【2020最新版】千葉県船橋市で高く不動産を売却するコツと地域情報・相場を知ろう

千葉県船橋市で高く不動産を売却するコツ
  • 高く不動産を売却するには相場の把握が必要不可欠
  • 船橋市は東京のベッドタウン。特に船橋駅周辺が人気
  • 地価は上昇傾向、単身向け物件も増加傾向
  • 交通アクセスや再開発計画を意識した不動産売却がおすすめ

船橋市は首都東京から快速列車で約25分、高速道路で約30分と東京への通勤や通学する層に人気です。鉄道路線も充実しており、中心となる駅は船橋駅で1日の平均乗降人員は約11万人です。

路線バスや高速バス、高速道路もあり、成田空港・羽田空港へのアクセスも充実しています。鉄道網の発達が市の成長を支えてきました。船橋市は全般的に平坦であり、比較的温暖な海洋性気候です。農地は市域の約17%、内湾漁業や工業もおこなわれています。

また、人気のテーマパーク全国TOP10にランクインした市営の「ふなばしアンデルセン公園」があり、自然と調和した暮らしやすい街です。ここでは、船橋市の不動産事情や地域特性、不動産を売るときに注意すべき点やポイントなどを紹介していきます。

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船橋市の最近の様子

  • 船橋市は2003年に中核市に移行した
  • 船橋市は立地適正化計画制度を制定し、町の再開発を進めている

千葉県北西部に位置する船橋市は2003年に中核市に移行しました。千葉県内においては千葉市に次いでトップクラスの人口規模を誇ります。船橋市は東京のベッドタウンでありながら、国内有数の商業地域でもあります。

船橋市は、現在策定中の「次期都市計画マスタープラン」との整合を図りながら、「立地適正化計画制度」を制定し推進中です。2017年8月、渋滞緩和を目的としたJR船橋駅南口と本町通りをつなぐ都市計画道路3・4・11号線が開通しました。

2018年2月、船橋駅南口再開発事業の一環としてJR船橋駅直結のショッピングセンター「シャポー船橋南館」とホテルが開業、南館の2階にペデストリアンデッキが接続しているため、駅への利便性が向上しました。

2020年3月、船橋駅始発の東武アーバンパークラインが全線で急行列車を開始したため、通勤や通学が便利になりました。同年8月、高速道路・京葉道路(上り線)武石IC~船橋IC間で、付加車線が設置されたため、渋滞の緩和や、交通の安全性が期待できます。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで売却の成功に1歩近づきます。

不動産売却の流れ

Step1:相場を調べる
 ▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2:不動産会社に査定を依頼する
 ▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3:不動産会社と契約を締結する
 ▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4:不動産の売却を始める
 ▶実際に不動産を売りに出します。

Step5:売却・引き渡し
 ▶買い手が見つかれば売却の手続きを行い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。不動産の売価をエリアの売買相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。

納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

船橋市の相場を知ろう

  • 船橋市の公示地価は上昇を続けている
  • 船橋駅周辺や京成船橋、西船橋の上昇率が特に高い
  • 千葉県の平均と比較すると、土地相場は高め
  • 主力は3LDKのファミリー向けマンション
  • 船橋市の戸建ては2,000万円~3,500万円前後
  • 中古マンションは2,000万円~3,200万円前後

まずは船橋市の売却動向を簡単に掴んでいきましょう!

船橋市の地価・不動産相場の推移

船橋市の2020年の公示地価は平均で20万5,208円/㎡となっています。船橋市のほとんどの場所で土地相場は上昇しており、特に船橋駅周辺や京成船橋、西船橋の上昇カーブはかなり高くなっています。

相場に関しては、土地の相場は上昇傾向、中古マンションの相場は2018年と比較すると下落していますが5年前の2015年と比較すると上がっています。中古一戸建ては、2018年と5年前の2015年よりも高くなっています。

千葉県平均の1㎡当たりの平均取引価格と比較すると船橋市の平均取引価格は高めで、千葉県の賃貸住宅における平均空室率と比較すると船橋市は低めです。

近年の取引物件は3LDKタイプが主流ではありますが、単身者用のワンルーム物件も増加しています。船橋は都内へのアクセスもよく、利便性に優れていますので、不動産投資のために購入されている方もいるかもしれません。

