ここ数年、生産緑地についてのセミナーや講座が多く開かれています。よく知らずに生産緑地を相続してしまい、どうしたらいいか分からない。なんて方もいらっしゃるのではないでしょうか。本記事では生産緑地について、その意味と今後の課題を解説します。

生産緑地ってなに？

シロクマ先生

生産緑地とは、国が「ここは農地として使ってね」と指定した土地のことだよ。普通の土地と比べて、固定資産税と呼ばれる土地にかかる税金がとっても低いんだ！

たまちゃん

ふ～ん。都心はあんまりなさそうだね、地方の話なの？

シロクマ先生

ノンノン！生産緑地は都会にほど多いんだ。国土交通省の資料によると、生産緑地の八割は東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県、愛知県、大阪府に集中していて、中でも東京には全体の４分の１の面積が集中しているんだ。

たまちゃん

そうなんだ。どちらかというと都心やその近くの地域の話なんだね。最近2022年問題って聞くけど、これも生産緑地と関係があるの？

シロクマ先生

それが大ありなのだ。

生産緑地の2022年問題

シロクマ先生

説明しよう！「2022年問題」とは、2022年に生産緑地の指定が解除されることで同じ時期に一気に諸問題が発生すること。農地が宅地になることで、需要が供給を上回って、全体の土地価格が下がってしまうのではないかと言われているんだ。そして、生産緑地の指定が解除されて、土地の固定資産税が通常に戻ることで、土地の固定資産税はこれまでの数百倍も上がってしまう可能性があるんだ。

たまちゃん

え、それって大変なことなんじゃ、、

シロクマ先生

焦ることはないよ。2022年に、継続して農地を続ける管理者がいたら、そのまま継続して生産緑地の指定を受けることができるんだ。

たまちゃん

それなら固定資産税が上がることもなくて安心だね！でも、そこを農地として管理する人がいなかったらどうすればいいの？

シロクマ先生

その場合にはこれまで生産緑地の特例で猶予していた納税や相続税を一気に請求される可能性がある。だから、生産緑地のうちに市区町村に対して買取の申請をすることが望ましいね。

たまちゃん

買取をしてもらうことで、大きな負担を避けることができるんだね。
そしたら、納税猶予をしていなくて、そこまで税金の請求がない生産緑地はどうしたらいいの？

シロクマ先生

いい質問だね！立地にもよるけど、そういう土地は生産緑地のうちに買取をしてもらうのはもったいないよね。宅地にできるなら、土地の価値があがるから、売却価格も上昇するよね。
その場合は、生産緑地の指定を解除して宅地転用して売却してしまおう！そう！売却なら「いい不動産」にお任せだ！

たまちゃん

なるほど、税金がのしかかる心配がない生産緑地は売却したほうがお得なんだね。
それにしてもクマ先生、そのへたくそな宣伝トークそろそろやめたほうがいいよ、、

シロクマ先生

しゅん、、

まとめ

• 生産緑地とは、国が「ここは農地として使ってね」と指定した、固定資産税が低い土地のこと
  
• 「2022年問題」とは、生産緑地の指定が外れることで起こりうる土地価格下落と生産緑地所有者の諸問題のこと

代々相続してきた不動産や夫婦で購入した不動産は、名義人が複数人の共有名義であることも多いものです。

ただでさえ不動産の相続は、名義の問題に加えて、家族構成やその関係性によって必要な手続きや書類が異なるため、話し合いの場も多くなりがち。その中でも、共有名義の場合は相続手続きが複雑になり、揉めごとに発展してしまうケースは珍しくありません。ここでは、共有名義の不動産を相続するにあたって注意すべき点や、その対策をご紹介します。

不動産の共有名義とは

不動産の共有名義とは、1つの不動産に対して所有権を持つ名義人が複数いる状態を指します。それぞれの名義人（夫婦や兄弟、親子など）が、名義を共有している土地や不動産に対して持分に応じた権利を持っています。そのため、単独名義の物件に比べて売却や相続の話し合いや手続きが複雑になります。

不動産を購入する際に夫婦の共同名義で登記すると、実際の出資額や返済負担額に応じて持分が決まります。不動産の共有状態は登記の際に公示されるので、夫と妻が購入した不動産であれば共有割合は簡単に判別できます。

「法定相続分」により共有持分を決定

共有名義にする場合、被相続人との関係性や人数によって共有持分を決めることができます。これは「法定相続分」と呼ばれ、状況に応じ、相続できる割合が法律によって定められています。

例えば被相続人である夫名義の不動産を相続する場合、妻である配偶者とその子どもには法定相続分1/2が認められています。

• 子どもが1人の場合、子どもの法定相続分は妻と同じ1/2です。
• 子どもが2人の場合、子どもに割り当てられた1/2を子ども2人で1/4ずつ分けます。

夫と妻の共有名義の不動産を相続する場合

まず妻の共有持分を確認する必要があります。例えば妻が共有持分1/2を有している場合、夫の共有持分1/2を妻と子どもで相続することとなります。配偶者（妻）は1/2の1/2、つまり1/4を相続し、最初から所有している1/2の共有持分と合わせて1/2＋1/4＝3/4の共有持分を取得することとなります。

残りの1/4が子どもの相続分となり、子どもが1人の場合はそのまま1/4、子どもが2人の場合は1/4を2人で分けるので1/8ずつ相続することになります。

不動産を相続し、亡くなった人から所有権を相続人に移転させることを相続登記と言います。これまで相続登記は必須ではありませんでしたが、現在は義務化に向けた改正法案が審議されています（2020年秋以降に法案が提出される見通しです）。

共有名義不動産の相続時に発生しやすいトラブルとは？

相続する不動産が共有名義だった場合、どのような問題が起こりえるのでしょうか。

法定相続分通りでは折り合いがつかないパターン

先ほどと同じく、夫と妻の共同名義の家を妻と子ども2人で相続するケースを例にします。相続人である子ども世帯が同居していた場合や、被相続人の近くに住んで介護をおこなっていた場合、本人が法定相続分通りに相続することに納得できず、揉めごとに発展することがあります。

必ずしも法定相続分通りに相続をおこなう必要はないので、話し合いによって同居や介護をしていた子どもの相続割合を高くすることは可能です。遺言書で不動産などの分割方法が指定されていない場合、相続人全員が同意すれば相続割合を自由に決めることができるのです。

一部の相続人が不動産を相続する場合

同居や介護をしていない子どもにも、法定相続分の権利があります。不動産を相続する相続人は同居や介護をしていない子どもに対して、法定相続分に応じた金銭を支払う必要があります。必要額が用意できない場合、共有名義の不動産を相続することに関し、相続人全員から同意を得ることは難しいと考えましょう。

金銭的な問題以外には、不動産の評価額を地価で算定するのかどうかや、固定資産税の処理など、不動産評価額の算定方法に関する議論も必要になります。話しあうべき議題は、あらかじめ整理しておきましょう。

相続には相続人全員の同意が必要

• 夫妻に子どもがいなかった場合、夫の父母や兄弟が相続人となります。
• いずれも亡くなっているときには、姪や甥が法定相続人となります。

普段付き合いがない場合でも、遺言書がない限りは法定相続分を相続する権利はありますので、相続には話し合いが必要となります。

相続には相続人全員の同意が必要になるため、相続人が増えれば増えるほど難易度は上がります。相続人本人だけでなく、家族なども巻き込んで、より大きいトラブルに発展してしまうケースも少なくないようです。

相続した家が夫の父と夫の共有名義だった場合

次に、相続をおこなう前に不動産が夫の父と夫の共同名義であることが判明したケースを考えてみましょう。この場合、まず夫の父の相続人を確認する必要があります。戸籍謄本を取得すれば、夫の父の相続人を確認できます。

遺産分割協議書が作成されているケース

夫の父が亡くなった際の相続で「遺産分割協議書」が作成されている場合、手続きはそれほど複雑ではありません。夫の父の不動産を夫が相続できることを確認しましょう。

不動産の登記が夫の父のまま放置されているケース

夫の父の相続に関し、不動産に関する手続きが適切におこなわれなかった場合や、話し合いがうまくいかないまま相続人との関係が疎遠になってしまった場合、不動産の登記が夫の父のまま放置されてしまうことがあります。

こういったケースでは、相続人全員での話し合いが改めて必要です。夫の父の相続人（例えば相続人の1人である夫の兄弟など）が亡くなっていた場合、その妻や子どもが相続人として扱われることになります。

相続人間の合意形成は難易度が高め

相続税には被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行うという申告義務と期限があります。しかし、不動産の名義変更手続きには期限がないため、名義変更をせずにそのままにしてしまうことも少なくありません。

共有名義の不動産を相続する際の争いで一番多いのが、相続人の意見が合わないことです。相続人が多ければ多いほど話し合いや手続きも複雑になるため、衝突も起きやすくなります。

相続する不動産が共有名義だった場合には、単独名義の場合よりも慎重かつ入念な話し合いが必要です。揉めそうだと感じたら早めにプロに相談し介入してもらうのも揉めごとを避ける1つの方法です。

共有名義不動産の相続の手続きと流れ・注意点

それでは、共有名義の不動産を相続する際の手続きと流れについて説明していきましょう。大きく分けて5つの段階があります。

①相続人の確定

相続が発生したら、最初に確認しなければならないのが相続人の確定です。被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を、新しいものから古いものへと遡って取り寄せる必要があります。現在の戸籍を請求する際に、役所にその前の戸籍の場所を確認すれば教えてもらえます。

戸籍の請求は本人の本籍地以外では行えませんが、転居や転籍などで元の本籍地が遠方の場合には、元の本籍地の市区町村役場に郵送で請求することもできます。婚姻や転籍の回数が多いとその分取り寄せる戸籍は多くなり、日数もかかります。

ここで注意したいのが、戸籍を確認してみたら元妻の子や、養子、婚外子など相続人が知らなかった相続人が見つかる可能性があるということです。その場合は相続人が増え、相続が複雑になることも予想されます。

相続人の確定は早急に行う必要があり、特に想定外の相続人が見つかった場合などには、専門家にお願いするのがおすすめです。

②遺言書を確認

相続人を確定させるのと同時進行で行わなくてはならないのが、遺言書の確認です。公正証書で作成している場合は公証人役場で確認ができます。ここで注意したいのが、自筆の遺言書が見つかった場合です。決して開封せず、家庭裁判所に持参し検認してもらう必要があります。

特に、共有名義の不動産を所有し子どもがいない夫婦の場合、遺言書があるのとないのでは大きく状況が異なってきます。例えば「配偶者に全財産を相続させる」という遺言が残されていれば、相続人である兄弟や甥・姪には遺留分が認められていないため、トラブルを避けることができます。

ですが、第2相続人である両親には遺留分が認められていますので、遺言書があっても両親の求めがあれば遺留分相当の金額を支払わなくてはなりません。

③遺産を確認

遺言書の確認ともに、どのような財産が遺されているのか遺産の確認を行いましょう。
預貯金、現金や株式などを確認し、不動産の名義を確認しておく必要があります。また、山林などを持っている可能性がある場合は、役所で名寄せを行い、所有している不動産を確認してもらわなくてはなりません。

