だけ売却価格を下げると良いでしょう。交渉によって価格を下げることで買主にも喜ばれ、却って交渉がまとまる可能性が高まります。

そうですね。ただ事情があって解体が必要なのであれば、1月1日を超えてからなるべく早い時期に解体することをお勧めます。固定資産税は1月1日時点での土地建物の状況に応じて課税されるため、年末などに解体すると次の年からすぐに固定資産税が上昇してしまうからです。

年が明けてすぐ解体すれば、次の課税まで1年近くの猶予がありますから、固定資産税を節約するためには年明けの解体をおすすめします。

不動産売却は媒介契約を結ぶ不動産会社の選定が大きなポイントになります。建物や地域の相場を理解しており、買主が魅力的に感じるようなPR方法を考えられる不動産会社を選ぶことが売却の成果を左右します。また、不動産だけでなく相続や税など幅広い知識を持っている担当者を選ぶことも大切です。

そうです。特に依頼する担当者に相続や不動産売買に関する知識がないと、売却時に多大な税金を支払う可能性や、売却予定価格よりも安い価格で物件を手放さなければならないリスクもあります。

相続や不動産にはさまざまな税制があるので、税控除を使うべきかどうかのアドバイスや、売却方法などさまざまな観点からアドバイスをもらえるような専門家に相談するのがお勧めです。

当店では種別を問わず、どんな物件でもご対応いたしますので、物件の売却をご希望の場合はまずご相談いただきたいと思います。

不動産会社によっては売却価格の高い建物しか取り扱わない場合もありますが、当店ではどんなお客様にとっても心強いと思っていただけるために最適な売却方法をご提案します。目黒区で不動産の売却をご検討の場合には、ぜひ住友林業ホームサービス自由が丘支店にお声がけください。