【2020最新版】大阪市住吉区で高く不動産を売却するコツと地域情報・相場を知ろう

大阪府大阪市住吉区で不動産を売却するコツ
  • 高く不動産を売却するには相場の把握が必要不可欠
  • 住吉区の空き家率は19.8%で2033年には30%を超える予測
  • 2017年から2020年まで住吉区の総人口は緩やかに減少している
  • 住吉区の地価は、2013年から2018年にかけて緩やかに下落

大阪の南部に位置し、堺市と隣接する住吉区。宮内には住吉大社や神社仏閣など歴史をある建造物が点在しており、古い町並みを維持する活動も積極的におこなわれています。

住吉区から梅田駅へは乗り換えなしで行けるほどアクセス良好で、通勤通学にも大変便利なエリアです。今回はそんな大阪市住吉区の不動産事情や地域特性、不動産を売るときにオススメの方法まで紹介していきます。

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大阪市住吉区の不動産動向

住吉区の不動産動向
  • 住吉区の空き家率は19.8%で2033年には30%を超える予測
  • 空き家問題を解消すべく「住吉区空家等対策推進ネットワーク会議」を設立

全国的に空き家率の増加が問題視されていますが、2013年時点でその割合は13.5%。大阪市だけで言えば17.2%で、住吉区は大阪市の平均を大きく上回る19.8%となることがわかりました。

全国はもちろん、大阪市と比べても住吉区の空き家率は高い結果になっています。このままの状態が進めば、2033年には30%を超える可能性が高いとの予測も立てられるほどです。

こうした空き家問題を受けて、住吉区は「住吉区空家等対策推進ネットワーク会議」を設立。2019年には、具体的な行動指針となる住吉区空家等対策アクションプランを策定して、空き家の活用を促進するなどの取り組みをおこなっています。

空き家率の増加は不動産売却においてマイナスに働くことも多く、売りたいのに売れない状況が続くことも考えられます。ただ物件が売れない理由には、交通アクセスが不便だったり見栄えが悪かったりなど、何らかの原因があることも事実です。

物件を確実に売るためには、買い手に興味を持ってもらうための販売戦略をしっかり立てることが求められます。

不動産売却の流れを把握しましょう

不動産売却の流れ

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで納得のいく金額で不動産を売却することができます。

不動産売却の流れ

Step1:相場を調べる
 ▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2:不動産会社に査定を依頼する
 ▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3:不動産会社と契約を締結する
 ▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4:不動産の売却を始める
 ▶実際に不動産を売りに出します。

Step5:売却・引き渡し
 ▶買い手が見つかれば売却の手続きをおこない、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。

不動産の売価をエリアの売買相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買をおこなうためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

大阪市住吉区の相場を知ろう

住吉区の相場
  • 2013年から2018年まで地価は緩やかに上昇
  • マンションは駅から10分以内、戸建ては駅から15分以内の需要が高い

まずは大阪市住吉区の売却動向を簡単に掴んでいきましょう!

大阪市住吉区地価・不動産相場の推移

大阪市住吉区の地価は、2018年時点で約23.9万円/㎡。2013年は約24.1万円/㎡なので、緩やかに下落しています。

一方、大阪市全体の地価は、2018年時点で23.8万円なので、住吉区の地価は、大阪市内の中でも地価が高いエリアであることがわかるでしょう。

ちなみに、2018年時点の住吉区の取引上位価格は35.8万円/㎡で、下位価格は15.7万円/㎡。上位価格と下位価格に大きな差があるため、不動産価格は慎重に決めることが大切だと言えます。

大阪市住吉区の売却動向や売却相場の動き

大阪市住吉区の中古マンションは、駅から徒歩10分以内の物件に人気が集中。物件の面積は広ければ広いほど不動産価格も高くなっています。一方、10分を超える物件の需要は減少。不動産価格も駅近物件に比べて低いため、10分以内の物件が高く売るためのキーワードになることがわかります。

そして中古の戸建てですが、15分以内の物件に人気が集中しており、15分を超えると一気に需要がなくなることが判明しています。物件の面積は、マンションと同様に広いほうが人気が高くなるようです。

参考)大阪市住吉区での直近の取引価格情報

中古マンションなど(駅距離基準値:10)

駅徒歩
10分以内
駅徒歩
10分以上
70㎡3,050万円2,700万円
75㎡3,300万円2,600万円
80㎡3,700万円
85㎡4,600万円
90㎡4,500万円
95㎡6,800万円3,100万円
100㎡