④遺産分割協議

相続人と遺産内容が確定したら、どのように遺産を分けるか遺産分割協議を行います。遺言があれば遺言書に基づいて遺産の分割を行い、遺言書がない場合には相続人で遺産をどう分けるか相談します。相続人全員が合意したら、遺産分割協議書を作成し相続人全員の署名と押印をします。

相続した不動産の名義を変更する場合は、各相続人の戸籍謄本と住民票、印鑑証明書が必要です。印鑑登録には時間がかかる場合もありますので、相続が発生することが分かった時点で印鑑登録を済ませておくことをおすすめします。

遺産分割協議がうまくいかなかった場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることになります。相続人全員からがどのような分割方法を希望しているかを聞き、必要があれば資料等の提出や不動産の鑑定を行います。その上で解決案の提示や助言の元で、合意を目指した話し合いを進めていきます。

話し合いがまとまらず調停が不成立になった場合には、自動的に審判手続が開始されます。裁判官による審判手続で必要な審理が行われた上、審判で結論を示されることになります。

遺産分割調停では相手と直接顔を合わせる必要がなく、調停委員が間に入って話し合いを進めてくれます。合意までの期間は早い場合で3ヶ月ほど、長引く場合には数年続くこともあります。

⑤相続財産の名義変更

遺産分割協議が終わったら、相続した不動産の名義変更を忘れずに行いましょう。実家の家や土地を相続する場合には、土地と建物の所有権移転登記が必要です。

相続登記の際には戸籍謄本や住民票、相続する不動産の固定資産税評価証明書などが必要となります。また、遺産分割協議が行われた場合には、遺産分割協議書と法定相続人の印鑑証明書も必要です。

状況によって必要な書類は違いますので、注意しましょう。これが済むと、不動産名義が相続した配偶者や子どもに変更されます。

まとめ

共有名義の不動産を相続する際には、戸籍を確認し相続人を確認することから始まります。不動産の相続は分け合って相続することは難しく、共有名義となれば相続人が多くなり、結論がまとまりにくいのが実情です。

ですが、合意形成ができないからといって名義をそのままにしてしまうと相続人が増え続け、ますます事態は悪化します。相続人のみでの話し合いはどうしても感情的になりやすいため、早めに専門家に相談することをおすすめします。

リースバックは自宅に住み続けながらまとまった資金を調達できるため、老後の費用を確保したい高齢者を中心に利用されています。しかしリースバックにはデメリットもあり、トラブルに発展することも珍しくありません。トラブルの例や、その対策方法について解説します。

リースバックとは

リースバックとは、売買と賃貸が一体となった不動産取引。売却後に、これまで住んでいた住宅と賃貸契約を結ぶことで、継続して住み続けることができる仕組みです。現在、まとまった現金の調達方法として注目されています。

リースバックの仕組み

通常は、自宅を売却すると退去の必要があります。しかしリースバックでは、自宅を売却するとともに賃貸契約を結ぶため、そのまま住み続けることが可能です。住み慣れた自宅から引っ越す必要がないため、高齢者にも人気があります。また、買い戻すことも可能なため、一時的に資金が必要という場合にも利用されます。

しかし、リースバックは大きなメリットがある一方、トラブルが発生するなど、デメリットもあります（詳しくは次の章以降で解説します）。

政府はリースバック契約に関するガイドラインを2020年度中にもまとめる予定です。ガイドラインが制定されることで、契約時の売却価格の決め方の明確化など、リースバックの共通ルールが整備されることが予想されます。将来リースバックの利用を考えている方は、今後の推移に注目しておきましょう。

利用する前に知っておきたい！リースバックのメリット・デメリット

では、リースバックの具体的なメリット・デメリットについて確認していきましょう。

リースバックの5つのメリット

① まとまった現金が得られる

まず最も大きなメリットは、まとまった現金を得られるという点です。銀行などからの借り入れでないため、その使い道は自由。このため老後の生活費の他、子どもの教育資金や事業資金など、まとまった現金が必要な場合に利用されることが多いです。

メリット② 住み慣れた家に住み続けられる

もうひとつ大きなメリットとして、住み慣れた家に住み続けることができることが挙げられます。歳をとってからの住み替えは大きな負担となりますし、引っ越しにより子どもの学区が変わるのを避けたいという方もいらっしゃいます。また、転居を伴わないため、周囲の人に知られずに自宅を売却することも可能です。

メリット③ 住宅ローンから解放される

自宅購入の際、多くの人が住宅ローンを利用しますが、給料カットやリストラなどにより返済が滞ってしまうこともしまう可能性もあります。リースバックを利用すれば、調達した資金で住宅ローンを完済することも可能です。

※ただし、売却価格が住宅ローンの残債より低い場合は抵当権が解除できないため、リースバックを利用できません。

メリット④ 固定資産税の支払いがなくなる

固定資産税は、1月1日時点の不動産の所有者に支払い義務が生じます。リースバックでは、所有権が家の持ち主から買い取った不動産会社へと移るため、固定資産税の支払いが不要となります。また、マンションの場合は修繕積立費の支払いもなくなります。

メリット⑤ 買い戻すことも可能

通常の売却では、1度家を手放すと別の住人が居住するため買い戻すことは困難です。しかしリースバックでは将来的に買い戻すことも可能です。例えば、55歳のときにリースバックで得た資金をもとにリフォームし、60歳で退職金が入ったときに買い戻すという使い方もできます。

リースバックの4つのデメリット

① 家賃を支払わなくてはいけない

リースバックを利用して自宅に住み続けるには、家賃（リース料）を支払う必要があります。

家賃は売却価格に対する利回りで算出されることが多いため、売却価格が高いとその分家賃も高くなります。家賃が周辺の家賃相場よりも高くなることも多いため、長期間住む場合は家計への負担が大きくなります。

デメリット② 所有権がなくなる

リースバックは売却を伴うため、当然ですが、自分の持ち家ではなく賃貸住宅を借りて住むことになります。所有権がなくなるため、自宅を担保に融資を受けられなくなる他、遺産として自宅を残すことができなくなります。

デメリット③ 相場よりも売却価格は安く、買い戻し価格は高い

リースバックでの売却価格は、一般的な仲介市場における取引価格の60～80％程度となります。また、買い戻し価格は売却価格の1.1～1.3倍程度となり、住んでいる間の家賃と合わせるとかなり割高となります。

デメリット④ 設備修理は借主負担

通常の賃貸物件では、給湯器や水道などの設備の修理は貸主が費用を負担します。しかしリースバックでは、基本的に借主自身が修理費を支払って補修します。

リースバックとリバースモーゲージの違いは？

自宅を使った資金調達方法としては、リースバックのほかにリバースモーゲージがあります。どちらも、自宅に住み続けながら資金を調達するという面では同じですが、異なる点も多くあります。

ここでは、リバースモーゲージとリースバックの違いを見ていきましょう。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、借りたお金は亡くなった後に不動産を売却して返済する方法です。金融機関や各都道府県の社会福祉協議会等が取り扱っており、どこを利用するかによって借入金の使い道や対象となる物件などが異なります。

借入金は一括でまとめて受け取る以外に、毎年一定金額を受け取ったり、決められた範囲内の金額を随時受け取ったりすることも可能です。

リースバックとリバースモーゲージの違い

一見、似ているようにも思われるこの2つの仕組み。しかし、リースバックは家を売るのに対し、リバースモーゲージでは家を担保に融資を受けるため、異なる点が多くあります。詳しくは下の表をご参照ください。

リースバックとリバースモーゲージの比較

リースバックとリバースモーゲージの使い分け方

それでは、リースバックとリバースモーゲージはどのように使い分けたら良いのでしょうか。

まず、目安となるのが年齢です。リバースモーゲージは亡くなった後に物件を売却することを条件に融資を受けるため、年齢に条件が設けられている場合がほとんど。そのため、年齢が条件に満たない場合はリバースモーゲージを利用することはできません。

次に、買い戻しの意向の有無です。「退職金などのまとまった資金が調達できたら買い戻したい」という方の場合は、リースバックを選択します。

また、リバースモーゲージの場合は、老後の生活資金や医療・介護費用や自宅のリフォーム費用など用途に制限があります。このため、調達した資金を事業等に使いたいときはリバースモーゲージは利用できません。

どちらを利用したほうが良いかはケースバイケースのため、不動産の専門家に相談したうえで決定すると良いでしょう。

リースバックのトラブル事例

リースバックは、場合によってはトラブルとなってしまうこともあります。どのような問題が起きる可能性があるのか、前もって把握しておきましょう。

トラブル① 高額な諸費用を差し引かれた

リースバックは不動産の売買と賃借が一体となった取引のため、いくつもの諸費用がかかります。しかし、この諸費用には明確な基準がなく、どの程度の費用がかかるのかは会社ごとに異なります。

このため、売却価格を高くしておきながら事務手数料や測量費、耐震補償費などの名目で高額な諸費用を差し引かれる場合もあります。

トラブル② 家賃を上げられた

リースバック契約時に家賃を上げない約束をしていても、更新時に値上げの要求をされることがあります。最悪のケースでは、高くなった家賃が支払えなくなり、転居を余儀なくされることもあります。

トラブル③ 物件を無断で売却された

買い戻しを前提でリースバック契約した場合、基本的には物件を無断で売却されることはありません。しかし、一部では業績不振等で賃借契約期間中に無断で第三者に売却されてしまうケースもあります。

トラブル④ 退去を求められた

リースバックでの賃貸契約は、更新が原則の普通借家契約ではなく、期間満了により契約が終了する定期借家契約が一般的です。

借主・貸主の双方が合意すれば再契約して住み続けることもできますが、契約期間満了によって退去が必要となる場合もあります。また、契約期間中であっても買い取った不動産会社の倒産や第三者への売却等により、退去を求められるケースもあります。

トラブル⑤ 予定通り買い戻しできなくなった

リースバックを利用した場合、家賃が周辺相場よりも高額となることが多く、思うように買い戻し資金が貯まらないこともあります。また、退職金が想定よりも少なかったなど、資金が調達できずに買い戻しできないケースもあります。

トラブル⑥　家賃が支払えなくなった

景気の悪化や病気などで、家賃が支払えなくなる他、家計に対して家賃が高すぎた場合、支払いが徐々に厳しくなり、最終的には家賃が払えず退去となる場合もあります。

トラブル⑦ 相続人と揉める

周囲の人に知られずに自宅を売却できるのがリースバックのメリットの1つですが、家族にも知らせずに契約することで、揉める原因となることがあります。

例えば、子どもが将来自宅を相続するつもりでいたのに、相談なしにリースバックで売却されたことで、親子の関係が悪化してしまうといったケースなどがあります。

トラブルのリスクを減らす対策方法とは？

リースバックにまつわるトラブルには、契約前の対策で防げるものも多くあります。リスクを減らすために実践すべき内容をご紹介します。

物件の本来の価格を把握する

リースバックで売却すると、通常の売却に比べて価格が安くなります。この価格差があまりにも大きい場合には、リースバックではなく通常の売却を選択したほうが良い場合もあります。このため、まずはインターネットの無料見積りなどを利用し、相場を確認しておきましょう。

複数の会社に見積りを依頼する

1つの会社に決めずに複数の会社から見積りを取ることで、相場よりも安すぎる価格での売却を防げます。見積りを比較する際は、契約更新や買い戻しの可否などの必要条件を優先させたうえで、売却価格だけでなく諸費用や家賃なども含めて総合的に判断しましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

