【2020最新版】神戸市東灘区で不動産売却するコツと地域情報・相場を知ろう

東灘区の新築戸建ての相場は5,000〜6,000万円、中古で3,000万円後半〜4,000万円後半。

住み替え費用や、相続税を捻出するために、現在所有している不動産を売りたいと考える方はもいるのではないでしょうか。とはいえ、ほとんどの方にとって、不動産の売却は初めての経験です。その上、不動産売買の価格は高額なので不安を感じる方も少なくないはずです。

不動産の売却価格は、地域の不動産事情に大きく影響を受けます。「高く売る」戦略を考えるためにも、ターゲットとなる地域について入念なリサーチをおこない、不動産相場やトレンド、人口や地価の推移などの地域情報を把握しておく必要があるのです。

今回は、神戸市東灘区で不動産の売却を検討している方に向けて、地元不動産会社のご担当者にお話を伺いました。最近の市場動向や売却する際のアドバイスをいただきましたので、東灘区での不動産売却をお考えの方はぜひ参考にしてください。

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今回取材した会社:住友林業ホームサービス株式会社

  • 不動産の売買仲介をはじめ不動産のトータルサービスを行っている
  • 企業理念は「お客様第一主義」
  • 本社の所在地は東京都新宿区
  • 主に首都圏・近畿圏・中部圏・福岡県の不動産仲介に強みをもつ
  • 取材に応じていただいたのは岡本店・チーフマネージャーの西村崇伸さん

売却の流れを把握しよう

「不動産を売りたいけど、何から始めればいいのかわからない」方には、まず不動産売却の流れと相場を把握することをおすすめします。不動産会社への査定依頼は、その後からでも遅くはありません。まずは不動産売却の大まかな流れを知り、必要な手続きや優先順位を把握しましょう。

不動産売却の基本の流れ

Step1:相場を調べる
 ▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2:不動産会社に査定を依頼する
 ▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3:不動産会社と契約を締結する
 ▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4:不動産の売却を始める
 ▶実際に不動産を売りに出します。

Step5:売却・引き渡し
 ▶買い手が見つかれば売却の手続きを行い、不動産を引き渡します。

【売却のコツ①】神戸市東灘区の相場を把握する

編集部 
編集部 

西村さん、本日はよろしくお願いします!さっそくですが、神戸市東灘区はどのような街でしょうか?

  西村さん
  西村さん

神戸市の東端に位置する東灘区。有名大学や難関私立校があることからわかるように、教育環境がとても良く、兵庫県の中でも人気がある地域です。沖合には六甲アイランドがあり、新しい大型商業施設や新興住宅地が次々と生まれています。

神戸市東灘区の相場は?

編集部 
編集部 

神戸市東灘区はマンションと戸建てのどちらが人気なのでしょうか?

  西村さん
  西村さん

半年くらい前まではマンションの方が人気だったのですが、ここ最近は新築戸建ての需要が非常に増えてきています。

編集部 
編集部 

それにはどのような理由があるのでしょうか?

  西村さん
  西村さん

東灘区の中心である岡本は、マンションがそもそも少ない地域で、価格も高騰しています。戸建てや土地のほうが手頃で物件の数も豊富なので、新築戸建てを希望する人が増えているんだと推測しています。

編集部 
編集部 

ありがとうございます!では、神戸市東灘区における実際の不動産取引相場についてもお伺いできますでしょうか。

  西村さん
  西村さん

新築戸建てで5,000万円〜6,000万円、中古で3,000万円後半〜4,000万円後半がボリュームゾーンです。

マンションは中古でも人気がある地域なら5,000万円~6,000万円も珍しくありません。新築マンションなら、最近は8,000万円台や1億円するものもあるほど、現在の相場は高騰しています。岡本より南部に行けば、価格は4,000万円~5,000万円くらいになり、少し落ち着きます。

参考)神戸市東灘区での直近の取引価格情報

中古マンション(駅距離基準値:10)

駅徒歩
10分以内
駅徒歩
10分以上
70㎡3,800万円2,500万円
75㎡2,650万円2,150万円
80㎡2,500万円
85㎡4,600万円3,000万円
90㎡2,600万円
95㎡5,100万円
100㎡5,700万円

※2019年取引価格中央値

戸建て(駅距離基準値:15)