※2019年取引価格中央値

戸建て(駅距離基準値:15)

駅徒歩
15分以内
駅徒歩
15分以上
80㎡2,300万円
85㎡2,900万円
90㎡
95㎡3,400万円
100㎡3,750万円
105㎡4,250万円
110㎡4,100万円

※2019年取引価格中央値

不動産価格に影響を与えそうな出来事

不動産価格への影響
  • 2016年に阪堺電車・住吉公園駅が廃止
  • 主要な梅田や難波駅には30分以内で移動できる

日本一終電の早い駅と呼ばれた阪堺電車・住吉公園駅が廃止となり、103年の長い歴史に幕を下ろしました。1913年に開業した住吉公園駅は、住吉公園から住吉駅の区間を運行。最盛期には1日に200本の電車が走り、最短1分間隔で列車が到着していました。

ただ、2014年のダイヤ改正により1日に4~5本の電車運行に減便。2015年時点で、1日の利用客は70~100人に。廃止になった理由は利用者数の減少はもちろん、安全な運行を維持するには巨額の費用が必要になったため、やむなく廃止の決断が下されました。

ただ、都心へのアクセスはJR・御堂筋線・南海高野線・阪堺電車が運行しており、梅田や難波駅には30分以内で移動することが可能。都心へのアクセスは良好なので、ビジネスマンや学生などの通勤通学にも便利なエリアだと言えます。

【売却のコツ】大阪市住吉区の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

住吉区の地域特性
  • 住吉区は交通アクセスが良く、大阪市内でもかなり治安が良いエリア
  • 2017年から2020年まで住吉区の総人口は緩やかに減少している
  • 75歳以上の人口が2025年までに1.25%増加

地域特性を知るメリットとは?

始めて不動産売却をする人は、わからないことも多いため不動産の担当者に任せる人も少なくありません。ただ、売り主だからこそ伝えられる物件の魅力もあります。

特に、住吉区は人口減少や空き家率の高さなど、不動産売却において不利な状況のため、売り主自身が魅力的なキャッチコピーをつくったりアピールポイントを考えたりすることが大切です。

売り主が地域の特性をしっかり理解していれば、買い手がほしい情報を直接伝えられるため購入への不安も軽減されます。不動産会社の担当者と協力しながら、より高く売るための売却活動をおこなっていきましょう。

大阪市住吉区の地域特性・歴史や魅力

街の歴史と魅力

住吉神社を中心として多くの人が住吉区を訪れるようになった江戸時代。住吉神社以外にも熊野街道や紀州街道沿いには人が絶えず訪れ、旅人が必ず足を留める場所になりました。

明治時代以降は廃仏毀釈により住吉神社の寺院が失われたり、高野鉄道や阪堺線の開通で街道沿いの賑わいが消えたりするなど、街の衰退化が進んでいました。

ただ一方で、鉄道駅を中心に住宅地の開発が積極的におこなわれ、大阪市のベッドタウン化が広がっていきます。その後、大阪市は区分けされ「住吉区」が誕生。新たに開通した鉄道沿いには住宅街が広がり住吉区にも独自の文化が生まれました。

さらに、住吉区は大阪市内の中でも治安が良いエリアとして有名。観光地がほとんどないことや住吉区の北部に広がる高級住宅街でパトロールが強化されていることなどが挙げられます。

共働きの子育て世代も増えているため、子どもを一人にする時間も増えがちです。治安の良いエリアであれば、安心して子育てでき、不動産売却において大きな魅力だと言えます。

大阪市住吉区の人口推移

2020年時点の総人口は、約15.3万人。人口の内訳は男性が約7,100人、女性は約8,100人で、女性の方が数が少し多くなっています。2017年時点で総人口は約15.4万人なので、緩やかに減少。

ただ、住吉区の人口は2025年には14.4万人、2040年に12.5万人なることが予測されています。また、2015年に約2万人だった75歳以上の人口は、2025年には2.7万人になるという推計も出ています。

住吉区では、少子高齢化が確実に進んでいることがわかります。さらに、2017年時点の高齢者の世帯数は2.5万で、うち夫婦世帯は26%。高齢者の独居世帯は46%になることが判明しました。

大阪市住吉区で人気のエリアは?

