借地権の相続手続きに関する疑問を解決！名義変更の方法や注意点についても解説

相続では、「自分の親が所有している住宅の土地が、実は借地だった」と、そこで初めて知るケースが少なくありません。借地に建てられている住宅を相続する場合、相続人はどのような手続きをすればいいのでしょうか？借地権の相続手続きや注意点、売却方法などを説明します。

借地権の相続とは

そもそも「借地権」とは、法2条1号では「建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいう」と規定されています。つまり、建物を建てるために、土地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。なので、建物がない駐車場や資材置き場などは借地権に含まれません。

また、借地権は「財産」と見なされているので、相続すると贈与税や相続税の対象となります。

旧借地権、普通借地権、定期借地権の違い

現在、借地権には、以前からあった「旧借地権」と、1992年（平成4年）8月に新しく制定された「借地借家法」の2種類があります。1992年（平成4年）8月より前から土地を借りている場合は「旧借地権」が適用されます。

さらに、新しい「借地借家法」は、「普通借地権」と、借りられる期間を定めた「定期借地権」に分けられます。

旧借地権の場合は自動更新されますが、定期借地権の場合は存続期間が満了すると地主へ土地を返還しなければいけないので、借地権を相続する場合は契約内容をしっかり確認しておきましょう。それぞれの違いについて、詳しくは下の表にまとめています。

旧借地権、普通借地権、定期借地権それぞれの特徴

借地権の相続に必要な手続き

次に、借地権を相続する際の手続きを説明します。

手続きの流れ  

借地権を相続する際、相続人は建物の登記簿の名義変更（＝借地権の名義変更）をする必要があります。名義変更手続きは自力で行うことも可能ですが、書類集めに労力がかかったり、手続きが複雑になったりするケースも多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。

1.名義変更の対象となる不動産を確認

法務局で、「登記事項証明書（登記簿謄本）」と呼ばれる証明書を発行してもらいます。登記事項証明書とは、登記記録に記録された事項の全部又は一部を証明した書面です。

2.相続人調査

被相続人（亡くなった親など、元々の借地権の所有者）が遺言書を残していなかった場合は、法定相続人（法律で決まった相続人）全員の手続きが必要です。法定相続人全員の戸籍謄本等を取得し、相続人を確認・調査します。

3.その他書類の収集

相続人の住民票・固定資産評価証明書・住民票・印鑑証明書、被相続人の戸籍の附票（住所の異動が記録されている書類）などの書類を収集します。※必要な書類は事案によって異なります。固定資産評価証明書は、納税通知書で代用できる法務局もあるので、法務書の担当者に確認を行いましょう。

4.遺産分割協議書等の作成

収集した書類を元に、遺産分割協議書等の書類を作成します。相続関係説明図等を用意するケースもあります。

5.遺産分割協議・署名押印

遺言書が残されていない場合は、相続人全員の話し合いによって遺産を誰が相続するか決定します。この話し合いのことを「遺産分割協議」と呼び、遺産分割協議の内容を文書にしたものが「遺産分割協議書」です。相続人は全員、遺産分割協議書に署名押印します。

6.法務局へ申請

申請書を作成し、集めた書類と合わせて法務局へ申請します。申請先は、名義変更する不動産の所在地を管轄する法務局です。どこの法務局に申請をすれば良いのかはあらかじめ確認しておきましょう。

名義変更に必要な書類

名義変更手続きの際に必要となる書類についても、確認しておきましょう。ケースによっては下記以外の書類が必要となる場合があるので、詳しくは法務局に相談することをおすすめします。

①被相続人・相続人の戸籍謄本

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本と、相続人全員の現在の戸籍謄本を用意します。

②被相続人の戸籍の附票

被相続人の死亡時の住所がわかる書類として、被相続人の戸籍の附票が必要になる場合があります。 戸籍の附票は、本籍のある市区町村で戸籍とセットで管理されています。

③相続人の住民票または戸籍の附票

借地権の相続人の住民票が必要です。住民票は、市区町村役場で取得することができます。なお、戸籍の附票の写しでも手続きを行うことができます。

④登記事項証明書

登記事項証明書とは、土地の登記に記録された事項の全部又は一部を証明した書面です。法務局で発行してもらいます。

⑤遺産分割協議書または被相続人の遺言書

遺産分割協議書とは、遺産の分け方について相続人全員で話し合って決めた内容を記した書類です。遺産分割協議書に定まった様式はなく、パソコンでも手書きでもかまいません。故人が遺言書を作成していた場合は遺言書の内容に従って遺産を分けるため、遺産分割協議書ではなく遺言書を提示することになります。

⑥印鑑登録証明書

相続人が複数人で遺産分割協議書を作成する場合には、相続人全員の印鑑登録証明書が必要になります。印鑑登録証明書は、住民登録地の自治体で取得できます。なお、利用者証明用電子証明書が搭載された個人番号カード、又はコンビニ交付の利用者登録を済ませた住民基本台帳カードを所有している場合、全国のコンビニエンスストア等で取得することもできます。