駅徒歩
15分以内
駅徒歩
15分以上
80㎡3,300万円
85㎡1,800万円
90㎡3,350万円1,500万円
95㎡3,900万円
100㎡4,100万円
105㎡4,500万円5,000万円
110㎡4,500万円

※2019年取引価格中央値

  • 不動産売却を考える際には、まず相場を知ることが重要
  • 神戸市東灘区は売れ筋はマンションから戸建てに移ってきている
  • 神戸市東灘区のマンションは高騰している
  • 東灘区の新築戸建ての相場は5,000〜6,000万円、中古で3,000万円後半〜4,000万円後半
  • 東灘区岡本のマンションは5,000万円以上の価格がつく

【売却のコツ②】神戸市東灘区で高く売るために地域特性を把握する

地域特性を知るメリットとは?

編集部 
編集部 

地域特性を知ることのメリットはなんでしょうか?

  西村さん
  西村さん

同じ物件でも地域の需要によって価格は変動します。そのエリアの特性を把握できていれば、より魅力的なキャッチコピーを作ったり効果的なアピールポイントを考えたりなどのアプローチが可能です。

不動産会社の担当者と協力して売却活動をおこなうことで、理想的な形で不動産売却が実現できる可能性がぐっと上がります。

神戸市東灘区の街の特性は?

編集部 
編集部 

東灘区の街の特徴はどのようなものがありますか?

  西村さん
  西村さん

神戸市の中でも東灘区、灘区、芦屋は昔から「住みたい街」と言われる地域です。富裕層の方から一般企業にお勤めの方など、多様な職業の方が集まっていて、人柄も穏やかで優しい人が多いように思います。

高級住宅地ではありますが、庶民的な面もあります。また、分譲だけではなくて、賃貸住宅には全国型の転勤族の方も多くいらっしゃいます。転勤で東灘区にいらした方が、後任の方に東灘区の良さを伝えていき、みなさん東灘区の物件を選ばれるそうです。誰もが自信をもっておすすめできるエリアです。

編集部 
編集部 

東灘区の交通アクセスはいかがですか?

  西村さん
  西村さん

JR線、阪神線、阪急線など全て利用できますので、非常に便利な場所です。電車に乗れば大阪や三宮までも近く、通勤通学にも不便はありません。車の高速の入り口も区内にいくつかあるので、車で出かけるのにも便利ですが、車を使わなくてもどこにでも行ける立地です。

神戸市東灘区の中でも特に人気のエリアは?

編集部 
編集部 

特に人気のエリアはどのあたりでしょうか?

  西村さん
  西村さん

駅でいうと岡本駅、摂津本山駅、阪急御影駅周辺ですね。このあたりは東灘区の中でも教育環境が抜群です。

今後の神戸市東灘区の不動産相場は?

編集部 
編集部 

新型コロナウイルスの感染拡大は、不動産相場にも影響を与えていますか?

  西村さん
  西村さん

新型コロナウイルスの影響は全くないわけではありませんが、5月中旬に非常事態宣言が解除されてからは、問い合わせや内覧の申し込みも元の水準に戻ってきているので、今のところ影響は限定的かと思われます。

編集部 
編集部 

今後も東灘区の相場は上がり続けるのでしょうか?

  西村さん
  西村さん

非常に難しい質問ですね。個人的な見解でいうと、日本全体で少子高齢化も進んでいますし、今後相場は下がると思います。ただ、東灘区は他のエリアより下がり幅は小さいのではないでしょうか。理由は兵庫県一といわれる、教育環境の良さです。

親御様ができる最大の投資はお子様の教育です。お子様の教育環境を整えるために、東灘区に移住されてくる傾向は今後も変わらないと思います。

編集部 
編集部 

東灘区の方はどのようなポイントで物件を選ぶのでしょうか?

  西村さん
  西村さん

東灘区で不動産を探される方は物件の資産性にも価値を置いていると思われます。東灘区は昔から安定した人気を誇る住宅地です。将来的に価値はそう下がらないでしょう。

東灘区は生活するのにも良い場所ですが、そういった資産価値という面でも買って損をしないエリアです。

  • 東灘区は昔から住環境がよく、兵庫県の「住みたい街」として有名
  • 区内をJR線、阪神線、阪急線が走っており、交通アクセスもよい
  • 人気のエリアは岡本駅、摂津本山駅、阪急御影駅周辺
  • 東灘区の不動産物件は資産価値もある

【売却のコツ③】売却を考える際に知っておきたいこと 

売却にあたって失敗しない不動産会社選びのポイントは?

