【2020最新版】京都市南区で高く不動産を売却するコツと地域情報・相場を知ろう

京都府京都市南区といえば、五重塔で知られる東寺がある街です。東寺は世界文化遺産にも登録され、京都のシンボルとして、国内外から多くの観光客が訪れる歴史的観光名所です。

京都市南区は、京都市の南部に位置し、河川が多いのも特徴です。東は鴨川、西は桂川、区の中央部は西高瀬川が流れ、桂川に合流しています。また、京都のオフィス街を含む多くの区と隣接しているため（東山区、伏見区、西京区、向日市、左京区、右京区）、通勤においても非常に便利です。

地価は周辺の区より低く、手が届きやすい価格なのもこれから不動産購入を考えている人にとっては嬉しいところ。大きな商業施設もあるので、ファミリー層にも不動産需要が見込めます。ここでは、京都市南区の不動産事情や地域特性、不動産を売るときにオススメの方法までご紹介していきます。

京都市南区近年の変化

京都市南区は、河川が多いことが特徴です。そのため、近年の豪雨に対する対策がおこなわれています。2013年9月に起きた台風18号では、浸水家屋は93戸、浸水面積は約10haにおよび、周辺の旅館なども大きな被害を受けました。

このことから、国土交通省は2014年から5年計画で、渡月橋から下州の三川合流地点までの約18㎞の河床の土砂を掘削する対策を進めたのです。2018年には西日本豪雨が発生しましたが、土砂の掘削が功を奏し、5年前のような浸水被害は免れました。

近年は豪雨が多く、河川近くに不動産を購入することに不安を覚える人もいますが、桂川では経験を無駄にせず対策をおこなっているため、購入者にとっては安心材料になるでしょう。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで納得の行く金額で不動産を売却することができます。

不動産売却の流れ

Step1：相場を調べる
　▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2：不動産会社に査定を依頼する
　▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3：不動産会社と契約を締結する
　▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4：不動産の売却を始める
　▶実際に不動産を売りに出します。

Step5：売却・引き渡し
　▶買い手が見つかれば売却の手続きを行い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。

不動産の売価をエリアの売買相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買をおこなうためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

京都市南区の相場を知ろう

まずは京都市南区の売却動向を簡単に掴んでいきましょう！

京都市南区の地価・不動産相場の推移

京都市南区の地価は、2018年と2019年で比べると12.1％低くなっています。2019年時点では24万311円/㎡です。京都市全体の地価は、2019年時点では30万4,079円/㎡であるため、南区は比較的手が届きやすいでしょう。

京都市南区における2018年と2019年の不動産取引総額を比較すると、土地は63.7％減と大幅に下落したものの、一戸建ては22.4％増、マンションは25.1％増と上昇しました。土地の不動産取引総額が下落したのは、2018年に大きな工業地が20億円ほどで取引されていたことが影響していると考えられます。

いずれにせよ、一戸建てとマンションは価格が大幅に上昇しているため、保有している不動産が一戸建てかマンションか土地の場合は、早めに売却するのがおすすめです。

京都市南区の売却動向や売却相場の動き

京都市全体の2019年における不動産取引件数は、合計3,341件でした。1年前の3,405件と比較すると、1.9％減とわずかに減少しています。

一方、京都市南区の不動産取引件数は、2018年は247件だったのに対し、2019年は224件と23件（9.3％）減と小幅ですが減少となりました。隣接する伏見区や右京区などと比べると不動産取引は活発ではありません。

京都市南区において不動産取引件数が多いのは、西大路駅や桂川です。ファミリー層にも人気なので、不動産需要が高いと考えられます。

参考）京都市南区での直近の取引価格情報

中古マンションなど（駅距離基準値：10）

※2019年取引価格中央値

戸建て（駅距離基準値：15）

※2019年取引価格中央値

不動産価格に影響を与えそうな出来事

京都市南区は、将来的に人口減・高齢化・空き家率上昇という不動産を売りにくい状況になると推測されています。国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（2015年3月推計）」によると、京都市の将来人口は2040年で約134万人と予測されており、今後徐々に減少すると予測されました。

人口構成の内訳をみると、年少人口（0～14歳）や生産年齢人口（15～64歳）は年々減少していくのに対し、老齢人口は徐々に増加すると見込まれています。2040年には京都市人口の約35％が高齢者になると考えられているのです。

高齢化が進むと、空き家率が上昇します。2015年に行われた「住宅・土地統計調査」によると、全国の平均空き家率は13％なのに対し、京都市全体では14％と、全国平均より高いことがわかりました。

また、京都市南区に絞って空き家率を見てみると、16.8％と京都市の中でも高い数値です。さらなる高齢化が予測されている京都市においては、空き家は今後も高くなっていくと考えられます。京都市南区で不動産売却を検討している方は、早めに動き出した方がよいでしょう。

【売却のコツ】京都市南区の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

地域特性を知るメリットとは？

不動産を売る際は、地域の事情に詳しい不動産会社の専門家に任せたいという人も多いでしょう。売却を成功させるためには任せきりにせず、自分も一緒に考えることが大切です。