船橋市の売却動向や売却相場の動き

船橋市の土地の取引件数は年間約8,000~8,500件前後で、千葉県全体の約1割を船橋市が占めています。船橋駅、東船橋駅、新船橋駅、船橋日大前駅に近い物件や習志野エリア、高根エリア、三咲エリアの取引が盛んです。

土地のみの取引価格(総額)の厚い層は1,500万円~2,500万円前後、土地と建物は2,000万円~3,500万円前後、中古マンションは1,900万円~3,200万円前後でした。

土地と建物の取引件数が多い物件は、最寄駅まで20分以内の物件、中古マンションは、間取りが3LDK、次いで2LDK、最寄駅まで10分以内の物件の取引が多くみられました。船橋市の立地適正化計画の区域内容や開業予定の新駅付近の地価の動向も見逃せません。

参考)船橋市での直近の取引価格情報

中古マンション(駅距離基準値:10)

駅徒歩
10分以内
駅徒歩
10分以上
70㎡2,350万円1,500万円
75㎡3,100万円1,500万円
80㎡3,400万円2,750万円
85㎡3,100万円2,625万円
90㎡2,800万円
95㎡3,600万円2,550万円
100㎡2,000万円

※2019年取引価格中央値

戸建て(駅距離基準値:15)

駅徒歩
15分以内
駅徒歩
15分以上
80㎡2,000万円1,100万円
85㎡3,500万円2,900万円
90㎡2,450万円1,600万円
95㎡3,450万円3,600万円
100㎡3,300万円2,600万円
105㎡3,200万円2,450万円
110㎡2,950万円2,750万円

※2019年取引価格中央値

不動産価格に影響を与えそうな出来事

  • 2015年にメディカルタウン構想を表明し、医療機能を集約
  • 船橋市内の東海神駅と飯山満駅の間に新駅の設立を検討している
  • 西武船橋店跡地に大型商業施設がオープン予定

船橋市は1996年より市の中心に位置する海老川上流地区のまちづくりを展開中、その一環として2015年に街の中核に医療・福祉機能をもつ「メディカルタウン」構想を表明しました。これにより、医療センター移転や市内の東海神駅と飯山満駅の間に新駅の設立を検討中、住宅や商業機能を備えて子育て世代を呼び込む計画です。

また、2018年2月に西武船橋店が閉店し、この跡地に地上48階、地下2階の複合施設の建設が計画されており、メインは高層マンション、その他商業施設や市民ホールが設けられる予定です。

さらに、2020年秋には船橋行田エリアに近隣型ショッピングセンターフォルテ船橋行田が開業予定です。スーパーマーケットを中心にドラッグストア、100円ショップ、レストランなどが出店予定です。これによりマンション需要や雇用促進が期待できます。

南船橋駅は、IKEA TOKYO-BAYやららぽーとTOKYO-BAYで賑わっていますが、水平のエスカレーターLaLaストリートが整備されるとともに船橋市浜町2丁目計画として地上20階の分譲マンションが建設中です。

【売却のコツ】船橋市の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

  • 船橋市は人口・世帯数共に増加傾向だが、場所により人口密度の差が大きい
  • 船橋市は江戸時代成田詣の宿場町として栄えた
  • 人気の住エリアは新船橋駅周辺の山手と呼ばれるエリア

地域特性を知るメリットとは?

東京都のベッドタウンとしても人気の船橋市の場合、比較的物件も多く動いています。自分の不動産を購入してもらうためにも販売戦略はとても重要です。地域の特徴から、買いたい人がどのような層か考えてみましょう。ただし絶対的な答えはないので、詳しくは地元に詳しい専門家である不動産会社の人と相談することをおすすめします。

船橋市の地域特性・歴史や魅力

街の歴史と魅力

船橋市は千葉県北西部にある都市で、千葉県内では千葉市に次いで第2位の人口規模を誇ります。市内には旧石器時代や縄文、弥生時代の遺跡も多く見られます。

船橋市は古代から交通の要所として物資の集積地・流通地として栄えました。戦国時代には勢力争いの中でも重要な役割を果たし、江戸時代以降も成田参詣の宿場町として、また江戸へ送る魚や農産物の集積地・供給地として繁栄してきました。