⑦固定資産税証明書

固定資産税証明書とは、固定資産税の評価額がわかる書類です。納税通知書で代用できるケースもあります。

⑧委任状（司法書士に依頼する場合）

借地権の名義変更手続きを司法書士に任せる場合は、委任状を用意する必要があります。

借地権を相続する際の注意ポイント〜地主とのトラブルを回避しよう〜

借地権を相続する際によく起こるのが、地主とのトラブルです。どのようなポイントに注意すべきなのか解説します。

地主への支払いや特別な手続きは不要

借地権の相続は譲渡には該当しないので、法定相続人が相続する場合、地主への承諾料や更新料、名義書換料などの支払いも発生しません。※ただし、遺言による法定相続人以外への譲渡（遺贈）の場合は地主の承諾が必要です。

相続人が決まったら、地主に連絡を入れた後、借地契約を新借主の名義に書き換えて手続きが完了します。

相続人以外の名義で新築を建てる時は要注意

自分の子供などの建物を地主に無断で新築するのは、基本的にNGです。もし強行した場合、土地賃貸借契約書の「無断転貸禁止条項」による債務不履行を理由に、契約解除の申立てを受ける可能性があります。

自分の子供などの家を新築する場合は、名義人の新たな土地賃貸借契約を地主と結んだ上で、親子の共有名義で新築を建てるのが無難です。

地主に借地の明け渡しを要求された場合

相続のタイミングで地主と相続者が契約書の内容を確認した際、契約切れを理由に借地の明け渡しを求められるケースは少なくありません。しかし、借地借家法第5条の2には下記のように明記されているため、借地を明け渡す義務はありません。

「借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする」

地主とのトラブルが解決しない場合は、早期に不動産相続に詳しい弁護士などに相談することをおすすめします。

借地権を売却するには？

借地権の売却には、地主の承認が必須

借地権を相続した際、相続税が高くて支払えない場合や、その土地を活用する見込みがないといった場合は、売却することも可能です。

しかし重要なポイントとして、借地権の売買には必ず地主の許可が必要になります。
もし、地主に無許可で借地権を売却した場合は土地賃貸借契約書違反となり、地主から契約解除の申立てを受ける可能性があります。

なお、地主に承諾を得て借地権を売却する場合でも、評価額の10%程度の承諾料を支払う必要があります。

借地権を売却する方法

借地権を売却するには、主に2つの方法があります。

1.地主に買取を依頼する

借地権は地主に売却できる可能性があります。地主と売主（借地権者）の関係が良好な場合、地主が借地権を買い取るケースが見られます。

この場合、借地権を地主に売るため、譲渡承諾料は掛かりません。ただし、地主に買い取りの義務はないため、買い取りを拒否される場合もあります。

2.第三者や不動産業者に買い取りを依頼する

地主の承諾が取れている場合は、第三者や不動産業者に借地権を売却できます。第三者や不動産業者に売却するのであれば、地主と共同で販売し、対価はそれぞれの権利の割合を考えて配分するやり方がおすすめです。

このやり方は、借地権と底地権（地主がその土地を第三者に貸して地代収入を得ている土地の権利のこと）を同時に得られるので、買い手が現れやすくなります。ただし、第三者や不動産業者に売る際は、名義変更料が土地の価格の10％程度かかる点に注意しましょう。

個人の第三者に売却する場合、ごく親しい身内などに売却するケースを除いて、トラブルを避けるために業者を仲介することをおすすめします。

借地権の売却に関するよくある疑問

Q.評価額はどうやって決まるの？

借地権の評価額は、借地権の目的となっている土地が更地であることを前提とした評価額に「借地権割合」を乗じて算出します。

借地権割合は、借地事情を考慮して地域ごとに定められていて、路線価図や評価倍率表で確認する必要があります。一般的には、地価の高い地域ほど借地権割合が高くなり、東京の商業地では80%～90%、住宅地では60%～70%程度の割合の場合が多いようです。

借地権の相続税課税評価額については、以下の式になります。

借地権価格=自用地としての評価額×借地権割合

Q.建物の解体費用は誰が負担するの？

建物の解体にかかる費用は、基本的に売主側（借地権者）が負担します。売主や第三者に買取をしてもらう場合は、売買金額で解体費用を差し引いた金額で買い取ってもらい、買取側が解体を行うケースもあります。

Q.地主が売却を承諾しなかった場合はどうする？

地主の中には借地権者が変わることを嫌い、承諾を拒否する人も少なくありません。地主が売却の承諾を認めない場合は、借地非訟裁判というものがあり、裁判所譲渡承諾の許可申立てを行うことができます。

しかし、裁判は時間と費用がかかる上、借地権の買主と売買契約を締結していないと裁判ができません。このことから、地主が売却を認めない場合は、地主に買い戻し依頼するケースが多いようです。

まとめ

借地権の相続は、所有権の相続と比較して複雑になるケースが多く見られます。借地権を相続することになった際は、地主との契約書を確認の上相続して利用するか、または売却をするか検討するようにしましょう。

借地権の相続で悩んだら、不動産コンサルタントに相談するのもおすすめです。いい不動産では無料相談が可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。