【2020最新版】大阪市中央区で高く不動産を売却するコツと地域情報・相場を知ろう

大阪市中央区は大阪市の中央部に位置し、大阪府庁や大阪城・難波宮がある古来からの政治の中心地です。また古くから商業の街といわれる大阪の中でも特に中心的な地位を占めていたため、住む場所ではなく働く場所として知られていました。

しかし近年は、谷町筋や上町台地を中心にタワーマンションが数多く建設されたことから人口増加が著しい地域でもあります。今回はそんな大阪市中央区で不動産売却をする場合のポイントについて紹介します。

大阪市中央区の近年の変化

大阪市中央区の相場は全国的に見ても高い水準で推移しています。平成不況やリーマンショックなど度重なる相場の下落要素によって、現在はピーク時に比べると落ち着いていますが、エリアによっては全国屈指の相場を誇る地域もあります。

大阪市中央区の相場はリーマンショック前に一時急上昇しましたが、リーマンショックにより下落。現在はリーマンショック後の落ち込みから回復して上昇相場が続いており、5年前の2014年と比較すると相場は34%上昇しています。

不動産売却の流れを把握しましょう

Step1：相場を調べる
　▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2：不動産会社に査定を依頼する
　▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3：不動産会社と契約を締結する
　▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4：不動産の売却を始める
　▶実際に不動産を売りに出します。

Step5：売却・引き渡し
　▶買い手が見つかれば売却の手続きを行い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。

不動産の売価をエリアの買取相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

大阪市中央区の相場を知ろう

まずは大阪市中央区の売却動向を簡単に掴んでいきましょう。

大阪市中央区の地価・不動産相場の推移

大阪市中央区の地価は、2018年と2019年で比べると9.12%高くなっています。2019年時点では 61万6800円/㎡です。そこから5年前にあたる2014年と比較すると、34.3%と大幅に高くなっています。大阪府全体と比較しても、地価は高いエリアであるといえます。

2019年時点の地価を見てみると、大阪市中央区の売却動向の平均は前半期と比較してマンションは59万円の下落。戸建は1億1,526万円の大幅増です。土地の価格も1,661万円増加しており、マンション以外の不動産は売却に良い市場環境といえるでしょう。

今後の見通しについては、新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う影響が懸念されますが、都心に住むことは「職住近接」による通勤ラッシュの回避や感染防止につながることも期待されるため、引き続き上昇が見込まれるでしょう。

大阪市中央区の売却動向や売却相場の動き

大阪市中央区の売却動向はマンションの取引実績が圧倒的に多く、戸建の売却はあまり行われていません。マンションの売却動向は、平均すると築年数16年、専有面積が50㎡の1DK〜1LDKの物件が中心で、売却価格は2,574万円 でした。

一方の戸建の売却動向は、そもそも数が少ないことから非常に相場が高く、平均すると築年数33年、専有面積256㎡で、売却価格は4億9,749万円です。戸建は前半期に比べると平均売却額が1億1,000万円上昇しており、高値でも取引が期待できる市場環境です。

参考）大阪市中央区での直近の取引価格情報

中古マンションなど（駅距離基準値：10）

※2019年取引価格中央値

戸建て（駅距離基準値：15）

※2019年取引価格中央値
参照：国土交通省「土地総合情報システム」

不動産価格に影響を与えそうな出来事

大阪府は、インバウンドの増加によって大きな恩恵を受けた地域のひとつです。大阪府は国家戦略特別区域に指定されており、民泊新法で定められてる宿泊日数制限が適用されていません。

したがって、交通利便性が高く歓楽街と直結している中央区内にも民泊目的でマンションを購入する事業者や投資家が多く、こうした投資目的の需要が大阪市中央区のマンション相場を担っていました。

しかし、新型コロナウイルス感染症の感染拡大により観光客が激減していることから、今後は事業撤退によるマンション売却と、それに比例したマンション相場の下落が懸念されます。

とはいえ、長期的に見れば2025年に大阪万博が控えているため、新型コロナウイルス感染症の感染拡大が落ち着けば再び需要が拡大する可能性があります。

また、大阪市中央区は長年のドーナツ化から都心回帰に移り変わるトレンドに乗じており、今でも各地でマンションが建設されています。今後、都心回帰のトレンドが続く場合は、引き続き安定した相場の上昇が期待できるでしょう。

