【2020最新版】神戸市西区で不動産売却するコツと地域情報・相場を知ろう

神戸市西区で不動産売却するコツと地域情報・相場

住み替え費用や、相続税を捻出するために、現在所有している不動産を売りたいと考える方もいるのではないでしょうか。とはいえ、ほとんどの方にとって、不動産の売却は初めての経験です。その上、不動産売買の価格は高額なので不安を感じる方も少なくないはずです。

不動産の売却価格は、地域の不動産事情に大きく影響を受けます。「高く売る」戦略を考えるためにも、ターゲットとなる地域について入念なリサーチをおこない、不動産相場やトレンド、人口や地価の推移などの地域情報を把握しておく必要があるのです。

今回は、神戸市西区で不動産の売却を検討している方に向けて、地元不動産会社のご担当者にお話を伺いました。最近の神戸市西区の市場動向や売却する際のアドバイスをいただきましたので、神戸市西区での不動産売却をお考えの方はぜひ参考にしてください。

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今回取材した会社:住友林業ホームサービス株式会社

  • 不動産の売買仲介をはじめ不動産のトータルサービスを行っている
  • 企業理念は「お客様第一主義」
  • 本社の所在地は東京都新宿区
  • 主に首都圏・近畿圏・中部圏・福岡県の不動産仲介に強みをもつ
  • 取材に応じていただいたのは神戸西支店・支店長の久木重憲さん

売却の流れを把握しよう

「不動産を売りたいけど、何から始めればいいのかわからない」方には、まず不動産売却の流れと相場を把握することをおすすめします。不動産会社への査定依頼は、その後からでも遅くはありません。まずは不動産売却の大まかな流れを知り、必要な手続きや優先順位を把握しましょう。

不動産売却の基本の流れ

Step1:相場を調べる
 ▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2:不動産会社に査定を依頼する
 ▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3:不動産会社と契約を締結する
 ▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4:不動産の売却を始める
 ▶実際に不動産を売りに出します。

Step5:売却・引き渡し
 ▶買い手が見つかれば売却の手続きを行い、不動産を引き渡します。

【売却のコツ①】神戸市西区の相場を把握する

編集部 
編集部 

久木さん、本日はよろしくお願いします!さっそくですが、神戸市西区はどのような町でしょうか?

  久木さん
  久木さん

西区は神戸市の北西部に位置する広い地域です。静かで環境も良く、神戸市営地下鉄山手線の沿線である西神中央、西神南、学園都市周辺エリアは、とくに神戸市の中でも人気の住宅地になっています。

神戸市西区の相場は?

編集部 
編集部 

神戸市西区の相場をおしえてください。

  久木さん
  久木さん

近年西区の不動産相場は大きな変化はありません。戸建ての相場は西神地下鉄沿線だと中古で3,000万円台半ば~4,000万円くらいです。

新築の戸建ては物件がほとんどありませんが、出たとしても中古とあまり変わらない相場です。値段は60坪なら、土地を分割して30坪ずつで3,000万円台前半、または60坪まとめて売る場合は4,500万円~5,000万円台前半くらいが相場です。

編集部 
編集部 

地下鉄沿線以外のエリアではいかがでしょう?

  久木さん
  久木さん

地下鉄沿線以外のエリアでは、それよりも値段は下がります。例えばJR沿線だと、新築で2,000万円前半~3,000万円までといった感じでしょうか。

新築と中古ではどちらが人気か?

編集部 
編集部 

神戸市西区では新築と中古物件はどちらが人気ですか?

  久木さん
  久木さん

西区には新築物件が少ないので、基本的に中古物件の売買が中心です。

編集部 
編集部 

神戸市西区ではマンションと戸建てはどちらが人気ですか?

  久木さん
  久木さん

新型コロナウイルスの影響がない時は、75〜80㎡くらいの広さで、駅から歩けるマンションに需要が集まっていました。しかしコロナの影響か、ここにきて駅近マンションの売れ行きがやや鈍っています。

もしかすると、これから駅から少し離れた広めの戸建てが人気になるかもしれません。今後の需要動向については非常に流動的なので、注意深く観察していかなければいけません。

参考)神戸市西区での直近の取引価格情報

中古マンション(駅距離基準値:10)

駅徒歩
10分以内
駅徒歩
10分以上
70㎡1,650万円1,200万円
75㎡2,400万円810万円
80㎡1,700万円1,400万円
85㎡2,400万円1,650万円
90㎡2,450万円1,400万円
95㎡2,350万円1,750万円
100㎡1,700万円