上記のトラブル①～④のように、不動産会社に問題があって発生するトラブルもあります。そのため、買取価格だけでなく買取実績や業績などを確認し、信頼のできる不動産会社を選ぶ必要があります。

マネープランを考える

上でご紹介したように、家賃や買い戻し金額が自身の支払える範囲を越えていることで起こるトラブルもあります。このため、賃料が払い続けられるか長期間の収支シミュレーションを作成したり、買い戻しするためには毎月どれだけ貯金すれば良いかを計算したり、マネープランを考えることをおすすめします。

必要であればファイナンシャルプランナー相談して家計の無駄をチェックしてもらったり、長期のマネープランを立ててもらうのも良いでしょう。

契約書の内容をしっかり確認する

リースバック契約の際は、契約書の内容をしっかりと確認しましょう。特に契約期間と更新の有無は重要です。いつまで住むか、または買い戻しの予定がある場合にはそこまで更新が可能かを確認し、場合によっては覚書を交わすことも必要です。

また、更新料や買い戻しの金額についても、契約時に確認しておきましょう。

まとめ

リースバックは、自宅に住み続けながらまとまった資金を得られるというメリットがある反面、一部では家賃を上げられたり、勝手に売却されたりなどのトラブルも発生しています。

こういったトラブルを防ぐには、複数の会社から見積りを取ったうえで契約書をしっかりと確認するということに加え、信頼できる不動産会社選びも重要です。

いい不動産では、お客様のご希望に合わせ、リースバックや不動産の売却をサポート。経験が豊富な、信頼できる不動産会社のご紹介も行っています。リースバックとリバースモーゲージのどちらが合っているかわからないという方も、ぜひまずはお気軽にご相談ください。

遺産に含まれることが多いうえ、相続紛争に発展しやすいのが土地です。土地の相続はなぜトラブルになりやすいのでしょうか？ その原因を探るとともに、トラブルを未然に防ぐ方法を知ることで、円満な土地の相続を目指しましょう。

土地の相続でトラブルが起きやすい理由

土地の相続トラブルについて、まずは問題が起こりやすい理由や背景について探っていきましょう。大きく分けて3つの要因があります。

①分割しにくい

土地を相続するうえで最もネックになりやすいのが、分割のしにくさです。現金のように1円単位まできっちり分けることができれば揉めることはありませんが、土地はそのようにはいきません。

広い土地であれば、分筆（土地を法的に分割して分けること）により、それぞれが同じ面積を相続することも可能ですが、それでも道路への面し方や日当たりなどで多少の不公平感は生じます。さらに、小さな土地では分筆により価値が下がることもあり、建物の敷地であればその建物の相続が問題となります。

上記の理由により、土地の分け方をめぐってトラブルが発生する場合があるのです。

②遺産の中の大部分を占めることが多い

土地以外に預金や株式等の財産が豊富にあれば、相続人で平等に分けることも可能です。

しかし、残された財産の大部分を、土地と建物が占めるケースでは、自宅を取得する相続人と取得できない相続人の相続額に大きな差が生じます。この差をめぐって揉め事に発展するケースは少なくありません。

③評価額がわかりにくい

土地の価格には、実際の取引価格の他にも複数の価格が存在します。たとえば、固定資産税・登録免許税・不動産取得税等の算出基礎となる固定資産税評価額や、相続税・贈与税等の算出基礎となる相続税評価額などがそうです。

一般的には地価を100％とすると、固定資産税評価額は70％、相続税評価額は80％となります。このため、相続税計算のために算出された相続税評価額は、多くの場合、実際の取引価格よりも低くなります。

また、土地の価格は経済状況や周辺の開発等により変動するうえ、不動産会社ごとの見積もりにも差が生じます。このような理由により、土地の価格をめぐって相続人同士で意見が分かれることも多いです。

土地相続で起こりがちなトラブル事例10選

それでは、土地の相続ではどのようなトラブルがあるのでしょうか。具体例を見ていきましょう。

①誰が相続するかで揉める

土地の相続トラブルのテーマで多いのが、誰が相続するか？という問題です。

例えば、いずれは自分が実家を相続するつもりでいた借家住まいの兄と、親が亡くなった後もそのまま実家に住み続けるつもりでいた弟の間で、どちらが相続するかで揉めるケースがあります。逆に、離れた場所にある先祖代々の土地を相続したい相続人がおらず、押し付けあいになることもあります。

②売る、売らないで揉める

土地を複数の相続人で分ける場合、最も平等になるのは売却して現金化し、それを分ける方法です。しかし、兄弟の中でも現金で相続したい人と土地のまま相続したい人がいる場合、売却するかどうかで揉めることがあります。

③代償金の支払いで揉める

遺産を平等に分けるため、土地を相続した相続人が他の相続人に自前の財産から代償を支払うことがあります。こういった遺産の分割方法を代償分割といいます。

代償分割では、土地の評価額や代償金の額をめぐって争いになることがあります。

④共有名義にして揉める

誰が土地を相続するか決まらず、ひとまず共有名義にすることもありますが、その場合、後からトラブルに発展する可能性があります。

トラブルに発展し得る原因

• 土地を売却する際に共有者の同意がなければ不動産全体を売ることができない点
• 共有者が自分の持ち分を第三者に売却してしまう可能性があること
• 共有者が亡くなると、相続により権利関係が複雑化すること

上記のように、共有名義にすることで、さまざまなトラブルの種が増えてしまいます。

⑤遺留分の侵害で揉める

遺言書は亡くなった人の意思として最も優先されるため、相続トラブル防止に有効です。しかし、中には遺言書が争いのもととなってしまうケースもあります。

兄弟姉妹以外の法定相続人には、最低限相続できる権利（遺留分）があります。このため、遺言書で特定の相続人に土地を相続させることで他の相続人の遺留分を侵害した場合には、その分の金銭支払いをめぐって裁判にまで発展することがあります。

⑥名義変更されていない

不動産を相続したら、名義変更手続きにあたる相続登記が必要です。しかし、期限も罰則もないことから、相続登記せずに放置されているケースもあります。

誰が相続するか話し合いで決まっていたとしても、相続登記するまでは相続人全員で共有している状態になります。例えば、祖父の土地を父親が相続し（1次相続）、その土地を相続登記しないまま子どもが相続（2次相続）する場合、2次相続だけでなく1次相続の相続人（この場合は父親）も相続登記に関わる必要があります。

それも、1次相続の相続人が亡くなっている場合は、その相続人にも土地の権利が発生するため、時間が経つにつれて相続関係が複雑になります。

このようなケースでは、相続登記に必要な戸籍関係の資料が多くなるほか、人数が多いことで話し合いの場が持ちにくくなります。場合によっては、音信不通となっている人を探すことから始めなくてはいけないこともあります。

⑦相続税が支払えない

高額な土地を相続すると相続税も高額となり、納税するための現金が不足することがあります。特に代償分割で他の相続人に代償金を払う場合などは、相続税の支払いも見据えて資金を確保する必要があります。

⑧土地購入時の契約書がない

相続した土地を売却して得た金額が取得費と譲渡費用を上回る場合、譲渡所得税（売却利益にかかる所得税と住民税の総称）がかかります。取得費は相続により引き継がれるため、例えば父親が購入した土地を相続後に売却する場合、購入後に値上がりしていなければ譲渡所得税はかかりません。

しかし、取得価格は権利書や登記簿に記載されていないため、売買契約書などの購入当時の資料を紛失してしまうと取得費がわからなくなります。取得費を証明できない場合は、売却価格の5％が概算取得費として取り扱われます。

⑨土地が売れない

土地は持っているだけで固定資産税がかかります。そのため、相続しても利用する予定がない場合は売却を考える方も多いでしょう。

しかし、自宅から離れたところにある土地を相続した場合、売却のために現地を何度も訪れるのは大変です。また、田舎の土地は需要が少なく、安値であっても売れないことがあります。

さらに、農地などの売却には農業委員会や都道府県知事の許可が必要になるため、土地の種類によっては手続きが一層煩雑になることがあります。

⑩放置によりトラブルに巻き込まれる

相続した土地が売れないからといって放置していると、思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。例えば、雑草が茂り害虫が発生したり、不法投棄や第三者による不法使用により、事件や事故の原因となるケースが考えられるでしょう。

また、山林を放置している間に倒木や山火事が起きた場合、管理責任を問われる可能性もあります。

トラブルを防ぎスムーズに相続を進める方法

それでは、こういったトラブルを防ぎスムーズな土地の相続を行うにはどのようにすれば良いのでしょうか。相続が発生する前の準備から、相続発生後の対策まで解説します。

遺言書で相続人を指定しておく

土地は遺産分割をめぐって揉めることが多いため、あらかじめ遺言書で誰が相続するか指定することはトラブルを防ぐ効果的な方法です。遺言は亡くなった方の意思として何より優先されるため誰が相続するかで揉めることはなくなります。

また、遺言書には財産の配分など法的効力を持つ遺言事項の他に、拘束力のない付言事項があります。付言事項として家族への感謝の気持ちや、財産配分の理由などを記載することで、相続人に理解を求めることで紛争を防ぐ効果もあります。

安易に共有登記をおこなわない

遺産の分割方法が決まらないからといって安易に共有登記をおこなうと、後から問題が発生することもあります。仮に仲の良い兄弟で共有したとしても、いずれその子ども同士が土地をめぐって争うこともあり得ます。相続問題を次の代に持ち越さないためにも、共有以外の解決方法も検討しておくことをおすすめします。

不動産鑑定を依頼する

相続人同士で土地に対して価値観の相違があると、遺産の分割方法や代償金が決まりづらくなります。このため、遺産分割協議が長引きそうであれば、早い段階で不動産鑑定士に鑑定を依頼すると良いでしょう。鑑定費用はかかりますが、不動産鑑定評価書を作成してもらい公平性のある評価額を提示することで、冷静な話し合いがしやすくなります。

トラブルが起きる前に専門家に相談する

お互いの主張に折り合いが付かず感情的になっているとき、弁護士を通すことで冷静になり、妥協点が見つけやすくなります。相続税の支払いが心配なときは、税理士に相談して相続税を抑えられる分割方法の提案をしてもらうことができます。土地の売却については、地域の情報に通じた不動産会社に相談することで、買い手はいないと思っていた土地でも売却できる場合があります。

土地の相続に関するトラブルは、相続人同士で解決しようとするとかえって長引いてしまうことがあります。土地は取得できたけど兄弟関係は壊れてしまった、などどいうことにならないよう、トラブルの種がありそうな場合は早めに専門家に相談しましょう。

まとめ

土地は価格がわかりにくく高価な上、分割もしにくいことから、しばしば相続トラブルの原因となります。また、相続してからも、相続登記や売却などがスムーズにいかないことも。土地の相続で困ったときは、専門家への専門が解決の近道となります。

いい不動産では、土地や建物のお悩みや不安をお伺いし、最適な専門家をご紹介します。また、専任コンサルタントが全国の不動産会社とおつなぎしますので、土地が遠方にある場合でも安心してご利用いただけます。不動産売却の査定やお見積もりは無料ですので、相続した土地の売却をお考えの方はぜひご相談ください。

