【2020最新版】神戸市灘区で不動産売却するコツと地域情報・相場を知ろう

住み替え費用や、相続税を捻出するために、現在所有している不動産を売りたいと考える方もいるのではないでしょうか。とはいえ、ほとんどの方にとって不動産の売却は初めての経験です。その上、不動産売買の価格は高額なので不安を感じる方も少なくないはずです。

不動産の売却価格は、地域の不動産事情に大きく影響を受けます。「高く売る」戦略を考えるためにも、ターゲットとなる地域について入念なリサーチをおこない、不動産相場やトレンド、人口や地価の推移などの地域情報を把握しておく必要があるのです。

今回は、神戸市灘区で不動産の売却を検討している方に向けて、神戸市灘区の地元不動産会社の担当者にお話を伺いました。最近の神戸市灘区の市場動向や売却する際のアドバイスをいただきましたので、神戸市灘区での不動産売却をお考えの方はぜひ参考にしてください。

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今回取材した会社:住友林業ホームサービス株式会社

  • 不動産の売買仲介をはじめ不動産のトータルサービスを行っている
  • 企業理念は「お客様第一主義」
  • 本社の所在地は東京都新宿区
  • 主に首都圏・近畿圏・中部圏・福岡県の不動産仲介に強みをもつ
  • 取材に応じていただいたのは神戸支店支店長の浦本宜典さん

売却の流れを把握しよう

「不動産を売りたいけど、何から始めればいいのかわからない」方には、まず不動産売却の流れと相場を把握することをおすすめします。不動産会社への査定依頼は、その後からでも遅くはありません。まずは不動産売却の大まかな流れを知り、必要な手続きや優先順位を把握しましょう。

不動産売却の基本の流れ

Step1:相場を調べる
 ▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2:不動産会社に査定を依頼する
 ▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3:不動産会社と契約を締結する
 ▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4:不動産の売却を始める
 ▶実際に不動産を売りに出します。

Step5:売却・引き渡し
 ▶買い手が見つかれば売却の手続きを行い、不動産を引き渡します。

【売却のコツ①】神戸市灘区の相場を把握する

編集部 
編集部 

浦本さん、本日はよろしくお願いします!さっそくですが、神戸市灘区はどのような町でしょうか?

  浦本さん
  浦本さん

神戸市灘区は住環境と利便性を備えていて、隣の東灘区と並んで、関西圏でとても人気のあるエリアです。商業施設が多く、都会的な雰囲気なのに、自然が豊かな点も魅力です。

神戸市灘区の相場は?

編集部 
編集部 

灘区の相場についてお聞きする前に、地域の相場を知っておくべき理由を教えていただけますか?

  浦本さん
  浦本さん

相場を知らないと、安く設定して損をしてしまったり、逆に高く設定して売れ残ってしまったりといった事態が起こり得ます。

編集部 
編集部 

適切な価格設定のために相場の把握が重要になってくるということですね。ちなみに、灘区ではマンションと戸建のどちらが人気ですか?

  浦本さん
  浦本さん

以前はマンションからマンションへの買い換えが主流でしたが、最近はマンションから戸建てに移る方のほうが多い印象があります。新型コロナウイルス感染症の影響で、戸建てを希望される方が増えているのかもしれません。

編集部 
編集部 

感染症の影響がこんなところにも出ているんですね。見たところ、新築・中古ともに戸建てが人気のようですが、灘区の戸建ての相場はどれくらいでしょうか?

  浦本さん
  浦本さん

新築で4,000~5,000万円、 中古だと3,500~4,500万円くらいでしょうか。今は需要を供給が上回っているので、中古でも大幅に値段は下がりません。灘区は阪神大震災の被害があった地域です。そのため1996年以降に建設された建物が多く、古い物件が少ないのも特徴のひとつです。

編集部 
編集部 

では、マンションの相場はどれくらいでしょうか?