※2019年取引価格中央値

戸建て(駅距離基準値:15)

駅徒歩
15分以内
駅徒歩
15分以上
80㎡775万円
85㎡1,600万円
90㎡4,200万円2,200万円
95㎡2,400万円2,400万円
100㎡2,250万円2,950万円
105㎡4,100万円3,300万円
110㎡1,200万円3,200万円

※2019年取引価格中央値

  • 不動産売却を考える際には、まずエリアの相場を知ることが重要
  • 神戸市西区の戸建は土地建物をあわせて3,000万円台半ば~4,000万円台
  • 新築物件がほとんどなく、中古物件中心
  • 中古マンションが人気だったが、コロナで需要が減退
  • コロナウイルス禍以降の相場は注意が必要

【売却のコツ②】神戸市西区で高く売るために地域特性を把握する

地域特性を知るメリットとは?

編集部 
編集部 

地域特性を知ることのメリットはなんでしょうか?

  久木さん
  久木さん

同じ物件でも地域の需要によって価格は変動します。そのエリアの特性を把握できていれば、より魅力的なキャッチコピーを作ったり効果的なアピールポイントを考えたりなどのアプローチが可能です。

不動産会社の担当者と協力して売却活動をおこなうことで、理想的な形で不動産売却が実現できる可能性がぐっと上がります。

編集部 
編集部 

西神中央、西神南、学園都市はどのような点が人気なのですか?

  久木さん
  久木さん

西神周辺は治安もよく、住環境の良い高級住宅街です。不動産の相場は高めで、生活水準も高く、教育熱心な方が集まっている印象があります。神戸の人から「どこに住んでいるの?」って聞かれて「西神中央」と答えたら、誰もが「いいところ住んでるな~」と思うような街です。

地下鉄には急行がないので、三宮まで出るのに30分くらいかかります。あまり通勤に便利な場所ではないですが、利便性よりも教育環境で選ぶ人のほうが多いようです。

西神そごう店閉店の影響は?

編集部 
編集部 

西区の西神そごうが2020年8月に閉店することが決まりましたが、影響はありますか?

  久木さん
  久木さん

西神そごうは敷地面積もかなり広く、大型施設だったので残念に思っている人も多いと思います。ただ、立地がよく人も多く集まる場所なので、跡地にはなんらかの商業施設が入るのではないかと期待しています。

また、西神中央周辺にほかにも商業施設はいっぱいあります。日常生活に必要なものは一通りそろうので、特に不便はないでしょう。

  • 地域特性を知ることで、ターゲットにあわせた販売戦略をたてられる
  • 神戸市西区の西神周辺は神戸市有数の高級住宅地
  • 西神周辺は教育水準が高いことも人気のポイント
  • 西神そごう閉店の影響は限定的

【売却のコツ③】売却を考える際に知っておきたいこと 

編集部 
編集部 

不動産売却をする上で、注意するべき点はなんでしょうか?

  久木さん
  久木さん

あまり相場とかけ離れた金額設定をしないようにすることでしょうか。3,000万円が相場の物件を4,000万円で売って欲しいとご希望されても、なかなか実現が難しいのが現実です。

売主様のご希望金額で売りに出した後、なかなか問い合わせが来ず、結果的に売れ残ってしまうこともしばしばです。もちろん途中からの価格変更もできますが、値段が下がっていくのはあまりいい印象ではありません。

編集部 
編集部 

時間をかけると相場より高くても売却できる可能性はありますか?

  久木さん
  久木さん

可能性は出てくると思います。物件は一つだけなので、物件を「買いたい」と言ってくれる人が一人でもいれば売買は成立します。

実際、過去に2年半くらい販売を続けた末に、ご希望金額での売却を叶えたケースもあります。時間に余裕があれば、そうやって「買いたい」という方が出るまで待たれるのも一つの戦略です。ただ、やはり相場で売れているケースがほとんどなので、難しいのも事実です。

編集部 
編集部 

相場より高く売れるときの条件について、もうちょっと詳しく聞きたいです!

  久木さん
  久木さん

そうですね、該当エリアに競合物件がない状況で、どうしても欲しい方が現れた時は、相場より高くても売れることがあります。タイミングとご縁次第でしょうか。

買取のメリットとデメリットは?

編集部 
編集部 

御社では、不動産の買取の提案もされるのでしょうか?

