【2020最新版】兵庫県西宮市で高く不動産を売却するコツと地域情報・相場を知ろう

関西有数のベッドタウンである兵庫県西宮市
  • 高く不動産を売却するには相場の把握が必要不可欠
  • 西宮市は利便性の高い、関西有数のベッドタウン
  • 近年は市内南部の鉄道沿線を中心に地価が上昇中
  • 今後も西宮駅周辺などの再開発が計画されている

西宮市は兵庫県南東部に位置する、人口が約49万人の中核市です。北側に六甲山系、南側に大阪湾という土地柄、市全体としては年間を通して穏やかな気候である瀬戸内海式気候に属しています。

阪神間モダニズム文化圏の中央に位置する西宮市は、隣接する芦屋市や、大阪の帝塚山などとともに、近畿有数の高級住宅街がある街として有名です。

また、プロ野球チームの阪神タイガースの本拠地、かつ高校球児達のメッカである甲子園球場のある街としても、全国にその名が知れ渡っています。歴史的遺産や史跡も多数点在し、数多くの文化施設や、10の大学や短期大学があることなどから、西宮市は1963年に文教住宅都市を宣言しています。

市内南部に阪神高速道路、市内北部には中国自動車道があり、鉄道に関しても、JR・阪急・阪神の3社が市内に7路線を展開しているため、通勤利便性の高い地域です。ここでは、西宮市の不動産事情や地域特性、不動産を売るときに注意すべき点やポイントなどを紹介していきます。

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西宮市の最近の様子

  • JR西宮駅南西地区の再開発が進んでいる
  • 2025年完成予定の大型複合ビルには居住施設もある

西宮市ではJR西宮駅南西地区の再開発が進んでいます。卸売市場を再整備するとともに、2025年完成予定で35階建の大型複合ビルが建設されています。この複合ビルには高層部が住宅になっており、300戸ほどの居住施設も入居予定です。

この地区内はもともと老朽木造建築物が密集しており、不燃化・耐震化への対応が不十分であることなどによって災害被害が拡大する恐れがあり、再整備は長年の課題になっていました。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで売却の成功に1歩近づきます。

不動産売却の流れ

Step1:相場を調べる
 ▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2:不動産会社に査定を依頼する
 ▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3:不動産会社と契約を締結する
 ▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4:不動産の売却を始める
 ▶実際に不動産を売りに出します。

Step5:売却・引き渡し
 ▶買い手が見つかれば売却の手続きを行い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。不動産の売価をエリアの売買相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。

納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

西宮市の相場を知ろう

  • 西宮市の地価はこの10年で値上がりを続けている
  • 西宮市の地価は兵庫県で第二位に高い
  • 西宮市の中古マンションの相場は2,500万円~4,500万円

まずは西宮市の売却動向を簡単に掴んでいきましょう!

西宮市の地価・不動産相場の推移

西宮市の2020年最新公示地価は平均27万4,038円/㎡です。前年からの変動率は1.39%増となっており、2015年公示地価の平均25万702円/㎡と比較すると、9.30%と大きく上昇しています。

西宮市の地価は、ここ10年ほど順調に上昇を続けています。 兵庫県内でみると、41市町村中で、芦屋市に次いで2番目に地価が高いエリアです。

西宮市内の近年の地価の推移を細かく見てみると、市内南部の鉄道沿線では大きく上昇傾向にありますが、同じ西宮市内でも北部の山側はやや下落傾向にあります。

西宮市の売却動向や売却相場の動き

西宮市の不動産売却動向を国土交通省のデータからみてみます。2019年の取引件数は、前年の2018年と比較すると4.52%上昇しています。2009年と比較すると2.75%の上昇ですが、2014年と比較すると9.22%の下落とありますので、取引件数についてはここ10年上がったり下がったり、かなり変動しているようです。

直近の中古マンションの取引件数が多い物件の間取りは3LDKであり、価格帯では2,500万円~4,500万円がボリュームゾーンです。2019年のデータを前半と後半に分けてみると、土地と戸建ての売却価格に関しては下落しており、中古マンションでは微かに上昇しています。

保有している不動産が土地や一戸建ての場合、長期的に不動産を保有できるのであれば再度上がるタイミングを待つのが良いでしょう。逆に短期的に不動産の売却をお考えの方は早めに売却することをおすすめします。

参考)西宮市での直近の取引価格情報

中古マンション(駅距離基準値:10)

駅徒歩
10分以内
駅徒歩
10分以上
70㎡3,600万円2,500万円
75㎡4,200万円2,650万円
80㎡3,500万円3,650万円
85㎡4,050万円2,400万円
90㎡4,200万円3,700万円
95㎡4,800万円3,400万円
100㎡5,200万円3,350万円

※2019年取引価格中央値

戸建て(駅距離基準値:15)

駅徒歩
15分以内
駅徒歩
15分以上
80㎡2,200万円4,000万円
85㎡3,350万円2,350万円
90㎡4,200万円2,650万円
95㎡3,000万円4,000万円
100㎡4,200万円4,400万円
105㎡4,400万円5,050万円
110㎡4,500万円3,800万円

※2019年取引価格中央値

不動産価格に影響を与えそうな出来事

  • 西宮市では阪神西宮駅北側エリアの開発整備計画が進められている
  • 計画は4段階に分かれており、最終的には本庁舎周辺が大きく変貌する
  • 西宮駅周辺の利便性が改善して、価値があがる可能性が高い