小田原市といえば、難攻不落の城として有名な小田原城があることで有名です。

その小田原城がある市内の中心部「小田原駅」からは、東京まで新幹線で約30分。都内へ通勤も可能な立地でありながら、小田原市の地価は神奈川県の平均地価の半分ほど。東京通勤圏内でマイホームを探している人にはもってこいの立地です。

そして市内には、小田原城址公園をはじめ、緑あふれる公園や生活の要である大型ショッピングセンターなどの設備も充実しており、子育てにも適しています。今後も、ファミリー層を中心に需要が高まるエリアといえるでしょう。

そんな小田原市エリアにおける不動産情報について、地域特性の詳細や不動産を売却するときのおすすめの方法までを紹介していきます。

小田原市の近年の変化

小田原市は神奈川県の西部に位置する人口約18.9万の都市で、東京や横浜へも通勤圏内です。小田原市の人口は1999年の約20万をピークに減少。主な要因として、死亡者数が出生者数を上回る自然増減と、若年層が東京や横浜への就職を機に転出していることなどが考えられます。

そこで小田原市は、「おだわらTRYプラン」を策定。2020年現在は、後期基本計画（2017年度～2022年度）に取り組み、地域別計画で地域モデルの明確化を図り、人口減少に歯止めをかける政策を立てています。

また、小田原市における近年の人口減少にともない、住宅着工数も減少傾向。しかし、賃貸住宅の着工数は増加傾向で、賃貸のニーズが高まっていると考えられます。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで納得行く金額で不動産を売却することができます。

不動産売却の流れ

Step1︓相場を調べる
▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2︓不動産会社に査定を依頼する
▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3︓不動産会社と契約を締結する
▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4︓不動産の売却を始める
▶実際に不動産を売りに出します。

Step5︓売却・引き渡し
▶買い⼿が⾒つかれば売却の⼿続きを⾏い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「地価相場やマンション・一戸建ての売買相場はどれくらいなのか」という相場感を把握することです。

自分が所有している不動産の売価をエリアの売買相場より高く設定すると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

小田原市の相場を知ろう

まずは小田原市の売却動向を簡単に掴んでいきましょう！

小田原市の地価・不動産相場の推移

2019年の地価を見ると、マンションと土地の価格は上昇傾向、一戸建ての価格は下落傾向。保有している不動産が一戸建ての場合は、再度上がるタイミングを待つか、逆に早めに売却するのがおすすめです。

小田原市の売却動向や売却相場の動き

小田原市では、駅から近い一戸建て、マンションの価格は上昇。駅から離れている一戸建てとマンションの価格は下落しました。変動率は、神奈川県内で33地域中15位という結果です。

小田原駅近辺の地価が上昇傾向にあることもから考えても、電車でのアクセスを重視している傾向があります。小田原市は、東京への通勤圏内エリアであることや、セカンドハウスとしての需要、世帯数の増加の側面もあると考えて良いでしょう。

参考）小田原市での直近の取引価格情報

中古マンションなどの相場

※2019年取引価格中央値

中古戸建ての相場

※2019年取引価格中央値
参照：国土交通省「土地総合情報システム」

不動産価格に影響を与えそうな出来事

小田原市と隣接している神奈川県開成町では人口が増加しており、2019年の総務省調査の人口増加率では、横浜市や川崎市を抜き、神奈川県で1位でした。開成町では、コンセプトを「田舎モダン」としたブランディングで、都心から近く自然あふれる風景のある田舎への移住を促進しており、その成果が出ているのです。

小田原市においても、小田原駅周辺の地価は上昇しており、東京への通勤圏という点や、緑あふれる公園や海に面した立地などに魅力を感じている人が多いといえます。小田原市は、開成町よりも知名度がありアクセスの面が良いことを踏まえても、今後、再注目される可能性は大いにあるでしょう。

参考URL：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」

【売却のコツ】小田原市の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

地域特性を知るメリットとは？

不動産を売却する際は、自分で地域特性をリサーチすることが重要です。不動産会社に任せておくことである程度の宣伝効果は期待できますが、自分で地域特性を把握することで、適性価格や購入者のニーズなどがよりわかるからです。

さらに、どんな人がこの不動産を買いたいと思うのか？と人物像を考えることで不動産売却の販売戦略がわかり、早い時期に、高い金額で不動産の売買を成立させられる可能性が高まります。

特に小田原市の場合、小田原駅をはじめ駅から近いエリアが人気のため、駅へのアクセスの良さを売りにする必要があります。駅から遠い物件の場合には、それを払しょくする要素を盛り込み、魅力的に販売する戦略が必要です。

自身が所有する不動産について、自分なりに戦略を練っておきましょう。ただし、不動産会社は客観的な視点を持った不動産売買の専門家なので、相談をして意見を聞くことも大切です。

小田原市の地域特性・歴史や魅力

■街の歴史と魅力

小田原は、北条早雲が戦国時代に小田原城を攻め落とし、五代約100年にわたり、平和的に支配した土地として有名です。その間、北条氏は領土を広げ、関東一円を支配したので、その拠点として小田原城は歴史の中心となっていました。

さらに、小田原城は上杉謙信や武田信玄の侵攻も許さなかった「難攻不落の城」として知られています。1590（天正18）年、豊臣秀吉の小田原征伐でも、城郭を全長9キロメートルもの土塁と空堀で囲まれて、25万の豊臣軍を持ってしても小田原城を陥落させることはできなかったのです。籠城の末、小田原城が開城して、全国統一がなされたというエピソードがあります。

当時の小田原城は廃城後解体され、関東大震災で全壊してしまいましたが、現在も小田原城跡には、1960年に復興された天守閣がそびえ、小田原城址公園は市民の憩いの場となっています。

小田原市は、西部は箱根連山につながる山地、南部は相模湾に面しており、自然豊かな立地も魅力。子育てをするファミリー層の居住地としても適した土地だといえるでしょう。

■小田原市の人口推移

小田原市の人口は、2020年6月時点で18万9,210人。2016年は19万3,473人だったため、 比較すると4,263人の減少。 

1世帯あたりの平均人数は2.31人。人口減少の背景を2020年5月の数値で見ると、自然増減で115人減、社会増減で34人減となっており、自然減での人口減少の影響が大きいエリアといえます。

■小田原市で人気のエリアは？

小田原市の人気のエリアは、小田原駅周辺です。小田原駅から東京まで新幹線で約30分なので都内まで通勤することも可能。それでいて小田原市の地価は、神奈川県の平均地価の半分ほどのため、東京に通勤している人でマイホームの購入を考えている場合に検討する人も多いでしょう。

さらに、小田原市は海や山などの自然に囲まれていて、買い物や子どもの情操教育といった面でも恵まれており、小さなお子さんのいるファミリー層にも適したエリアです。

子供の学校給食でも、小田原でとれた農産物や水産物を最優先に使用しています。子供の体には、土地の気候と食べ物が成長に影響するため、自然の力で強い子供に育てることができるのです。

また、小田原市の認定保育所の定員数が多く、神奈川県内でもトップクラス。待機児童を減らすためにさらに保育所の定員増のための取り組みが行われています。また、中学修了まで医療費を無料化していて、通院、入院ともに医療費を全額助成。小田原市は子育て環境の適した都市といえるでしょう。

小田原市で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

ポイント・注意点１

全国的にも空き家の増加が問題となっていますが、小田原市の空き家率は、2018年には14.37%で、空き家は約13,350戸。前回調査のあった5年前の13.94%と比較すると、0.43%上昇し、神奈川県にある空き家数のおよそ2.75%を占める数です。

小田原市は、「小田原市空き家バンク」という取り組みをスタートし、「不動産関係団体」と連携しています。

この取り組みは、空家を売りたいと考えている「空き家の所有者」からの情報募集をし、空家を買いたいと考えている「空き家を必要とする人」に情報発信を行うことで、空き家の有効活用をしたい人同士をつないでいます。空き家を活用することで、小田原市に住む人や、仕事をする人を呼び込む大きな地域資源としているのです。

小田原市空き家バンクに、売却したい空家を登録しておくことで、買いたいと考えている人の目にとまる機会が増え、売買の成立につながります。

また、売買以外にも賃貸のニーズも同じように、マッチングされる仕組みです。マッチングの仕組みを使うと、不動産売却の可能性が広がるため、小田原市で不動産売却を検討している場合には、空き家バンクを活用がおすすめします。

ポイント・注意点２

小田原市は、人口あたりの不動産会社の数が多いエリアです。小田原市の世帯数は、2015年に8万5,297世帯ですが、2014年時点での不動産会社の店舗（事業所）数は94店舗なので、1万世帯あたりの不動産会社の店舗数は約11店舗。全国の都市の中でも、不動産会社が多い環境です。

そのなかでも、小田原市を拠点としている不動産会社が多く、地元に根差した企業ならではの土地勘を持った不動産会社もあります。小田原市で不動産を売却する場合には、不動産会社が多いという特徴を活かして、不動産会社のリサーチや見積もりをした上で、売却を検討すると良いでしょう。

まとめ

本記事では、小田原市での不動産売却の相場や地価の動向などを、不動産売却の基本的な流れを踏まえて紹介しました。

不動産を売却する際には、事前に地域特性や不動産動向のリサーチが不可欠です。また、不動産会社が多数あるエリアは信頼のおける不動産会社を探すことも必要となります。家という大切な資産をできるだけ高く売れるように、購入者のニーズに合わせた戦略を考え、的確なアドバイスをくれる不動産会社を見つけましょう。

ふじみ野市は、埼玉県南西部にある、都心から30km圏内のアクセス良好な地域です。交通の便が良いため経済活動も活発で、全国の市町村の中でも飲食小売事業者の数が多いのが特徴。

また、首都圏という枠組みにありながら周辺には河川敷や雑木林など、自然を満喫できるスポットがたくさんあり、都会の喧噪を感じさせないのも魅力です。

首都圏へ通勤するためにふじみ野市に暮らしている人だけでなく、ふじみ野市の自然に囲まれた便利な環境で子育てをしたいというファミリー層からも人気を集めているエリアと言えるでしょう。

ここでは、ふじみ野市の不動産事情や地域特性、不動産を売るときにオススメの方法まで紹介していきます。

ふじみ野市の近年の変化

三菱UFJ不動産販売の「自治体別住みよさランキング 2020年版」によると、ふじみ野市は埼玉県の中でも住みよさランキング3位です。そんなふじみ野市は2014年以降、毎年土地の価格が上昇しています。

2020年は土地の価格が20.8万円/㎡で、前年よりも2.27％も上昇しているのです。なお地価公示価格が前年よりも2％以上上昇しているのは、いずれも駅から2km以内の土地となっています。

同じふじみ野市の中でも、都心へのアクセスの良い上福岡と、繁華街から離れている桜ケ丘では、価格の差は約2.8倍にもなるのです。そのため、土地の価格に影響を及ぼす要因を把握した上で、適切な売却戦略を立てていくことが大切になります。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで納得のいく金額で不動産を売却することができます。

不動産売却の流れ

Step1：相場を調べる
　▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2：不動産会社に査定を依頼する
　▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3：不動産会社と契約を締結する
　▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4：不動産の売却を始める
　▶実際に不動産を売りに出します。

Step5：売却・引き渡し
　▶買い⼿が⾒つかれば売却の⼿続きを⾏い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。

