【2020年版】埼玉県三郷市で不動産売却するコツと地域情報・相場を知ろう

まずはエリアの不動産売却価格の相場を把握することですね。不動産の価格はエリアによって大きく変わりますので、相場を把握して売り出し価格を設定することが大切です。

三郷市は埼玉県の東南端にあり、市の東側を江戸川が流れ、西側に中川、中央に大場川という3つの大きい川が流れているのが特徴です。東京都に隣接するエリアで高度経済成長期に宅地開発が進み、大規模な造成宅地が点在しています。

2005年に市南部を横断するつくばエクスプレスが開業するとこれまで以上に注目されるようになり、開発が進んでいるエリアです。地価は埼玉県平均に比べると低いものの、開発が進むことで埼玉県平均との相場の差が徐々に埋まっています。

三郷市は市内全域が利根川や江戸川、中川が氾濫した場合の浸水エリアです。三郷市の発行している水害ハザードマップを確認すると、市内全域が主要河川氾濫時に0.5m〜3.0mの浸水が予想されているため地価が上昇しにくいのが特徴です。

実際に河川氾濫が発生したことはありませんが、水害が多発する昨今ではハザードマップを参考に不動産を購入する方が増えているため、この点が相場に影響しています。

不動産の購入希望者が水害リスクの高い地域を避ける傾向にあるとはいえ、当社で取り扱った新築戸建実績で申し上げると販売件数は55件。販売価格は2,180万円〜4,680万円で推移しています。

坪単価は駅徒歩15分圏内で60万円〜80万円、駅徒歩20分を超えるエリアの場合は坪単価50万円台です。駅までのアクセスにバスを利用するエリアでも、平均すると坪単価40万円〜45万円の価格帯で取引がおこなわれています。

三郷市で売りに出ているマンションは105件あり、安い価格帯だと500万円台、高いと4,680万円と金額の幅が大きくなっています。三郷市のマンション相場で特徴的なのが、築15年以内の場合は㎡単価が40万円から60万円が平均ですが、築20年を超えると半額の㎡単価20万円台まで下落します。

相場の推移としてはつくばエクスプレスの開業以降、少し上がってきている印象があります。

はい。水害リスクがあっても都心へのアクセスの良さは魅力です。やはりつくばエクスプレスの開業の影響が大きいでしょう。三郷中央から秋葉原は20分程度なので、これだけアクセスの良いエリアを新たに探す事は難しく、やはり都内に勤務している方に選ばれやすいのでしょう。

三郷市内にはつくばエクスプレスだけでなくJR武蔵野線もあり、JR沿線は利便性と都心部に出やすい地域性から人口も増えており、不動産単価が高い印象を受けます。

都心へのアクセスがいい街が人気ですね。具体的にはJR武蔵野線の三郷駅周辺やつくばエクスプレス三郷中央駅の周辺にある三郷や中央周辺は需要が高いです。

また、東京外環自動車道と常磐自動車道が交差する三郷ジャンクションや三郷インターがあることから、自動車を利用する人に支持されています。インター南や泉は三郷市でも比較的地価が高いエリアです。

ゲリラ豪雨や河川氾濫が関東近郊だけでなく全国的に頻発しているので、水害リスクの高いエリアだという点はマイナスに評価されてしまうでしょう。ただし、交通アクセスが良好で人口も増え続けています。市内各地で開発が進んでいることから引き続きの地価上昇が見込めます。

ターゲットが明確になる点です。同じ物件でも、ターゲットによって魅力を感じるポイントが違うため、ターゲットを明確にして適切なアピール方法を検討することをおすすめします。たとえば、三郷市はファミリー層が多いため、不動産としての人気が高いのはファミリータイプのマンションや一戸建てです。

地域の特性やニーズに合わせて物件の魅力をアピールすることが物件を高く売るためのコツです。物件をよく知っているお客様自身が魅力的なキャッチコピーを作ったりアピールポイントを考えたりなど、不動産会社の担当者と協力して売却活動をおこなうことでより高く売りやすくなります。

三郷市は埼玉県の東南端に位置し、東京駅に最も近い場所で15kmで都心の外周に位置しています。東西は5.6km・南北は9.5kmの縦長の街で、平坦な地形が特徴です。面積は30.22㎢と比較的コンパクトで市北東部の三郷駅周辺と市南部の三郷中央駅の周辺に市街地が形成されています。

江戸川と中川に挟まれた地形で、市内全域が水害ハザードマップの浸水想定地域に指定されているのが特徴です。人口は142,824人で増加傾向にあります。世帯数も順調に増加しており緩やかな成長基調にある街といえるでしょう。

三郷市は製品を出荷するための交通アクセスが良いことから多くの製造業の事業所が立地しています。三郷市の製造業の企業数は埼玉県内4位で、特に金属製品や生産用機械、プラスチック製造が盛んです。

近年は製造業だけでなく大手事務用機器メーカーや製薬メーカー、大手防災用品メーカー、精密機器メーカーなどが研究拠点を構え、研究都市としての一面を持ちつつあります。市内に研究開発・製造・流通拠点が揃っており、産業のバライティが豊かなのも三郷市の特性といえるでしょう。