  浦本さん
  浦本さん

新築で4,500~5,000万円、 中古で3,500~4,500万円が相場です。新築マンションは供給も少ないですし、値段も高めですね。

参考)神戸市灘区での直近の取引価格情報

中古マンション(駅距離基準値:10)

駅徒歩
10分以内
駅徒歩
10分以上
70㎡4,250万円2,900万円
75㎡3,100万円1,150万円
80㎡4,700万円2,800万円
85㎡5,550万円
90㎡4,750万円
95㎡4,100万円3,100万円
100㎡

※2019年取引価格中央値

戸建て(駅距離基準値:15)

駅徒歩
15分以内
駅徒歩
15分以上
80㎡2,050万円
85㎡3,550万円
90㎡4,900万円
95㎡4,200万円3,250万円
100㎡4,200万円4,750万円
105㎡4,000万円3,900万円
110㎡4,900万円

※2019年取引価格中央値

  • 不動産売却を考える際には、まずエリアの相場を知ることが重要
  • 神戸市灘区では最近はマンションから戸建てに人気が移ってきている
  • 戸建ての相場は新築で4,000~5,000万円、 中古だと3,500~4,500万円
  • マンションの相場は新築で4,500~5,000万円、 中古で3,500~4,500万円
  • 戸建てもマンションも需要が供給を上回っている

【売却のコツ②】神戸市灘区で高く売るために地域特性を把握する

編集部 
編集部 

不動産売却にあたり、地域特性を知ることのメリットはなんでしょうか?

  浦本さん
  浦本さん

同じ物件でも、地域の需要によって価格は変動します。そのエリアの特性を把握できていれば、より魅力的なキャッチコピーを作ったり、効果的なアピールポイントを考えたりなどのアプローチが可能です。

不動産会社の担当者と協力して売却活動をおこなうことで、理想的な形で不動産売却が実現できる可能性がぐっと上がります。

神戸市灘区の人気のポイントは?

編集部 
編集部 

灘区のセールスポイントにはどんな点が挙げられるでしょうか?

  浦本さん
  浦本さん

灘区には教育環境が整っており、神戸大学、六甲学院などの有名大学・中学校・高校が多く立地しています。公立校も人気が高く、子どもが幼稚園のうちに灘区に越してくる教育熱心なご家庭も珍しくありません。

神戸市灘区の人気のエリアは?

編集部 
編集部 

灘区内で特に人気の地域はどのあたりですか?

  浦本さん
  浦本さん

交通の便のいい阪急の六甲駅やJR六甲道駅あたりは需要が高いです。最近では、山側に住んでいた高齢者が利便性のいい駅近くへ移転してくることも多く、山手の物件がよく売りに出ています。

阪急・JR付近は不動産価格は高めで、阪神付近だとそれよりは安くなる傾向にあります。

編集部 
編集部 

暮らしやすさを考えると、やはり利便性の高い場所が人気なんですね。

  浦本さん
  浦本さん

そうですね。ただ、新型コロナウイルスの影響で在宅ワークが増えたからか、最近は傾向が変わってきています。たとえば、これまで売れ残りがちだった、駅から離れた山側の物件なども再評価され始めています。

これまでは駅近のマンションが圧倒的に人気でした。しかし現在は、若い世代を中心に「山の方へ住むのもありじゃないか、のんびり過ごせるんじゃないか」という考えが生まれつつあるようです。

  • 神戸市灘区は教育水準が高く、教育熱心な子育て世代に人気がある
  • 利便性のいい阪急の六甲駅やJR六甲道駅周辺は特に需要が高い
  • 最近は山側の土地を売って、駅近くに移転してくる高齢者が多い
  • コロナの影響で、駅から離れた物件を再評価する流れが生まれている

【売却のコツ③】売却を考える際に知っておきたいこと 

不動産売却時に知っておきたいポイント

編集部 
編集部 

不動産売却の時に、売主さんが準備しておくべきことはありますか?

  浦本さん
  浦本さん

内覧などの前に物件をきれいにしておくことです。片付いた状態でないと購入希望者もあまり物件のイメージがわきません。一方で、なかなか売れなかった不動産も、リフォームや清掃によって状態を改善することですぐに売れることもあります。

弊社では、VRやカメラを駆使してお部屋のイメージがしやすくなるような工夫をサイト上でおこなっています。

編集部 
編集部 

やはりビジュアル面は売却する際に重視されるポイントなんですね。ではその後、売却価格はどのように設定されますか?

  浦本さん
  浦本さん

できるだけ査定価格に近い数字で売却価格を設定するよう心がけています。現在はネットを使って相場をある程度調べてから来られる方が多いので、過度に高い場合も、安い場合も違和感を持たれます。値下げ交渉の幅も考えながら、適正価格になるように価格設定をしています。

買取のメリット・デメリット

編集部 
編集部 

自社買取のケースはどれくらいありますか?