西宮市は2019年末に、阪神西宮駅北側エリアの開発整備の素案を発表しました。開発は4つの段階に分けられており、まずは本庁舎東側に、消防局や上下水道局などの災害関連部局を集中配置させて、危機管理センターの機能を持たせた第2庁舎を建設します。

次に、老朽化した市民会館アミティホールを移設・新築し、図書・情報機能を付加した文化振興の拠点複合施設を作り、さらに県立西宮病院の跡地に、保健所や保健福祉センターなどを集約した新保健所施設を建設。最後に教育文化センター機能を含んだ新本庁舎を建設することが決まっています。

これにより、周辺地域の老朽化施設の再編や集約も進む予定で、最終的には本庁舎周辺の公園を含めた公共のオープンスペースも再整備されます。現在は西宮北口駅周辺の地価が著しく上昇していますが、西宮駅周辺が整備され利便性が向上すれば、人の流れが変わる可能性もあります。

【売却のコツ】西宮市の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

  • 西宮市は甲子園球場や「福男選び」で有名な西宮神社がある
  • 西宮市は人口・世帯数ともに増加している
  • 人気の住エリアは阪急西宮北口駅周辺である

地域特性を知るメリットとは?

不動産相場が順調な西宮市の場合、比較的物件も多く動いています。自分の不動産を購入してもらうためにも販売戦略はとても重要です。エリアの特徴から、買いたい人がどのような層か考えてみましょう。ただし絶対的な答えはないので、詳しくは地元に詳しい専門家である不動産会社の人と相談することをおすすめします。

西宮市の地域特性・歴史や魅力

街の歴史と魅力

兵庫県の南東部にある西宮市は、阪神タイガースの本拠地の阪神甲子園球場や毎年「福男選び」が行われる西宮神社があることでも知られています。

室町時代には名産品の酒が広く知られるようになり、江戸時代に酒作りは本格化し、「宮水」の発見でさらに優れた酒が製造されるようになりました。船で江戸にも運ばれ、近代に入ると多くの酒造会社が作られました。現在も灘五郷と呼ばれる日本を代表する酒所です。

また、大正期から住宅開発が行われ「西宮七園」と呼ばれる高級住宅地が作られました。明治中期〜大正時代にかけて形成された阪神間モダニズムというライフスタイルの影響を受けた住宅地で、今も財界人や文化人の邸宅が多く建ち並んでいます。

1995年に起こった阪神・淡路大震災では大きな被害を受けました。JR西宮駅前には37階建ての複合ビルの建設が予定されているなど、市内各地で復興事業や再開発事業が進んでいます。

西宮市の人口推移

2015年の国勢調査の結果、2015年の時点での総人口は48万7,850人と5年前の調査よりも5,210人増加していることがわかりました。また、世帯数においても21万965世帯と、5年前の調査よりも8,317世帯増えています。

西宮市で人気のエリアは?

西宮市で人気のエリアは、阪急西宮北口駅周辺です。2018年に駅の南側に開業した阪急西宮ガーデンズでは大方の買い物ができるので、とても便利です。阪神淡路大震災から復興したという背景もあることから、電柱の地中化なども進み街の景観は非常に整備されており、なおかつ防災意識の高い街づくりがなされています。

文教地区として注力されているエリアでもありますので、遊興施設が少なく、治安が良いことも子育て世代を中心に人気がある理由のひとつです。

西宮市で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

  • 西宮市は甲子園球場があるので、場所によっては影響を受ける
  • 甲子園近くの物件は一部のターゲットにはとても魅力的
  • できるだけ多くの不動産会社に査定をかける

ポイント・注意点1

西宮市のシンボルともいえる甲子園球場ですが、試合のある日には多くの人出があり、駅周辺の混雑は必至です。甲子園球場の周辺は風向きによっては「六甲おろし」が聞こえてくる住環境でもあります。

これは一見すると不動産売却において不利益な状況に見えるかもしれませんが、ある一定数には魅力的であるとも言えますので、ターゲットを絞ることができる、と前向きに捉えることもできるでしょう。売却計画が立てやすくなるかもしれません。

ポイント・注意点2

数ある不動産会社の中から1社を選ぶことはとても大変ですが、これこそが不動産売却において重要なポイントとなります。できるだけ数多くの不動産会社に査定に出すことは、良い不動産会社と出会うことにおいて有益な助けとなるでしょう。

ご自身の持つ不動産の価値や状況を十分に理解していることに加え、きめ細やかな相談に乗ってくれる、そんな不動産会社を見つけることが大切です。

いい不動産では、そんな良い不動産会社選びをサポートしていますのでぜひまずはお気軽にご相談ください。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、西宮市での不動産売却に役立つ相場情報(マンション・戸建て・土地)や地価推移、街の特徴や魅力について紹介しました。

  • 西宮市は人気のあるエリアであり、地価は上昇傾向が続いている
  • 取引件数は近年変動を繰り返している
  • 不動産の価値の見極めや売却計画は綿密に
  • 高く売るためには信頼できる不動産会社探しが大事

不動産を高く売るためには、地域特性と相場を把握した上での戦略と、信頼できる不動産会社からの協力が必要不可欠です。西宮市での不動産売却をお考えの方は、西宮市の不動産売却の市況を細かくリサーチしながら、パートナーとなる不動産会社探しを始めましょう。

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