編集部 
編集部 

不動産会社を選ぶときに注意するべき点はなんでしょうか?

  西村さん
  西村さん

不動産会社を選ぶことも大切ですが、エリアの特性をよく知っていて、信頼できる営業担当者を選ぶことも同じくらい大切です。

例えば、相場のお話をするにしても、お客様の歓心を買うために相場より高い値段を言う営業担当者もいます。でも、お客様が喜ぶ、いいことばかり言うのではなく、お伝えしなければいけない注意点やポイントについてもきちんと説明してくれる営業担当者を選ぶべきです。

編集部 
編集部 

いい営業担当者と出会うためには、実際にたくさんの方と会って話を聞くことが必要ですね。

  西村さん
  西村さん

そうですね。最近はインターネットの一括査定の金額先行で動かれる人も多いのですが、やはり直接担当者とあって、それぞれの査定根拠や営業担当者の考えをしっかり確認したほうがよいでしょう。

編集部 
編集部 

査定額がいくら高くても、実際の売却価格は相場に近い金額になるのでしょうか?

  西村さん
  西村さん

大抵は相場と近い金額に落ち着くのが一般的です。ただし、東灘区でいうと、相場よりかなり高い値段で売買が成立することもあるので、一概にないとは言い切れません。

人気の岡本駅、御影駅周辺は古くから代々引き継がれている土地なので、めったに売りに出ることはありません。その希少性ゆえに、実際に市場に出たときは相場よりもかなり高い値段で取引されます。

買取のメリット・デメリット

編集部 
編集部 

買取という選択肢もお客様にご提案されるのでしょうか?

  西村さん
  西村さん

買取の場合は早めに現金化できることと、契約不適合責任が免責になることがお客様にとっての大きなメリットです。

一般に販売する場合は、広告などに実際の売り出し価格が表示されます。それを見れば、そのエリアの物件がいくらで売り出されているかが周りの人にわかってしまいます。しかし買取の場合は売却金額が表に出ることはないので、その点も買取のメリットと言えます。

編集部  
編集部  

買取の場合は相場より価格が下がってしまいますか?

  西村さん
  西村さん

買取の場合は一般的に通常で販売した価格より下がってしまいます。ただ物件によってはそうでもないケースもあります。

駅から近く、立地の良い物件なら、通常で販売した方が高く売れますが、所在地や物件の状態からすると、買取の金額の方が高くなるものもあります。

  • エリアの特性を理解した、信頼できる営業担当者を探す
  • 岡本駅、御影駅周辺は物件が希少なので相場よりもかなり高くなる
  • 早く売りたい場合は買取も選択肢に
  • 買取でも物件によっては通常よりも高い値段がつくこともある

最後に西村さんより

私たちは長年この東灘区の岡本で地域密着をモットーに営業しています。エリアの情報量も豊富ですし、地元の方との交流も多くさせていただいているので、何かあった時は迅速に対応させていただきます。山手幹線沿いの木製の看板が目印です。明るく元気なメンバーが揃っていますので、ぜひお気軽にお立ち寄りください。

まとめ

今回は、住友林業ホームサービス岡本店チーフマネージャーの西村崇伸さんにお話をいただきました。東灘区における不動産売却の相場、東灘区の街の特性、より高く売るためのポイントについて、最後に要点をおさらいしましょう。

  • 神戸市東灘区のマンションは高騰している
  • 東灘区の新築戸建ての相場は5,000〜6,000万円、中古で3,000万円後半〜4,000万円後半
  • 東灘区岡本のマンションは5,000万円以上の価格がつく
  • 東灘区は昔から住環境がよく、兵庫県の「住みたい街」として有名
  • 人気のエリアは岡本駅、摂津本山駅、阪急御影駅周辺
  • 東灘区の不動産物件は資産価値もある
  • エリアの特性を理解した、信頼できる営業担当者を探す
  • 岡本駅、御影駅周辺は物件が希少なので相場よりもかなり高くなる
  • 早く売りたい場合は買取も選択肢に
  • 高く売るためには信頼できる不動産会社探しが大事

不動産売却は高額取引になるため、売り時や販売方法を間違えると大きく損をしてしまう可能性があります。東灘区で不動産を売りたい方は、上記のポイントを踏まえて後悔のない不動産売却のための戦略を練ってください。

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