  浦本さん
  浦本さん

自社で買い取る割合は一割程度でしょうか。会社として買取にも力はいれていますが、お客様のご要望が一番大切です。できるだけ早く売りたい・次の行き先が決まったという場合は、資金計画が立てやすい買取をおすすめしています。

編集部 
編集部 

買取には資金計画がたてやすいというメリットがあるんですね。

  浦本さん
  浦本さん

はい。老後に施設に入る場合など、確実な資金計画を立てないといけない場合などの目安にもなります。最低でもこの金額で売れるんだ、ということを知っておくだけで、計画を立てるための安心材料になります。

編集部 
編集部 

逆に売却を急いでいないお客様にはどのようなご提案をされるのですか?

  浦本さん
  浦本さん

急ぐ事情がなく、時間的な余裕があれば、ゆっくり売りに出して、ご希望の金額で買いたいという人が現れるまで、じっくりお待ちします。

2年、3年かかることもありますが、最終的に売却が成功すればいいのですから。なかなか売れない場合はリフォームの提案をすることもあります。

不動産売却を成功させるために

編集部 
編集部 

満足して売却するためのコツは何かありますか?

  浦本さん
  浦本さん

不動産を買うときは、自分が買いたいという意思だけで話は進みますが、売る時は景気や市場にも左右されますので、一筋縄ではいきません。

まずはいろんなシミュレーションをすることです。どうしても良いパターンばかりを考えてしまいがちですが、しっかりと悪いシミュレーションもしなければなりません。良いことはどこの不動産会社でも口にしますが、良くないことは、なかなか言いたがりません。

弊社はお客様に都合の悪いこともしっかりお伝えしながら、その対策や解決法についてもご提案することができます。そこがお客様に支持されているポイントだと思います。

編集部 
編集部 

御社がお客様に選ばれるポイントはどのような点だと思われますか?

  浦本さん
  浦本さん

弊社は住友林業グループなので戸建てに強いイメージを持たれますが、実はマンション売却も強く、2019年の「オリコン 顧客満足度ランキング」ではマンション売却部門の第1位でした。

お客様が一番喜ばれることは「早く高く売ること」です。高く売る方法、早く売る方法を弊社が長年考えながら、ご提案を続けてきた結果だと思ってます。

  • 購入希望者がイメージしやすいように物件を整えることが大切
  • 査定価格に近い価格で、売却価格を設定する
  • お客様の希望にあわせて買取も提案する
  • 買取は確実な資金計画を立てやすい
  • 売却を急いでいない場合は、じっくり売れるのを待つのもよい
  • いい話だけではなく、悪い話も聞いて、対策を練っておく

最後に浦本さんより

神戸支店は駅から少し遠いですが、納得・満足のいく売却のために来ていただく価値はあると思っています。戸建て、マンションどちらも得意としておりますので、不安を取り除いて、要望を叶えるようサポートいたします。店の目の前には神戸博物館があります。ぜひお近くにいらっしゃった際は、お気軽にお立ち寄りください。

まとめ

今回は、住友林業ホームサービス神戸支店支店長の浦本宜典さんにお話しをいただきました。神戸市灘区における不動産売却の相場、街の特性、より高く売るためのポイントについて、最後に要点をおさらいしましょう。

  • 神戸市灘区では最近はマンションから戸建てに人気が移ってきている
  • 戸建ての相場は新築で4,000~5,000万円、 中古だと3,500~4,500万円
  • マンションの相場は新築で4,500~5,000万円、 中古で3,500~4,500万円
  • 神戸市灘区は教育水準が高く、教育熱心な子育て世代に人気が高い
  • 利便性のいい阪急の六甲駅やJR六甲道駅周辺が特に人気
  • 山側の土地を売って、駅近くに移転してくる高齢者が多い
  • 購入希望者がイメージしやすいように物件を整えることが大切
  • 高く売るためには信頼できる不動産会社探しが大事

不動産売却は高額取引になるため、売り時や販売方法を間違えると大きく損をしてしまう可能性があります。神戸市灘区で不動産を売りたい方は、上記のポイントを踏まえて後悔のない不動産売却のための戦略を練ってください。

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