【売却のコツ】大阪市中央区の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

地域特性を知るメリットとは？

不動産の売却を検討している場合、地域相場や不動産を魅力的に売却するノウハウを持っている担当者に任せることができますが、売出価格のや内覧対応など売主として対応しなければならない場面もあります。

このような場合に、地域や物件についてよく知っている売主が不動産の魅力を最大限にアピールできるような写真やキャッチコピーを作っておきましょう。

大阪市中央区は大阪の中心であり、区内東部に大阪城や官庁街が位置し、中・西部には本町を中心としたオフィス街、そして南部には心斎橋、道頓堀などの繁華街が広がっています。

谷町筋沿いや上町台地には多くのタワーマンションも立ち並んでいて、関西屈指のオフィス街や歓楽街が集積しており、仕事も娯楽も都市生活におけるあらゆるニーズを徒歩や自転車圏内で満たすことができます。

大阪市中央区の街の魅力

大阪市中央区の地域特性

大阪市中央区は、都市での生活に必要なあらゆる要素を満たしています。平日はオフィス街で働き、歓楽街に行くこともできます。休日は大阪城公園で運動をしたり、心斎橋に買い物に出たりと、都市生活を満喫できるのが特徴です。

大阪市は、市街地再開発事業として、敷地の高度利用を推奨しており、中央区内でも数多くのビルやマンションが建設されています。

今後も、古くなった建物の跡地を再開発する計画は継続的に予定されているため、将来的にも成長が見込めるのが地域特性と言えるでしょう。

大阪市中央区の人口推移

大阪市中央区の人口は、2010年には7万8,687人でしたが、2015年には9万3,069人まで増加しました。これは、大阪府内で最も高い人口増加率を誇り、相次ぐタワーマンションの完成により職住近接を希望する人たちが中央区に移住してきたことが考えられます。

2020年の人口は10万3,094人（2020年6月1日現在）と初めて10万人の大台を突破し、さらに増加傾向にあります。

参照：大阪市HP

大阪市中央区の交通利便性

大阪市中央区は非常に交通利便性が高く、特に大阪市営地下鉄は運営している全8路線のうち7路線が乗り入れています。また京阪（淀屋橋）・近鉄（大阪難波）・南海（難波）の始発駅があり、関西のあらゆる地域に簡単にアクセスできます。

難波にはOCAT、なんばバスターミナル、なんば高速バスターミナルがあり、全国各地への高速バスを定期運行しています。また大阪市バスも充実しています。

高速道路網は、阪神高速1号環状線のランプが区内に5カ所あり、13号東大阪線のランプも2カ所、15号堺線のランプが1カ所あります。そして、一般道は碁盤目状に整理された通りを起点に移動可能で、車で移動する場合にも非常に利便性が高い地域といえます。

大阪市中央区で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

ポイント・注意点１

大阪市中央区は非常に相場が高い地域で、不動産売却を希望する場合は高値での売却が期待できます。しかし地域相場が高くても、物件によっては高値で売り出すことが難しい場合があるでしょう。

不動産売買は、売主が売り出し価格を決めるため金額は自由に設定できますが、高値をつければ売れる訳ではありませんので、適切な売り出し価格を設定する必要があります。しっかりと物件の状態と相場を見比べて最適な価格で売り出していきましょう。

ポイント・注意点２

今後も成長が期待できる大阪市中央区ですが、新型コロナウイルス感染症の影響は無視できません。特にインバウンド需要を見越したマンションの民泊活用においては、民泊事業が伸び悩むと、マンションを売却する事業者や投資家が出てくるでしょう。

その場合、売却価格が下がっても、確実に売り払うことを目指すため、売り出し価格よりも安い価格で成約する可能性があります。すると、地域の相場が下がり、次は下がった相場で売り出し価格を設定し、さらに低くなった金額で成約する可能性があります。

このように売り出し金額と成約金額が下がっていくことで地域相場が下落していく可能性があるため、売却を希望する場合には早めに動き出すことをおすすめします。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、大阪市中央区での不動産売却に役立つ相場情報（マンション・戸建て・土地）や地価推移、街の特徴や魅力について紹介しました。

不動産を高く売るためには、エリアに対してどんな購入層が考えられるのか、地域特性と相場を把握し戦略を練る必要があります。その際、信頼できる不動産会社からのサポートは欠かせません。

大阪市中央区で不動産売却をお考えの方は、該当エリアの不動産売却状況をリサーチした上で、あなたの希望に寄り添ってくれる不動産会社探しを始めましょう。