  久木さん
  久木さん

はい。弊社でも物件の買取は提案可能です。また、お客様のメリットを考え、弊社よりも高い買取額を提示できる他の買取業者さんへの斡旋もおこなっております。

編集部 
編集部 

買取の場合、どれくらいの期間で取引が完了しますか?

  久木さん
  久木さん

通常でしたら、査定後に買取金額がすぐ決まれば1ヶ月以内に全てを完了させることができます。

編集部 
編集部 

毎月のお取引のうち、買取の割合はどれくらいになるのでしょうか?

  久木さん
  久木さん

月の契約の1/4くらいでしょうか。最初から買取を選択肢として検討される方もいらっしゃいますし、「なかなか売れないので途中から買取に変更」というケースも結構あります。

編集部 
編集部 

買取を選択肢のひとつに加える上で、買取のデメリットについても知っておきたいのですが。

  久木さん
  久木さん

デメリットとしては、やはり相場より売却金額が下がることですね。買取側の在庫リスクを考慮すると、だいたい相場の6、7割の価格での販売になります。

急な転勤で時間がない、次の住居が決まっているといった方にとっては、多少値段が下がっても、早く現金化できるほうがメリットがあるようです。

神戸市西区で物件を高く売却するコツは?

編集部 
編集部 

最後に、失敗しない不動産会社の選び方を教えてください。

  久木さん
  久木さん

物件があるエリアでどれくらいの売買実績があるかどうかはポイントになると思います。あとは営業担当者との相性も大切です。

編集部 
編集部 

お客様から選ばれるために、、久木さんはどのようなことを気をつけてますか?

  久木さん
  久木さん

売却の際は、売却されるお客様のご事情をしっかりお聞きすることを一番大切にしています。お客様に買取をすすめたほうがいいのか、ご希望金額が高くても時間をかけても売らしていただく方がいいのか。お客様のご要望によって対応をかえたりしているようにしてます。

購入の場合も同じで、購入されるご事情をできるだけ最初の段階でヒアリングして、ご希望に応じた提案をさせていただくようにしています。

編集部 
編集部 

実際に不動産を売却する方へ、少しでも高く売れるアドバイスをお願いします。

  久木さん
  久木さん

売却する物件は、大事な商品なので、少しでもよく見えるように気をつけることが大切です。特に内覧の際には部屋をきれいに片付けて、日当たりが悪いお部屋などは事前に電気をつけておいていただくとか、購入希望者の方によい印象を与えるよう心懸けてください。

編集部 
編集部 

関西の場合は、売却額の値引き交渉も盛んなのでしょうか?

  久木さん
  久木さん

そうですね。関西の場合は値引きしてもらってなんぼという気持ちがありますから、必ずと言っていいほど値引き交渉は発生します。そのあたりも加味した上で、事前に価格設定を行なっています。

  • 早期の売却を目指すなら、できる範囲で相場に近い金額を設定する
  • 時間に余裕があれば、希望金額にこだわるのもあり
  • 早く売りたい場合は買取も選択肢に
  • エリアで売買実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  • 売却物件を少しでもよくみえるように工夫する

最後に久木さんより

住友林業ホームサービス神戸西支店では神戸市西区周辺と明石市を担当しています。どのエリアについても取扱件数は他社さんには負けないくらいの実績があります。どんなお客様にも対応できるように、営業担当も若手からベテランまでそろっています。神戸市西区で物件売却をご検討なら、ぜひ弊社にお任せください。

まとめ

今回は、住友林業ホームサービス神戸西支店・支店長の久木重憲さんにお話をいただきました。神戸市西区における不動産売却の相場、街の特性、より高く売るためのポイントについて、最後に要点をおさらいしましょう。

  • 神戸市西区の戸建は3,000万円台半ば~4,000万円台
  • 新築物件はほとんどなく、取引は中古物件が中心
  • 中古マンションが人気だったが、コロナで需要が減退
  • 神戸市西区の西神周辺は神戸市有数の高級住宅地
  • 早期の売却を目指すなら、できる範囲で相場に近い金額を設定する
  • 早く売りたい場合は買取も選択肢に
  • エリアで売買実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要
  • 売却物件を少しでも良くみえるように工夫する
  • 高く売るためには信頼できる不動産会社探しが大事

不動産売却は高額取引になるため、売り時や販売方法を間違えると大きく損をしてしまう可能性があります。神戸市西区で不動産を売りたい方は、上記のポイントを踏まえて後悔のない不動産売却のための戦略を練ってください。

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