不動産の売価をエリアの買取相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

ふじみ野市の相場を知ろう

まずはふじみ野市の売却動向を簡単に掴んでいきましょう！

ふじみ野市の地価・不動産相場の推移

ふじみ野市の地価は、1年前と比較して7.97%上昇しており、2019年現在は9万3,920円/㎡です。5年前と比較すると、ふじみ野市の地価は14.17%上昇しています。ふじみ野市のある埼玉県全体と比較すると、地価は高いエリアです。

今後もふじみ野市の地価が上昇していくと考えられるため、焦って土地を手放すよりは、地価の推移をタイムリーに把握しながら適切な売却ポイントを見つけていくことが重要になります。

前半期と比較して、マンションと一戸建ては大きく売却額が増加しており、一戸建てにおいては5,000万円以上も売却額が増えています。一方、土地の売却額は1,000万円近く減少しており、今後土地の価値が上昇するのを待つのが有効な手段だと言えるでしょう。

ふじみ野市の売却動向や売却相場の動き

ふじみ野市では毎年地価が上昇してきているものの、実際の土地の売却価格は下落傾向となっています。一方、埼玉県全体で見たときと同様に、ふじみ野市においてもマンションの売却価格は緩やかに上昇しているのです。

一戸建ての売却価格は3,000万円前後で年度による大きな変化は見られないことから、ふじみ野市における不動産の需要はマンションへと向いていることが伺えます。

首都圏での密接した地域から離れ、地方移住を考える人が増えてきている中で、今後もふじみ野市へ移住して首都圏に通勤しようと考える人が増えてくるでしょう。

自然に恵まれた地域の特徴や首都圏への良好な交通アクセスというメリットから、今後もさらにマンションの売買が活発化していくと予想できます。

参考）ふじみ野市での直近の取引価格情報

中古マンションなど（駅距離基準値：10）

※2019年取引価格中央値

戸建て（駅距離基準値：15）

※2019年取引価格中央値
参照：国土交通省「土地総合情報システム」

ふじみ野市の不動産価格に影響を与えそうな出来事

新型コロナウイルスの影響が不動産にも懸念される中で、ふじみ野駅では東武東上線を走る「TJライナー」が停車駅であることが話題になっています。

TJライナーは、「必ず座れる通勤電車」といわれるライナー列車で、乗客同士の密接を他の電車よりも避けやすいのが魅力です。通勤中の感染リスクを下げながら都心へ通勤できるため、ふじみ野市で不動産を購入する際の大きな判断材料となるでしょう。

TJライナーは、上りと下りで停車駅や利用料金が変わってくるのも特徴です。ふじみ野駅は上下線とも停車駅となっており、座席指定料金は2020年6月現在で大人370円、小児190円となっています。費用を抑えて感染予防をしながら移動が可能といえるでしょう。

【売却のコツ】ふじみ野市の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

地域特性を知るメリットとは？

不動産を売却しようと考えている場合、地域の実態や土地や建物の価値について詳しく知っている、不動産会社の担当者に任せるのも方法のひとつです。しかし、不動産会社の担当者に任せてばかりでは、あなたが思った通りの不動産売却ができなくなってしまう可能性があります。

土地や建物の情報をよく知っている売主が、不動産の魅力を最大限にアピールできるような写真やキャッチコピーを作り、買い手に興味を持ってもらうのも大切なポイントです。

ふじみ野市で不動産を売却しようとすると、都心からの交通アクセスや自然に囲まれた住み心地の良いエリアでもあるため、多くの買い手が問い合わせてくることが考えられます。

どのような層の人がふじみ野市で不動産購入を考えているか、より具体的に販売対象をイメージし、無事に売却が完了するまでの戦略を練っておくことで、理想的な相手を見つけやすくなるでしょう。

ふじみ野市の地域特性・歴史や魅力

ふじみ野市の地域特性

ふじみ野市は、南西から北東方向に最長7.7kmの広さがある町です。土地の高低差が43mもあるのが特徴で、ふじみ野市が武蔵野台地と荒川低地を含んでいることが大きな理由となっています。

このような豊かな土地のつくりが、地域の農業の発達に大きく役立っており、地域の広い範囲で旧石器時代以降に作られた遺跡がいくつも発見されています。そこからは、先人たちがふじみ野市の豊かな自然を存分に活用していた様子が垣間見えます。

また、市内には川越江川や福岡江川といったさまざまな小河川が河川敷に向かって流れており、水に恵まれた地域だということもよくわかるのです。

ふじみ野市の人口推移

国勢調査によると、ふじみ野市の人口は、2015年では11万970人となり、前回調査の2010年よりも105.0％増加しています。 この増加率は全国815市町村の中で27位。人口減少が続く中、ふじみ野市は人口増加のペースが早い地域だといえます。

また、2045年の将来推計人口指数は104.3となっており、今後も人口が増え続けることを考えると、不動産のニーズは高まると考えられます。

ふじみ野市で人気のエリアは？

ふじみ野市の主要な駅は上福岡駅で、周辺には大規模な商業施設や繁華街が広がっています。大型スーパーやショッピングセンターも進出し、タワーマンションも増えているため、不動産を探している多くの人々から注目されています。

ふじみ野駅には急行列車が停車するため都心へ通勤する人たちから人気のエリアとなっています。商業施設が充実していたりタワーマンションがたくさん立ち並んでいたりするため、今後さらに人口増加や経済の発展が見込めるのです。

また、通勤だけでなく通学する際の利便性も良いため、住宅相場が年々上昇していることも知っておきましょう。

ふじみ野市で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

ポイント・注意点１

ふじみ野市は、全国的にみても不動産会社の数が多いエリアです。より高値で購入してくれる買い手を見つけるためには、その中からあなたのニーズに合った不動産会社を選ぶことが大切になります。

最適な不動産会社を見つけるためには、これまでの不動産売買実績以外にも注目しておくべきポイントも。担当者との相性が良さや、必要な情報をしっかりリサーチして明確に提示してくれるかなどが、納得のいく不動産売却のためのポイントになります。

ポイント・注意点２

ふじみ野市では、空き家率が増加していることが問題視されています。世帯数は2018年で5万1,039世帯と、2016年よりも1,434世帯増えていますが、空家率は2018年が14.8%と増加していて、対策が急務になっているといえます。

世帯数が増えれば不動産の需要は増えるため、売り手市場だと考えやすいでしょう。しかし、空き家率が増加するというのは、不動産を手放したいという人も増えるということですので、あなたが売りたい不動産の魅力をしっかりアピールすることが大切です。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、ふじみ野市の地域特性を踏まえた上で、不動産を売却するために必要な情報について説明しました。

不動産を高く売るためには、どのような買い手に対してどのような戦略でアピールしていくかを明確にしておくことが大切です。あなたが地域の不動産売買に関する情報をしっかり把握することで、時代の変化に合った売却方法を柔軟に選べるようになります。

ふじみ野市での不動産売却をお考えの方は、地域の実情をしっかりと分析した上で、あなたの不動産売却に対する理想に沿って売却をお手伝いしてくれる不動産会社を探すようにしましょう。

名古屋市中区と言えば、東海地区最大のショッピングエリアであり、またビジネス街でもあり、活気のある街として知られています。名古屋市内では最も多くの区に隣接している（中村区、千種区、東区、昭和区、北区、熱田区、中川区、西区）こともあり、多くの人の出入りで賑わうエリアです。

土地柄、地価が高いことでも有名です。名古屋市中区は、東海圏では最も高い相場となっているだけでなく、今後、名古屋駅のリニア開通を機にさらにアクセスが良くなることを考えると、地価はさらに上昇していく可能性も考えられます。

この記事では、そんな名古屋市中区エリアでの不動産売却に役立つ、地域特性の詳細や不動産売却のコツについて紹介していきます。

名古屋市中区の近年の変化

名古屋市中区は愛知県の中心地であり、土地の査定額が高値で取引されるエリアです。また2027年にはリニア中央新幹線が開通する予定のため、首都圏や関西圏との交流がさらに活発になると予想されています。それを見越して周辺では再開発が行われており、名古屋市中区の不動産取引価格は近年上昇傾向にあります。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで納得の行く金額で不動産を売却することができます。

不動産売却の流れ

Step1：相場を調べる
　▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2：不動産会社に査定を依頼する
　▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3：不動産会社と契約を締結する
　▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4：不動産の売却を始める
　▶実際に不動産を売りに出します。Step5︓売却・引き渡し

Step5：売却・引き渡し
　▶買い⼿が⾒つかれば売却の⼿続きを⾏い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。不動産の売価をエリアの売買相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

名古屋市中区の相場を知ろう

名古屋市中区の売却動向を簡単に掴んでいきましょう！

名古屋市中区の地価・不動産相場の推移

名古屋市中区の地価は、2018年と2019年で比べると26.15%高くなっています。2019年時点では 72万7,100円/㎡です。そこから5年前にあたる2014年と比較すると、63.39%と大幅に高くなっています。愛知県全体と比較しても、地価は高めです。

2019年後半期（7月～12月）時点の不動産価格と、前半期（1月～6月）と比較すると、名古屋市中区では土地の価格は上昇しました。一方、同じように一戸建てとマンションの売却価格を前半期と後半期で比較すると、ともに後半期のほうが下落しています。

保有している不動産がマンションか一戸建ての場合は、再度上がるタイミングを待つか、逆に早めに売却するといった戦略が考えられます。ただし、これら中古住宅の下落については、後半期に売却された物件の方が平均築年数が経過していたため、その影響で平均売却価格が下がった可能性も考えられます。

名古屋市中区の売却動向や売却相場の動き

名古屋市中区は基本的に広い土地の供給が少なく需要に追い付いていないため、近年の地価相場は上昇傾向にあります。栄などでビル跡地を再開発する計画も複数あるため、その傾向は続きそうです。

他の都市ではマンションの造り過ぎによって供給過多になっているところもあります。しかし名古屋市中区ではまとまった土地の売却が少ないので、そのような事態にはなっていません。前述のとおり2019年の前半期と後半期を比べた場合にはマンションや一戸建ての価格は下落していましたが、マンションの供給が多くないという背景があるため、数年単位で見ると不動産価格は安定しています。

愛知県全体と比較すると、名古屋市中区は地価が高く、 全都道府県の中でも10位以内に入っています。2027年開業予定のリニア中央新幹線は中区の地価が年々上昇している理由の一つです。今後、首都圏との物流や人の流出入がより活発になると予想されるため、さらに単価が上がる可能性は高いと考えられます。

参考）名古屋市中区での直近の取引価格情報

中古マンションなど（駅距離基準値：10）

※2019年取引価格中央値

戸建て（駅距離基準値：15）

※2019年取引価格中央値
参照：国土交通省「土地総合情報システム」

不動産価格に影響を与えそうな出来事

名古屋市中区は中部地方の中でも有数の繁華街がある活気があります。栄、大須、金山、錦などがあり、ビルが立ち並び様々な企業も集まっています。土地などの売買成約数は基本的に安定しています。再開発が行われている関係もあり、人口が増えているため住宅の需要は増加傾向にあると言えるでしょう。

近年特に伸びているのが名古屋の中でも1番の繁華街だと言われている栄エリアです。随時新しいショップがオープンしていっており、特に商業面での需要が増えています。再開発も進んでおり、特に栄周辺では大きなビルの跡地に次々と新しいビルを建設する予定があるため、地価の上昇が激しくなっています。