大きく2つあります。ひとつ目は大型商業施設が数多く立ち並んでいることから、商業利便性が非常に高いことです。三郷市は新三郷駅付近を区画整理し、ららぽーと新三郷・コストコホールセール新三郷倉庫店・IKEA新三郷が立ち並んでいます。

どの施設も若いファミリー層を中心に人気の商業施設です。また、三郷インター付近にはピアラシティがあり買い物ができる商業施設だけでなく、映画館やスーパー銭湯など娯楽施設も揃っています。市内で買い物や娯楽が完結できるため、生活利便性は非常に高い地域といえるでしょう。

市内北部で区画整理が進み、今後も成長が期待できることです。三郷市はここ10年ほど、つくばエクスプレスの開業によって三郷中央駅周辺の開発を中心としたまちづくりがおこなわれていました。駅周辺の開発がひと段落したため、現在の開発の中心は三郷インター付近や市内北部にシフトしています。

三郷インター付近ではこれまでインター南部に大型流通拠点の建設業がおこなわれていましたが、事業が完了したためさらに南を区画整理し、約7.9ヘクタールの地域を開発。物流施設や工場だけでなく、住宅の建設も可能な地域として整備しています。

また、市内北部では23ヘクタールもの強大な土地を産業集積地として開発。高い交通利便性を生かした企業誘致により、税収の向上を目指します。

このように都心へのアクセスが良好な立地で開発がおこなわれているケースは多くないため、発展余地のある三郷市は今後の成長が期待できる魅力的なエリアであるといえます。

交通利便性の高さも三郷市の魅力です。三郷市は、市内の北東部をJR武蔵野線が縦断し、南部をつくばエクスプレスが横断しています。JR武蔵野線は三郷駅から東京駅まで直通電車で50分程度とアクセスが良く、つくばエクスプレスも三郷中央駅から秋葉原駅まで約20分と非常に高い交通利便性です。

また、市内には東京外環自動車道と常磐道、首都高を結ぶ三郷ジャンクションがあり、その周辺にそれぞれインターチェンジが設置されており、高速道路を使えば都心だけでなく各地に行きやすいです。一般道は国道298号線が市内を縦断しており、各地への近隣市へのアクセスも容易です。

そうですね。特に常磐方面への交通の要衝であることから市内には物流倉庫も多く立ち並んでいます。また、2018年より江戸川で三郷流山橋有料道路の建設が始まっています。これは、江戸川を挟んで対岸にある千葉県流山市と三郷市を結ぶ橋で、これまで流山市とは常磐自動車道を使わなければ往来ができませんでした。

しかし、三郷流山橋有料道路が完成すると、三郷市と流山市の中心地が直結することになり、松戸市や柏市などこれまで江戸川を大きく迂回する必要があった場所にも行きやすくなります。こうした交通利便性の高さが三郷市の成長を支えており、交通利便性の高さに惹かれた人が転入してくることで今後の地価上昇も期待できます。

すぐに売却したい方や、高く売却したい方など、ニーズは様々だと思いますので、順番にアドバイスしていきましょう。すぐに売却したいというニーズに対してまずご提案するのは、一般の消費者向けではなく我々のような不動産会社への売却です。

不動産会社への売却は最も確実に、かつスピーディーに売却できる方法なので、スピード重視であればおすすめの方法です。

個人間取引の場合、成約に至っても購入希望者が住宅ローンを組めずに売却交渉が流れてしまう可能性があります。また、仲介による売買は、戸建・マンション問わず売主としての契約不適合責任が発生します。

契約不適合責任とは、不動産売却後に瑕疵（傷や欠陥など）が発覚した場合に売主が修繕費用を負担する責任のことです。つまり、不動産売却後も売主は数年にわたり売却した物件に対する責任を追うことになります。

このように、不動産仲介はさまざまなリスクがあることから、不動産会社へ売却することでこれらのリスクを回避する方もいます。

これから高く売却したい方やこれから売却を検討しようとしている方に向けては、不動産営業が提案する査定額だけで媒介契約を結ばないことです。不動産会社は少しでも多くの物件を取り扱うために、不動産会社に寄せられる査定において高めの金額を提示する傾向にあります。

売主は高く売却したいと考えるので、媒介契約を結ぶ相手を査定額の高い不動産会社にしがちです。しかし、不動産会社の示す査定額はあくまで査定でしかなく、実際の不動産市場で査定額どおりに売却できるかは不明です。

あまり高い価格で売り出すと買い手がつかないことから、査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶと売却できない可能性があります。

営業担当がより早く、より高く売却できるように価格設定やPR方法、内覧対応の方法を提案してくれるかどうかで判断すると良いでしょう。アクシアホームでは売主様の利益を最大化でき、できるだけ早く売れるであろう査定額を設定し、その意図を説明いたします。

しっかりと設定価格の根拠と販売戦略を提示し、ご理解いただいた上でチャレンジ価格として売却価格を1割程度上乗せして販売を開始することもあります。この上乗せ分は、利益を増やす可能性だけでなく、購入希望者との売買交渉時にも値引きのカードとして使えるので有効な方法です。