不動産はただ待っているだけで売れるものではありません。買い手になりそうな人の特徴を分析し、どのような手段を講じれば高く買ってもらえるかなど、不動産会社とともに戦略を立てることが重要です。地域特性を把握しながらそれに基づいた戦略を立てることが、より早く、高い価格での売却を成功させるポイントになります。

横浜市青葉区の場合、地価の上昇率はほぼ横ばいにありますが、駅周辺の人気エリアは上昇傾向にあり、近郊との価格差が大きいのが特徴です。ほかの魅力的な不動産との競争に勝ち抜くためにも、物件に合った売り出し方を検討する必要があります。

京都市南区は、交通アクセスがよく、大きな商業施設があるため、ファミリー層をはじめ幅広い世代からの需要が見込める地域です。地域特性を分析し、どんな層がターゲットとなるかを考えてみましょう。地元に詳しい専門家である不動産会社の担当者ともよく相談して戦略を練ることをおすすめします。

京都市南区の地域特性・歴史や魅力

街の歴史と魅力

京都市南区の九条通より北側は、平安京の南端にあたります。平安京には朱雀大路という大通りがあり、都を南北に分けていました。その東に「東寺」、西に「西寺」が配置されました。

今では「西寺」は失われてしまいましたが、東寺は弘法大師（空海）によってさらなる発展を遂げ、京都でも数少ない平安京創建当時の歴史的建造物として知られています。1994年には世界文化遺産にも登録され、なかでも高さ55メートルの「五重塔」は京都の美しいシンボルとなりました。

都として栄えた北側に対し、南側の地域は、鴨川・桂川という豊かな水源によって、水運と陸路を結ぶ要衝として発展し、さらには農業も発達していきます。現在でも、南区の南側では、良質な京野菜の産地として有名です。

現在では交通網も整備され、東海道本線・JR京都線・烏丸線、近鉄京都線の4路線が通り、様々な方面へのアクセスも良好。ファミリーをはじめ、幅広い世代に人気のエリアとなりました。

京都市南区の人口推移

京都市南区の人口は、2015年には9万9,859人、前回調査のあったその5年前では9万8,744人で、 比較すると1,115人増加となっています。これは、京都市の中では11区中8番目です。同様に、世帯数は4万7,186世帯で、前回調査のあった5年前の4万5,036世帯と比較すると、2,150世帯（4.8%）増加しました。

京都市南区では緩やかに人口・世帯数が増えていると言えます。京都市全体をみても、人口はほぼ横ばい、世帯数はわずかに上昇傾向です。このことから、京都市南区は不動産需要が高まっていると考えられるでしょう。

京都市南区で人気のエリアは？

ファミリー層には交通利便性がよく、買い物環境が充実して落ち着いた暮らしができる街が人気です。京都市南区では、桂川駅周辺がファミリー層におすすめです。

桂川駅の魅力のひとつとして、交通利便性が挙げられます。東海道本線とJR京都線が乗り入れる桂川駅は、京都だけでなく大阪へのアクセスも良好。JR京都駅までは約6分、大阪駅までは約35分なので、通勤はもちろん、通学の選択肢が広がるのも嬉しいポイントです。

桂川駅周辺は再開発が進んでおり、なかでも2014年にオープンした「イオンモール桂川」は、食料品店だけでなく、飲食店、アパレルショップ、スポーツ施設なども入る大型商業施設です。また、名門校の付属校である「洛南高校附属小学校」が開設されたことにより、教育熱心な人々から支持されています。

桂川駅では不動産取引も活発におこなわれており、2019年の取引件数は39件。これは西大路に次ぎ、2番目に多い数字でした。

京都市南区で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

ポイント・注意点１

京都市は、歴史を守る街として、建築規制や景観規制が厳しいことで有名です。京都市南区は、東」などの歴史的建造物がある地域なので、「歴史遺産型美観地区」に該当します。

美観地区ではさまざまな規制があるため、いざ土地を購入して家を建てようと思っても、思うような設計ができないこともあります。買主にきちんと説明するためにも、京都市ならではの規制を熟知した不動産会社とパートナーになることが大切です。

ポイント・注意点２

京都市には歴史を守るまちづくりのためさまざまな建築規制があるため、他地域より新しいマンションなどは造りにくい状況です。そのため、京都市でマンション購入を希望する方は、中古マンションを中心に検討をおこなうことが考えられます。

マンションを売却する場合は、周辺のライバル物件をよくリサーチして、戦略を立てるようにしましょう。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、京都市南区での不動産売却に役立つ相場情報（マンション・戸建て・土地）や地価推移、街の特徴や魅力について紹介しました。

不動産を高く売るためには、地域特性と相場を把握した上での戦略と、信頼できる不動産会社からの協力が必要不可欠です。京都市南区での不動産売却をお考えの方は、京都市南区の不動産売却の市況を細かくリサーチしながら、パートナーとなる不動産会社探しを始めましょう。

いい不動産では、地元で評価の高い不動産会社１社のみをご紹介しております。一括査定サイトのように、複数の不動産会社から営業の電話が来ることはありません。
※一括査定はあくまで査定額を出すのみで、実際に売れる価格とは違います。どこの不動産会社を利用したとしても、売り出し価格は売主様が決めるものなので、査定額で不動産会社を決めることに大きな意味はありません。