所在地が名古屋市中区の物件でも、駅が近い土地なのか、または栄などの商業地としてのニーズがある土地なのかなどで購入者層に違いが生まれます。そのため、事前にしっかりと調査をする必要があります。

再開発の影響もあり地価は右肩上がりではあるものの、空き家率は愛知県全体と比べると高めです。不動産価格が高くなっていく地域に空き家を持っていると、年々固定資産税の負担が増加してしまいます。需要がある土地なので、空き家で持っているよりは、いっそのこと売却する手に踏み切るのもいいでしょう。

【売却のコツ】名古屋市中区の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

地域特性を知るメリットとは？

不動産を売るときに、不動産会社に任せっぱなしにする人も多いですが、あなたも一緒になって戦略を練ることで売却成功に一層近づきます。地域特性を把握し、それに沿った戦略を立てることで、不動産をより高値で早く売ることにつながるのです。

そのためには、エリアの特徴から、「自分が持っている不動産を買ってくれそうな相手は誰か」「チラシの文言をどんなものにすれば売れそうか」などを考える必要があります。

特に名古屋市中区は、人気が高い地域です。その分売却を望んでいる人も多いため、購入を検討している人に自分の物件を選んでもらう必要があります。そのためにも、自分の物件を魅力的に見せる販売戦略は重要です。まずは地元に詳しく不動産売買の専門家である、不動産会社のスタッフと相談して考えることをおすすめします。

名古屋市中区の地域特性・歴史や魅力

■街の歴史と魅力

名古屋市中区は、戦国時代の有名武将である織田信長、豊臣秀吉、徳川家康ともゆかりの深い街です。織田信長などの時代では尾張の中心は清須城のあたりでした。しかし徳川家康が関ヶ原の戦いで勝利した後に、尾張の中心地を名古屋市に移転させ、街の整備を行ったのです。このときに武家、町家、寺社なども合わせて清須から名古屋へ移動しました。この大移動は「清須越」と呼ばれています。

そして1612年、防衛・統治の拠点として現在の名古屋市中区に名古屋城を築城しました。江戸城が名古屋城築城から11年も経った1623年に建てられている事実から、徳川家康が名古屋を重要視していたことがわかります。そのときの徳川家康は、関ヶ原の戦いで勝利したとはいえ、まだ盤石な基盤を築けていない状態でした。そのため、織田信長や豊臣秀吉ともゆかりの深いこの土地を防衛拠点とし、統治の安定を狙っていたようです。

新しい場所へ移転させたことで武家屋敷や商家などの配置も考え抜かれ、経済活動のしやすい街としてさらに発展しました。また有事の際には砦として使える場所を所々に配置し、街全体での防衛が可能になっていました。

江戸時代が長年続く中でも徳川家は名古屋を重要視し続け、統治を継続しました。統治にあたっていたのが徳川御三家のうち、「尾張徳川家」と呼ばれる人々です。明治以降も産業の街として商業を中心に発展していきました。

その後、1945年の太平洋戦争で多くの被害を受け、歴史的な街並みの多くが焼失。そのときの教訓をもとに久屋大通などが作られ、現在に残る碁盤割の街並みになりました。その際に金のしゃちほこが有名な名古屋城も焼失してしまいましたが、その後、復元されています。

近年では名古屋城天守閣の木造復元や本丸御殿の復元、その周りの地区も以前の状態に復元する計画があり、歴史文化都市としてさらに輝きを増しています。復興した際に作られた碁盤割の街並みには、現在様々な会社が立ち並んでいます。関東圏と関西圏の間にあるという土地の利を活かし、本社や支社が多く作られたため、経済面での発展も目覚ましい街です。

■名古屋市中区の人口推移

名古屋市中区の2015年時点の人口は8万3,203人です。 前回調査があった2010年は7万8,353人で、 比較すると＋4,850人、人口比では＋6.19%と増加傾向にあります。この数字は、愛知県の中では69市区町村中5番目に値します。

世帯数は5万3,533世帯で、 前回調査のあった5年前の5万世帯と比較すると、 ＋3,533世帯、7.07%増加しています。人口・世帯数ともに増加傾向にある状況から、名古屋市中区の不動産は今後もニーズが高まっていくことが予想されます。

参照：名古屋市HP

■名古屋市中区で人気のエリアは？

名古屋市中区には名古屋の繁華街の中心的存在である栄や大須などがあります。周辺には大規模なビルなどが立ち並んでおり、必要なものを近場で手に入れることができて便利です。

前述のとおり、栄周辺では大規模な再開発が行われているため、人気の高まりとともに土地の価格上昇が激しくなっています。また経済面でも今後さらに発展を見込めるでしょう。そのため、今後数年間は地価が上昇する傾向は変わらないと考えられます。

名古屋市中区で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

ポイント・注意点１

愛知県内での最高価格地点はやはり名古屋市です。特に栄や名古屋駅周辺では再開発が進んでいるため、土地の価格上昇が続いています。ただし、このエリアは住宅よりもビルなどの商業施設の需要が高い傾向があります。住宅を売ろうとしている方は、購入ニーズとミスマッチを起こしていないか、注意して確認しましょう。

住宅購入希望者にとっては名古屋市中区の地価が高すぎるとして、他の地域で住宅を買う動きが見られています。名古屋市中区では土地は売りやすい状態が続いているので、古い住宅を売りたくても売れないという場合には「家としてではなく土地として売る」など戦略を練ると良いでしょう。

逆に、企業やお店が立ち並ぶ名古屋市中区の近くに住宅が欲しいというニーズは高まっています。近くで、特に駅などの利便性が良い土地を持っているのであれば、売却チャンスが来ていると考えてもいいでしょう。

ポイント・注意点２

名古屋市中区では、良い不動産会社を見つける難易度が他エリアよりも高いと考えられます。2015年時点で、1万世帯あたりの不動産会社の店舗数は約54.8店舗ほどでした。これは全国的にも高い数値です。

名古屋市中区は不動産会社が過剰気味な地域のため、良い不動産会社を選ぶためにはたくさんの不動産会社から自分が「任せられる」と思えるところを探し出す必要があります。納得できる不動産売却をするためには、能力が高く親身になってくれる不動産会社を見つけることが重要なポイントです。しっかりと情報収集をおこない、信頼できる不動産会社を見つけてください。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、名古屋市中区での不動産売却に役立つ相場情報や地価推移、街の特徴などを紹介しました。

不動産を高く売るためには、エリアに対してどんな購入層が考えられるのか、地域特性と相場を把握し戦略を練る必要があります。その際、信頼できる不動産会社からのサポートは欠かせません。名古屋市中区で不動産売却をお考えの方は、該当エリアの不動産売却状況をリサーチした上で、あなたの希望に寄り添ってくれる不動産会社探しを始めましょう。

新潟市中央区は、新潟市の中でも主要な都市となっており、日本海に面した自然豊かな公園や、イルカショーが見られるマリンピア日本海など、海を満喫しながら楽しく過ごせる地域です。

市街地にはスタイリッシュな高層ビルが立ち並び、歴史を感じさせる寺院や商人たちの旧邸宅が共存しているため、1つの町で自然、経済、時代の変化を感じられる、魅力的な地域となっています。

ここでは、新潟市中央区の不動産事情や地域特性、不動産を売るときにオススメの方法まで紹介していきます。

新潟市中央区の不動産動向

新潟市の中心的なエリアとなっている中央区は、ほかのエリアと比較して不動産の取引件数が圧倒的に多い地域です。また、不動産の平均売却価格も1,400万円程度とほかのエリアよりも高額で売買されており、不動産需要の高さが際立っています。

中央区にはマリンピア日本海や新潟県立美術館といったレジャー施設が充実していることや、市区役所はもとより、消防施設や消費生活センターが位置する行政機関の中枢となっていることもあり、人口が密集しやすい地域だといえます。

人口が密集しやすい地域ということは、それだけ不動産購入の需要を持った人たちが集まってくるため、不動産を売りやすいエリアだということになるのです。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで納得のいく金額で不動産を売却することができます。

不動産売却の流れ

Step1：相場を調べる
　▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2：不動産会社に査定を依頼する
　▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3：不動産会社と契約を締結する
　▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4：不動産の売却を始める
　▶実際に不動産を売りに出します。

Step5：売却・引き渡し
　▶買い⼿が⾒つかれば売却の⼿続きを⾏い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。

不動産の売価をエリアの買取相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

新潟市中央区の相場を知ろう

まずは新潟市中央区の売却動向を簡単に掴んでいきましょう。

新潟市中央区市の地価・不動産相場の推移

新潟市中央区市の地価は、10万3,234円/㎡となっており、過去10年間で大きな変動は見られません。しかし、新潟県全体の地価が年々低下しているのを考えると、需要の高さがキープできているエリアだということがわかります。

ただし、新潟市全体の土地の売却価格が2019年の前期と比べて740万円程度下落しているのに対して、中央区では土地の売却価格が1,500万円程度下落。今後は地価と同時に売却価格の推移も合わせて見ていくことが重要な要素になります。

売買価格は、マンションが1,300万円前後、一戸建ては2,800万円程度となっており、前半期と比較して大きな違いは見られません。

一方、土地の売却額は2,194万円と前半期よりも1,500万円程度も下落していることから、今後の土地の売却額の推移を注視していく必要があります。

新潟市中央区の売却動向や売却相場の動き

新潟市中央区の地価は毎年上昇しているものの、2019年の実際の土地売却価格は2018年と比較すると大きく減少しています。

マンションや一戸建ての売却価格も同様に減少していますが、いずれの売却価格も新潟県内では上位を占めており、依然として人気の高いエリアと言えるでしょう。

中央区は新潟駅があるため、新幹線を利用すれば首都圏までのアクセスが容易でありながら、都心から離れ、自然に恵まれた落ち着いた地域で生活をしたいという人のニーズを満たしやすい地域です。

今後も中央区へ移住して歴史や自然、美味しい食べ物などに囲まれて生活したいという人が増えてくることでしょう。それにともない、特に中央区においては不動産の売買が活発化していくことが予想されるので、売買の動向を注視しておくことが重要です。

参考）新潟市中央区での直近の取引価格情報

中古マンションなど（駅距離基準値：10）

※2019年取引価格中央値

戸建て（駅距離基準値：15）

※2019年取引価格中央値
参照：国土交通省「土地総合情報システム」

不動産価格に影響を与えそうな出来事

地域の路線に面する宅地の評価額である「路線価」。新潟県では前年よりも0.5%下落となっており、土地の価格に影響を与えています。新潟県内の多くの地点で路線価が下がっている中で新潟市中央区の「新潟駅前通り」の路線価は、前年よりも2.3％上昇という結果に。

これは、新潟駅で鉄道高架化工事が進んでいることや、駅周辺のオフィスビルが続々と立て替えられていることにともなう、町の大きな発展への期待からではないかと言われています。

ただし、新型コロナウイルスの影響が不動産売買においても懸念されているため、勢いを保ったまま新潟市中央区の路線価が上昇していくかどうかは不透明だといえます。

【売却のコツ】新潟市中央区の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

地域特性を知るメリットとは？

不動産を売却しようと考えている場合、不動産会社の担当者に売却までの一連の流れを任せるのも方法のひとつです。不動産会社の担当者が地域の不動産の動向について詳しく知っています。