住吉区の北部に位置する帝塚山は高級住宅街と言われており、住吉区で人気の高いエリアになります。

従来は、農村が広がる緑豊かな地域でしたが、明治時代から大正時代にかけて土地が整理され住宅街へと変貌を遂げました。また大阪の人口が急激に増え、人から逃れるように富裕層が帝塚山に屋敷や別荘を次々と構えたため、最終的に高級住宅街になったと言われています。

また、帝塚山は美しい景観を維持するため「聖天山風致地区」に指定されており、基準を満たしていない建築物を建てることはできません。それにより今でも景観が保たれ、多くの人の憧れの土地となっています。

近くに大きな道路も通っていないため、静かで落ち着いた環境が整っているのが大きな魅力。帝塚山内には、帝塚山古墳や万代池公園、安倍晴明神社など子どもからお年寄りまで楽しめるスポットも点在しています。

大阪市住吉区で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

不動産売却のポイント
  • 汚れやキズが目立つ部分はリフォームする
  • 長期的な視点で不動産の売却活動をおこなう
  • 個人売却はメリットもあるが不動産会社に依頼するのがおすすめ

ポイント・注意点1

不動産売却をするにあたり、内装をリフォームするか悩む方も多いはずです。現在は、中古物件を安く購入して自分の好みに合わせてDIYする人も少なくありません。若者をターゲットにするなら、あえてリフォームせずに売り出すこともひとつの戦略だと言えます。

ただ、古い町並みが残る住吉区は、古い物件も多く汚れやキズなどが目立つ場合も少なくありません。初見の印象を良くするためにも事前にリフォームをしておくことがおすすめです。

また、リフォームにかかった費用は物件価格に上乗せされるのが通常ですが、リフォームをしたからといって必ずしも物件を評価されるとは限りません。平均相場を確認しつつ、不動産会社の担当者に相談して価格を決めましょう。

ポイント・注意点2

余程の理由がない限り、物件売却を急がないようにしましょう。なぜなら、買い手側から価格交渉を受けることが多いからです。早く売却したいと考える売り主は、その焦る気持ちから買い手の希望価格で売却を決めてしまうことも。

実際にはもっと高く売れたであろう物件を安く売ってしまっては、売り主の高い利益も見込めなくなります。急にお金が必要になったなど特別な理由がない限り、長期的な視点で不動産売却の計画を立てることが大切です。

一般的な売却期間は、3か月から1年と言われています。居住年数や立地など物件の条件によって売れる時期は大きく異なりますが、売却までに1年は要することも踏まえて、早めに準備を進めることが望ましいでしょう。

ポイント・注意点3

不動産会社に頼らず、個人で不動産売却を考える人も少なくありません。個人で売却するメリットとしては、手数料を節約できることです。通常、不動産会社を通して物件売却の活動をおこなう場合、仲介手数料が発生します。

手数料は販売価格に対して最大で3%。当然のことながら売値が高ければ高いほど手数料も高くなります。個人で不動売却をおこなえば、手数料が一切かからないので費用を抑えたい人は個人売買する人も多いです。

ただ、不動産売却は大きなお金が動くので、価格や契約書などでトラブルが発生する可能性があります。いざトラブルに巻き込まれたときは全て自分で対処することは困難です。

特に初めて不動産売却をする人は、わからないことだらけなのでもしもの時に備えて、不動産会社に依頼することが一番です。手数料が無料、あるいは割引を提供する不動産会社も多いので、まずは手数料が安い不動産会社を探してみましょう。

まとめ

住吉区の空き家率は19.8%で2033年には30%を超える予測

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、大阪市住吉区での不動産売却に役立つ相場情報(マンション・戸建て・土地)や地価推移、街の特徴や魅力について紹介しました。

  • 住吉区の空き家率は19.8%で2033年には30%を超える予測
  • 2017年から2020年まで住吉区の総人口は緩やかに減少している
  • 住吉区の地価は、2013年から2018年にかけて緩やかに下落
  • 高く売るためには信頼できる不動産会社探しが大事

昔ながらの古い町並みが広がり、落ち着いた環境が整っている大阪市住吉区。少子高齢化が進んでいるものの都心へのアクセスも良好なので、しっかり販売戦略を立てられれば物件が売れる可能性があります。

ただ、有効的な販売戦略を立てるには、専門的な知識や豊富な経験を持つ不動産会社の協力は欠かせません。まずは、大阪市住吉区のエリア情報に詳しい不動産会社を探してみましょう。

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