明治時代に入り鉄道が開通すると、宿場町から商業地へと役割が変化しました。戦後は工業化が進み、首都圏に人口が集中した高度経済成長期には農地の多くが大規模な団地などへ転用され、埋め立てによる工場設立や住宅開発が一層進みました。

それに伴い娯楽施設も増え、1987年に開園した公立公園「ワンパク王国」(現「ふなばしアンデルセン公園」)は現在では東京ディズニーリゾートにつぐ圏内の人気スポットとなっています。

船橋市の人口推移

2015年の国勢調査の結果、2015年の時点での総人口は62万2,890人と5年前の調査よりも2020年7月時点で1万8,346人増加していることがわかりました。また、世帯数においても29万3,585世帯と、5年前の調査よりも2万1,153世帯増えています。

市全体では人口は増加傾向ですが、微減傾向の地域もあり、湊町・本町・法典・夏見・豊富地域など以外は減少局面に入ると予測されています。人口密度は、特に船橋駅・西船橋駅周辺の密度が高く、将来的には、本町などの鉄道沿線地域に限られてくると予測されています。

船橋市で人気のエリアは?

船橋駅から2キロ弱、徒歩20分ほどの山手地区です。最寄駅は東武アーバンパークライン船橋駅から一駅の新船橋駅。自転車で船橋駅、西船橋駅、東海神駅、海神駅まで行くことができます。

また、千葉県道288号夏見小室線や千葉県道9号船橋松戸線が走り、バス路線も充実しています。
2011年、船橋市により「山手地区新船橋駅東地区地区計画」が策定され、17haの工場跡地に、緑あふれる「ふなばし森のシティ」計画が進められてきました。

約1,500戸の住宅、商業施設、医療施設、保育施設、公園・緑地を配置、2012年にイオンモール船橋が、2013年にはイオンタウン新船橋が開業しました。児童生徒数の増加により2021年4月に小学校が新設され、学区変更も行われる予定です。

船橋市で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

  • 売却物件の場所やエリア特性を事前に把握しておくこと
  • 売却したい物件の築年数や状態、管理費をチェックし、古い物件であればクリーニングや部屋を整えておくことも大切
  • 実際に売却を成功した知人に成功例や失敗談を聞いておく

ポイント・注意点1

売却したい物件が、主要の駅やショッピングモール、新駅へのアクセス、車の渋滞を回避しやすいエリアかどうか、船橋市の立地適正化計画制度の居住誘導区域や市街化区域のどのエリアに該当するのかなど、入念に地図でチェックしましょう。

また、船橋市は「親世帯・子育て世帯近居同居支援事業」「高齢者住み替え支援事業」を行っており、新型コロナウイルスの対策として、船橋市は中小企業・個人事業主に対しテレワークの導入費用の一部を補助を開始しました。そのため、今後の不動産需要や県内流入が期待できます。

ポイント・注意点2

船橋市は東京のベッドタウンとして栄えてきましたが、団地や分譲マンションの老朽化が問題となっています。売却したい物件の築年数や状態、管理費が妥当な金額かチェックしましょう。

見映えが冴えない場合は、プロのクリーニング業者に依頼したり、撮影時に美しくコーディネイトするのも一つの手です。既存の家具や家電、カーテン込みでの売却も検討するのもよいでしょう。

査定を依頼する場合は、再開発計画などいち早くキャッチする姿勢やレスポンスがスピーディーな不動産会社がおすすめです。また、売却を成功した知人に成功例や失敗談を聞いたり、紹介をお願いするのもよいでしょう。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、船橋市での不動産売却に役立つ相場情報(マンション・戸建て・土地)や地価推移、街の特徴や魅力について紹介しました。

  • 船橋市は交通アクセスも良い東京のベッドタウン
  • 船橋市の地価は大きく上昇中
  • 中古マンション相場は2,000万円~3,200万円前後
  • 船橋駅や隣駅付近の物件が高め
  • 再開発計画や新設の商業施設・駅・学校までのアクセスをチェック
  • 高く売るためには信頼できる不動産会社探しが大事

不動産を高く売るためには、地域特性と相場を把握した上での戦略と、信頼できる不動産会社からの協力が必要不可欠です。船橋市での不動産売却をお考えの方は、船橋市の不動産売却の市況を細かくリサーチしながら、パートナーとなる不動産会社探しを始めましょう。

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