しかし、あなたが納得いく不動産の売却ができるようにするためには、不動産会社の担当者に任せるだけではなく、住み慣れた地域の情報を売却する土地や建物と絡めて、魅力をしっかりアピールすることが大切です。

それにより買い手があなたの不動産に魅力を感じ、より望ましい条件で不動産を売却することにつながるでしょう。

新潟市中央区は、新潟県の中枢エリアで、観光だけでなくビジネスや行政機関での手続きといった面でも利便性のあるところです。土地の価値が上昇していることも考えると、不動産を売却する意思を示せば多くの買い手が問い合わせてくるでしょう。

どのような層の人に不動産を手渡したいのか、売却までの戦略を具体的に計画しておくことが、魅力的な価格で不動産を売る結果につながります。

新潟市中央区の地域特性・歴史や魅力

新潟市中央区の歴史

新潟市中央区は、2007年4月1日に新潟市が政令都市に移行したことにより誕生した地域です。信濃川が流れている水に恵まれた地域で、昔から多くの人が集まり、港町として活発に成長してきたエリアとなっています。

江戸時代以降では、海外の船が多数行き来するようになったことでさまざまな文化や商品が普及し町の発展がさらなる早さで進んでいきました。

近年では2002年FIFAワールドカップの開催会場や2008年の主要首脳会議の労働大臣会合の開催地として利用されるなど、日本だけでなく世界にもアピールできる主要なエリアへと成長しており、今後もさらなる発展が期待されています。

新潟市中央区の人口推移

2015年の国勢調査によると、新潟市中央区の人口は18万3,767人で、前回調査の2010年よりも3,230人増加しています。新潟県全体の人口が年々減少している中で、新潟市中央区の人口は増加していると同時に、新潟県内でも最も人口の多い地域です。

ただし、少子高齢化の影響で今後は新潟市中央区も人口が減少に転じると予想されており、不動産売買件数や不動産売買価格に影響を及ぼす可能性は否定できません。

新潟市中央区で人気のエリアは？

新潟市中央区の主要な駅は新潟駅で、上越新幹線以外にも在来線が発着しており、エリア内でも最も人気の高いエリアだといえます。県内外から多くの人々が利用する場所なので、ビジネスだけでなく観光面でも利便性の高い地域です。

また、新潟港方面になると、新潟コンベンションセンターを代表として多くのオフィスやビジネスホテルが立ち並ぶため、経済活動の中心としても人気が高くなっています。

新潟市中央区で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

ポイント・注意点１

新潟市中央区における世帯数は、2018年が8万6,602世帯で2016年からの2年間で約1300世帯増加しています。同時に新潟市中央区の空き家率を見てみると、2018年では16％と5年間で2.3%減少しているのです。

このことから、新潟市中央区における住宅需要はさらに高まると予想できます。しかし、新型コロナウイルスの影響で土地や住宅の価値に大きな影響を及ぼしかねないため、価格の変動を注視しながら売却の戦略を練っていくことが大切です。

ポイント・注意点２

新潟市中央区は1万世帯あたりの不動産会社が約23店舗にもなり、全国的にも不動産会社の数が多いエリアです。たくさんの不動産会社の中から、あなたの要望に合った売却を手伝ってくれる担当者を見つけるのは簡単ではありません。

しかし、適切な担当者に不動産の売却をサポートしてもらえなければ、納得いく価格で売却できなくなってしまうため、どの不動産会社に売却を任せるかを慎重に選ぶ必要があります。

あなたが知りたい情報をスムーズに入手してくれるか、売却する上で大切にしたいことを踏まえて買い手を探してくれるか、といった点に気をつけながら担当者を探しましょう。

まとめ 

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、新潟市での不動産売却に役立つ相場情報（マンション・戸建て・土地）や地価推移、街の特徴や魅力について紹介しました。

不動産を高く売るためには、不動産や地域の特性を踏まえた魅力をアピールすることが大切です。時代の変化によって土地や建物の価値が揺らいでくる可能性もあるため、時代の動向を注視しながら適切な戦略を練っていく必要があります。

新潟市中央区での不動産売却を考えている方は、どのように不動産を売却したいのかを明確にし、しっかりサポートしてくれる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。

奈良県生駒市は、奈良県北西部に位置し、美しい自然環境に囲まれた緑豊かな都市です。大阪や神戸へのアクセスも良く、ベッドタウンとしても発展しています。

生駒市は、近鉄奈良線の「生駒駅」「東生駒駅」周辺の中心エリア、近鉄けいはんな線の「学研北生駒駅」周辺の北部エリア、近鉄けいはんな線の「南生駒駅」周辺の南部エリアという3つのエリアによって分かれており、それぞれの不動産に特徴があります。

ここでは、生駒市の不動産事情や地域特性、不動産を売るときにおすすめの方法まで紹介していきます。

生駒市の不動産動向

2013年から2020年までの間で生駒市の土地価格は、奈良県の平均が3.1％下落したのに対して、プラス3.8％と上昇しました。その理由の一つとしては、「金利の低下」があげられます。

金利が低下すると、不動産は購入しやすくなります。その影響から、都心部では通勤需要から駅に近いのマンションの需要が高まり、郊外ではショッピングモールや、大きな新興住宅地の開発が進んだことが生駒市の土地価格を上昇させているといえるでしょう。

また生駒市は、その立地条件から、大阪府や兵庫県へ通勤する方が多いため、土地価格が高い大阪府ではなく土地価格の安い生駒市で不動産を購入する方が増えています。これも、駅に近い周辺のエリアを中心に土地価格が上昇している理由の一つです。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで納得のいく金額で不動産を売却することができます。

不動産売却の流れ

Step1：相場を調べる
　▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2：不動産会社に査定を依頼する
　▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3：不動産会社と契約を締結する
　▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4：不動産の売却を始める
　▶実際に不動産を売りに出します。

Step5：売却・引き渡し
　▶買い手が見つかれば売却の手続きを行い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。

不動産の売価をエリアの買取相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

生駒市の相場を知ろう

生駒市の売却動向を簡単に掴んでいきましょう！

生駒市の地価・不動産相場の推移

生駒市の2019年の地価は、昨年比で0.54%増加しており、2019年現在で9万9560円/㎡です。5年前と比べると、生駒市の地価は2.82%増加していることがわかります。生駒市のある奈良県全体と比べても地価は高いエリアといえるでしょう。

2019年5月時点の生駒市で取引されている物件の売却状況は、マンションと一戸建ては上昇、土地は下落しました。保有している不動産が土地の場合は、再度価格が上がるタイミングを待つか、逆に今のうちに売却することをおすすめします。

生駒市の売却動向や売却相場の動き

奈良県全体の土地価格は年々低下しているものの、生駒市の土地価格は反対に上昇しています。エリア別にみても、登美ケ丘より北側、南生駒よりも南側で一部下落してはいるものの、多くのエリアの土地価格は上昇傾向にあります。

駅に近い住宅地や環境の良好な住宅地については横ばい、もしくは上昇傾向が続き、今後も地価は、ほぼ横ばいで推移するでしょう。しかし、南部は高齢化や過疎化が進んでおり、住宅地としての需要も弱く、下落傾向が続くでしょう。

生駒市は、大阪府や兵庫県への通勤や通学が便利なことから、不動産の需要が安定しています。今後も住宅地の需要に大きな変化が起こることは考えにくく、全体的に横ばい傾向にあるといえます。

参考）生駒市での直近の取引価格情報報

中古マンションなど（駅距離基準値：10）

※2019年取引価格中央値

戸建て（駅距離基準値：15）

※2019年取引価格中央値
参照：国土交通省「土地総合情報システム」

不動産価格に影響を与えそうな出来事

新型コロナウイルス感染拡大の影響から生駒市だけでなく、奈良県の全体として大きな商業施設への影響が懸念されます。緊急事態宣言が全国的に適用されたことで、奈良県内の商業施設も続々と休業となりました。

東京や大阪などの大都市はもちろんのこと、全国的な自粛ムードもあり、多くの商業施設の売り上げは大きく下落。福岡では約9割、仙台や高知などでも4〜6割程度のマイナスとなっているようです。奈良県でも同様の傾向といえるでしょう。

大型の商業施設の売り上げが減ることは、その周辺にある小売店にも大きな影響をもたらす可能性があります。今後は閉店する小売店も増えたり、空室も比例して増加したり、商業地周辺の不動産価格は大きく下落する心配もあります。

さらには、雇用自体も不安定となり、土地や家屋を購入する人が減少する可能性が高く、今後の不動産価格は下がりやすい状況といえるでしょう。

【売却のコツ】生駒市の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

地域特性を知るメリットとは？

不動産を正しい価格で売るには、まずは正しい方法を知ることが重要です。不動産会社にすべてを任せるのではなく、自分自身でも、どうすれば高く売ることができるのか考えなければなりません。

自分が住む地域の特性を認識し、その特性に合った方法で売却できれば、より高く、より早く売れるのではないでしょうか。不動産を売るためには、まず買ってくれる相手を探す必要があります。

そのためにも、各地域の特性に合う不動産会社の調査や、物件が高く売れるように魅力的なキャッチコピーをつくったり、写真を撮影したりするなど、アピールポイントを考えた売却活動を行うことで、より高く物件を売ることができるでしょう。

特に奈良県内でも人気の生駒市の場合、ある程度、競争となる可能性もあるでしょう。少しでも高く不動産を売るためにも、地域特性を中心とした「戦略」をしっかりと練りましょう。

そして、地域を特徴を掴み、地域の事情をよく知る不動産会社に相談することをおすすめします。

生駒市の地域特性・歴史や魅力

街の歴史と魅力

生駒は、かつて平城京と難波京をつなぐ道が通っていたことから、多くの寺院や墓地が築かれました。中世に入ると、生馬荘や上鳥見荘といった興福寺の荘園が生まれ、生駒谷は行基を信仰するための拠点となり、多くの寺院が建立されたとされています。

大正期に入ると、大阪電気軌道や生駒鋼索鉄道が新設され、宝山寺への参詣が増加していったのです。昭和30年代以降には、阪奈有料道路が開通すると、輸送や通勤などの利便性が向上しました。

生駒市には歴史を感じさせてくれる寺社や仏閣、史跡などの文化財が豊富にあります。芭蕉が歩いたことで知られる「暗がり峠越えの暗峠」や行基ゆかりの「円福寺」などが代表的です。そんな生駒市は、豊かな自然や歴史といった魅力があふれる街といえるでしょう。

生駒市の人口推移

生駒市の2015年の総人口は総務省統計局が2016年10月26日に公表した国勢調査結果によると11万8233人でした。5年前と比較するとその増加率は0.1％で、全国の市区町村の中でも310番目に高い増加率です。

しかし、国立社会保障・人口問題研究所の「将来推計人口」によると、2045年までに、生駒市の人口は17.9％減少し、約9万7000人となると見込まれています。人口減少により、不動産の価格が低下することが予想され、大阪府や兵庫県のベットタウンとしての需要はさらに高まるかもしれません。

生駒市で人気のエリアは？

数あるアンケート調査で、つねに「住みやすい」「子育てのしやすい」と多く名前が挙がるのが生駒市です。また生駒市には、近鉄奈良線や地下鉄中央線、近鉄生駒線が停車する駅があり、それらの駅近くが人気エリアの一つといえるでしょう。

生駒市には、大型商業施設のイオンモール奈良登美ヶ丘があります。中心地からは若干遠いですが、他のエリアに大型の商業施設がないため、ショッピングの利便性を考えると、イオンモール奈良登美ヶ丘の周辺も人気エリアの一つといえるでしょう。

生駒市で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

ポイント・注意点１

今後の生駒市の人口は、国立社会保障・人口問題研究所が発表した見通しによると、2025年までに約3,700人減少するとしています。

家を買う人が減るということは、地価は上がりにくくなる可能性が高く、生駒市の不動産の価格は上げどまるのではないでしょうか。ただし、駅周辺などの利便性が良い場所では、需要が異なる場合もあるため、売却前には地域特性をしっかり調査しましょう。

ポイント・注意点２

生駒市は、全国的に見ても不動産会社が多いエリア。そのため、いい不動産会社を見つける難易度が比較的高いといえます。不動産会社が多い地域では、いい不動産会社と出会うために、より多くの不動産会社とコンタクトを取り、自分の要望に沿う会社を探し出さなければなりません。不動産売却で失敗しないためには、質の高い不動産会社と出会うことが何より重要です。

インターネットや自らの足で不動産売却に関わる情報収集を行い、信頼できる不動産会社をみつけましょう。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、生駒市での不動産売却に役立つ相場情報（マンション・戸建て・土地）や地価推移、街の特徴や魅力について紹介しました。

不動産を高く売るためには、地域特性と相場を把握した上での戦略と、信頼できる不動産会社からの協力が必要不可欠です。不動産売却をお考えの方は、生駒市の不動産売却の市況を細かくリサーチしながら、パートナーとなる不動産会社探しを始めましょう。

宇都宮市は、栃木県の中部に位置する市で県庁所在地となります。北関東最大の都市であり、首都圏の都市として10位の人口を擁します。

1954年より隣接する1町10ヶ村を合併編入し、都市機能を整備して、近代的な商業都市として宇都宮は発展を遂げてきました。そして、2007年には北関東初の50万人都市となっています。

栃木県の中心であることはもちろんのこと、北の拠点都市ともいえる宇都宮市は、今後、さらに地価が上昇するとも考えられます。ここでは、宇都宮市の不動産事情や地域特性、不動産を売るときにオススメの方法などを紹介していきます。

宇都宮市の不動産動向

宇都宮市の公示地価は、10%以上の上昇がみられるエリアもあれば、10%以上の下落をしているエリアもあり、立地条件によってその格差が大きくなっています。全般的には、宇都宮駅に近いほど地価は上昇しており、離れるほど地価は下落している傾向にあるといえるでしょう。

また10％以上の上昇がみられるエリアは、宇都宮駅の「東口側」に集中しています。それは、宇都宮線が東京駅まで延伸したことで通勤の需要が高まり、その影響から西口よりも地価の安い東側での開発が進んだことが、東口の地価が上昇した理由でしょう。

しかし、商業地は盛り上がりを見せておらず、坪単価が高い西口側では、東武宇都宮駅あたりまで地価が下落しているエリアが多くあります。

不動産売却の流れを把握しましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで納得のいく金額で不動産を売却することができます。

不動産売却の流れ

Step1：相場を調べる
　▶相場を調べるところから不動産売却は始まります。

Step2：不動産会社に査定を依頼する
　▶保有する不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定してもらいます。

Step3：不動産会社と契約を締結する
　▶査定内容に問題がない場合は契約を締結します。

Step4：不動産の売却を始める
　▶実際に不動産を売りに出します。

Step5：売却・引き渡し
　▶買い手が見つかれば売却の手続きを行い、不動産を引き渡します。

不動産売却の際に重要なのは、「自分の不動産はいくらで売れるのか」という相場感を把握することです。

不動産の売価をエリアの買取相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、低く設定しすぎると自身が損をすることになります。納得のいく不動産売買を行うためには、プロのアドバイスや注意点を聞きながら売価を設定しましょう。

宇都宮市の相場を知ろう

まずは宇都宮市の売却動向を簡単に掴んでいきましょう！

宇都宮市の地価・不動産相場の推移

宇都宮市の2019年の地価は、昨年比で1.59%上昇増加しており、2019年現在で6万5907円/㎡となっています。5年前と比べると、宇都宮市の地価は1.63%増加していることがわかります。栃木県全体と比べて宇都宮市は地価の高いエリアといえるでしょう。

宇都宮市の相場の動向についても確認しましょう。2019年5月時点の宇都宮市で取引されている物件の売却状況は、マンションや一戸建て、土地のいずれも売却価格が上昇してきており、売り時である可能性が高いといえるでしょう。

さらに価格が上がる可能性はありますが、このタイミングで売却することを視野に入れておくことをおすすめします。

宇都宮市の売却動向や売却相場の動き

栃木県全体の土地価格は平成25年以降で平均8.4%大きく下落したものの、宇都宮市の土地価格はマイナス1.7％と緩やかな下落となりました。宇都宮市の土地価格は中心部しか上昇していないといえます。

その要因としては、公共工事の減少や、人口減少で不動産の購入自体が少なくなっていることがあげられます。今後都心への通勤需要に応えられる宇都宮駅周辺は上昇することが予想されるものの、それ以外の地域の相場は下落傾向が続くでしょう。

今後も大きな需要が起こることは考えにくく、全体的に横ばい、もしくは下落傾向にあるといえます。

参考）宇都宮市での直近の取引価格情報

中古マンションなど（駅距離基準値：10）

※2019年取引価格中央値

戸建て（駅距離基準値：15）

※2019年取引価格中央値
参照：国土交通省「土地総合情報システム」

不動産価格に影響を与えそうな出来事

新型コロナウイルスの影響が不動産価格に及ぶとしたら、宇都宮市の「製造業」への打撃です。その中でも特に注意しなければならないのが、「自動車に対する世界的な需要の落ち込み」ではないでしょうか。

2020年4月の「緊急事態宣言」によって、宇都宮市だけでなく、全国的に自動車の販売台数が減少しました。2020年5月中旬から緊急事態宣言の解除が始まったものの、いきなり自動車の販売台数が回復するとは考えにくく、その影響は計り知れません。

北関東は自動車関連の企業が多く、新型コロナウイルスの影響が長期化すれば、所得の減少や失業者の増加の可能性があります。そのような中で不動産の需要が高まる可能性は低く、今後、宇都宮市の不動産価格が上昇する可能性は低いといえるでしょう。

【売却のコツ】宇都宮市の地域特性を把握し、高く売るための戦略を練ろう

地域特性を知るメリットとは？

不動産を少しでも高い価格で売るには、その地域の「特性」を知る必要があります。各地域ごとに存在する特性はさまざまです。

地域ごとの特性を知った上で、需要に沿った方法を実施することができれば、その売却価格は上がるのではないでしょうか。また不動産が売れるかどうかは、「タイミング」も重要なポイントです。

また、宇都宮市のアクセスの利便性や街の住みやすさなどを、自ら事前に調べておくことで、より地域を特性にマッチした「売る方法」を知ることができます。まずは地域の特性や情報を知り尽くした不動産会社を探し、一度相談することをおすすめします。

宇都宮市の地域特性・歴史や魅力

街の歴史と魅力

宇都宮市の歴史はとても古く、はじめて宇都宮の地に足を踏み入れた豊城入彦命（とよきいりひこのみこと）が開祖といわれています。これを祀った二荒山神社の門前町として栄え、池や沼が多かったことから「池辺郷」とも呼ばれていました。

「宇都宮」という地名は、藤原宗円が二荒山神社の社号である「宇都宮」を氏とし、鎌倉幕府の中枢として治政をあげたことが由来といわれています。江戸時代には城下町として栄え、「小江戸」と呼ばれるほど繁栄しました。

宇都宮市は恵まれた立地条件や交通条件など、各種都市機能が集まっています。今後も栃木県の政治や経済、文化の中心地として、首都圏の北の拠点都市として発展を続けていくことでしょう。

宇都宮市の人口推移

宇都宮市の2015年の総人口は国勢調査結果によると51万8594人でした。5年前は51万1739人で、比較すると6855人の増加となっています。

これは、栃木県の中では25市区町村中、 1番目という結果でした。 また、人口比で見ると1.34%増加しており、25市区町村中 2番目となります。

同様に世帯数は21万7419世帯で、 前回調査のあった5年前の21万482世帯と比較すると6,937世帯が増加し、その増加率は3.3%です。 宇都宮市の人口推移は穏やかな上昇傾向といえるでしょう。

宇都宮市で人気のエリアは？

宇都宮市は「住みよさランキング」や「共働き子育てしやすい街ランキング」などの常連です。高い評価を得ているその理由は、通勤通学に至便でや子育てしやすい環境が整っているからでしょう。

「宇都宮城址公園」や「松が峰教会」などの観光スポットや「宇都宮動物園」や「栃木県子ども総合科学館」などがあるエリアも宇都宮市の人気のエリアです。家を建てた後も、子供達が楽しく過ごせることが人気の理由ではないでしょうか。

宇都宮市で不動産売却をおこなう際のポイント・注意点

ポイント・注意点１

宇都宮市の住宅地の公示地価は、公共事業の減少により、下落を続けてきました。1990年代には、公共事業としてバイパスなどの大きな道路が作られ、公共事業が減り始めた2000年代に入ると、郊外へのショッピングセンターの開発が進むのと時を同じくして、郊外に家が建つようになったのです。

その結果、中心街は空洞化が大きく進んでしまいました。車さえ持っていれば、郊外でも家を建てられるようになったことで、古い住宅地に家を買う意味がなくなってしまったのです。さらには、この30年で農家も約50%減少しており、農地を手放す農家も増加し、土地価格はさらに上がりにくくなってしまったのです。

土地価格が上がりにくくなれば、宇都宮市の不動産の価格は上げどまることが予想されます。

ポイント・注意点２

宇都宮市は不動産会社が多いので、いい不動産会社を見つけにくいエリアといえるでしょう。宇都宮市の世帯数は2015年で21万7419世帯となっています。

そして2014年時点での宇都宮市にある不動産会社の店舗数は2890店舗で、1万世帯あたりの不動産会社の店舗数は約12.7店舗です。この数字は全国85位で、宇都宮市は不動産会社が「多い」地域であるといえます。

不動産会社が多い地域というのは、いい不動産会社も多い反面、数多くの不動産会社の中から選び出さなければならないということでもあります。不動産を少しでも高く売却するためには、能力の高い「いい不動産会社」を見つけることがなにより重要です。

不動産会社のホームページなどを見たり、一括査定で相談したりするなど、自分の要望に合う不動産会社を見つけましょう。

まとめ

本記事では、不動産売却の基本的な流れと、宇都宮市での不動産売却に役立つ相場情報（マンション・戸建て・土地）や地価推移、街の特徴や魅力について紹介しました。

当記事では、宇都宮市の不動産動向や相場、売却時のポイント、注意点について解説しました。不動産の売却が成功するか否かは、信用できる不動産会社と出会えるかどうかにかかっているといっても過言ではありません。

宇都宮市の情報や特徴、売却の相場などを正しく理解するには、不動産会社の協力無しに成功は難しいと思われます。宇都宮市で不動産を売却進める準備として、まずは信用できる不動産会社探しから始めるようにしましょう。